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2013三季度武汉楼市盘点及四季度展望

编辑:信息研究部 发布时间:2013-10-18 点击次数:429

  2013年第三季度,在地王及献礼2049的有机城市更新各项利好中,武汉市商品住宅迎来了武汉历史新高的记录。商业成交备案量持续稳步增长,标准写字楼成交备案大幅放量,新葡萄京娱乐app梳理武汉三季度楼市状况,形成《新葡萄京娱乐app2013年三季度武汉房地产市场报告》,包含住宅、商业、写字楼、房企、土地等分系列。将其中武汉楼市基本面及趋势摘要如下文:

一、2013三季度楼市盘点
(一)住宅市场
1、40667万套/405万方!商品住宅成交量高位企稳
  三季度全市商品住宅成交40667套,环比增长2.49%,同比增长2.66%;成交面积405.38万方,环比增长2.98%,同比增长3.31%,是2010年以来成交量最高的一个季度。2013年前三季度累计成交11.50万套,季度销量节节走高,超过2010、2011全年的成交量。三季度,楼市政策面基本处于真空状态,市场供应量加大,市场需求在追涨风潮下集中释放,销量达到历史高峰。

2、三季度均价6962元/㎡,过7000元大关只差临门一脚
  三季度整体均价6962元/㎡,环比上涨2.96%,同比上涨9.85%。7、8、9月份全市商品住房成交均价分别为6894元/㎡、6958元/㎡、7030元/㎡,环比增幅分别为1.13%、0.92%、1.04%,涨幅明显高于二季度。三季度,资源占有型高端项目如华侨城·双子座以及品牌大盘保利·时代入市热销,提升整体均价。
  
3、武昌均价过万,远城区均价全线上涨
  武昌、江汉、硚口三区居均价前三甲,其中武昌区均价10248元/㎡,是全市唯一均价过万元的区域。江汉区均价9898元/㎡,居第二位。硚口区以9065元/㎡居第三位。
  远城区均价延续上半年以来的上涨态势,环比全线上涨,其中,东西湖区涨幅最高,达7%。前有永旺等大型商业体开建招商、地铁2号线通车和33家大型企业总部进驻,同时7月地铁6号线开工,产生区域补涨动力,区域均价持续上涨。随后是汉南区,涨幅为4%。

4、供应助推,江夏、东湖高新、汉阳三区成交发力
  与二季度相比,江夏、东湖高新、汉阳等3区成交表现突出,环比增幅分别达38%、31%、12%。区域供应放量是推动成交的主因,三季度,东湖高新住宅新增供应74.52万方,高居榜首,江夏、汉阳两区分别新增供应46万方、45万方,居第三、四位。
  而江岸、江汉、武昌等中心城区成交则环比减少,减幅分别为15%、14%、10%,除价格高企限制外,区域推盘力度相对不足,三季度,武昌新增供应26万方,江汉区新增供应仅7万方,处于全市中低位水平。
  以往的成交主力黄陂区,成交亦环比减少,减幅为8%,区域均价稳步上涨,部分购房者开始向三环内转移。

(二)商业市场
1、郊区项目依旧为供应主体
  2013年第3季度,全市商业新增供应50.51万方,环比减少21.17%,同比减少67.48%。从类别看,新增商业供应中,专业市场约17.72万方,占比35%;酒店/公寓类产品仅3万方,占比6%;商铺(含底商、商业街、百货等)约29.79万方,占比59%,占比最高,郊区商业依旧为本季度新增供应主体,6个郊区商铺新增供应占到总量的61%。

2、第三季度商业成交35万方,环比增加16.28%
  三季度,全市商业成交量为4293套/35.09万方,环比分别增加17.91%、16.28%,同比增幅分别为1.59%、12.66%,季度成交量稳步增加。江岸、武昌、汉阳、新洲四区商业备案量超过4万方,位居前4位,其中江岸、武昌两区主要集中于商铺备案,汉阳为商铺+公寓产品,新洲则由专业市场备案支撑。
  
3、三季度商业均价13743元/㎡,环比下降6.75%
  2013年3季度,商业均价为13743元/㎡,环比下降6.75%,同比下降4.87%。全市备案面积TOP5区域中,有4区均价环比下滑,三区降幅超过15%,是影响全市均价下滑的主要因素。

(三)写字楼市场
1、三季度办公产品新增供应环比增加67%
  三季度,武汉全市办公物业新增面积约73.85万方,环比增加67%,但与2012年同期相比,减少39%。工业厂房为三季度办公产品新增供应主体,占比66%,随后为科研办公、标准写字楼,占比分别为17%、13%。、公寓式办公产品占比偏低,为4%。
  
2、三季度办公物业成交面积环比增加11.1%
  2013年三季度,全市办公物业累计成交2403套,约26.73万方,环比增加11.1%。标准写字楼项目备案大幅放量(环比增加41.7%),整体推动办公物业备案量提升。标准写字楼三季度备案11.24万方,占比42%,占比最高,为办公物业成交主力。
  
3、三季度办公物业均价回落万元以下,环比减少7.3%
  三季度,全市办公物业均价9956元/㎡,回落至万元以下,环比下降7.3%,光谷、黄陂等区域工业园项目集中备案、万元公寓类办公产品减少,标准写字楼整体均价下滑三方面因素整体拉低市场均价。三季度,单价6000元以下产品备案面积占比24%,占比相比二季度增加2%,单价10000-15000元产品备案面积占比减少7%。

(四)土地市场
1、楼面地价3029元/㎡,同比上升65%
  三季度,武汉土地市场土地市场整体量稳价升。成交土地49宗,同比增加11宗;成交面积251.91万方,约合3778.66亩,同比减少4%;可建规模为745.51万方,同比减少14%;平均楼面地价3029元/㎡,同比上涨65%。后湖、光谷、四新多板块单价地王相继产生,拉升三季度平均楼面地价。

2、“地王季”,后湖、光谷、四新、全市地王轮番上场
  成交的49宗地块中,21宗出现溢价,其中8宗溢价60%以上,后湖板块在40天的时间三度刷新单价地王。而9月12日由越秀地产拍得的汉口精武路地块,总价90.1亿元、楼面地价12617元/㎡,成为全市全新“双料”地王,全市瞩目。

3、中高价地块集中现身
  三季度,中高价地块集中出现,楼面地价4000元以上地块累计出让12宗,出让规模51.84万方,占比21%。分布于江岸、江汉、武昌、汉阳、东湖高新等区域,其中,江岸后湖板块即占有5宗。

(五)房企市场与榜单
1、外来企业包揽前三甲,保利时代成就保利“时代”
  三季度,保利、新世界、万科三家外来企业分别以21.71亿元、8.88亿元和7.61亿元摘得三季度销售金额前三甲。本土企业中,仅福星惠誉、武汉地产、武汉金地三家跻身前10强,其中,福星惠誉地产以6.73亿元居全市第四位,本土第一位。此外,本司服务的人信地产,随着汉阳人信汇的持续开盘热销,三季度以4.58亿元跻身前20强行列。
  保利地产三季度住宅成交金额高达21.71亿元,约为第二位新世界地产住宅成交金额的2.4倍,远超其他企业。三季度,保利地产9盘同售,其中,位于光谷核心地段的万元综合大盘——保利时代,于三季度开盘热销,单盘三季度备案金额即占到企业住宅销售额的38%,项目给力企业,再度助推企业业绩飞跃,成就保利“时代”。
  三季度中低价位房源仍为市场成交热点。备案套数前20强项目中,均价6000-7000元、7000-8000元、8000-9000元项目成交占比分别为25%、26%、19%。随着市场热销态势持续蔓延,带动部分高端项目成交放量。部分中高价位项目热销,提升市场占比,备案套数TOP20项目中,均价9000元以上项目4个,累计备案占比23%,其中万元以上项目2个,备案占比15%。相较而言,2013上半年,备案套数TOP20项目均价则均不足9000元。

2、外来企业抢占前11强9个席位,武汉地产集团跃居第二
  整体销售市场占有率前20强房企,累计销售金额139.47亿元,占三季度全市商品房销售金额的39%。排行上,外来企业整体前置,销售额前11强企业中,除武汉地产集团、福星惠誉两家本土企业外,其余9家均为外来企业。
  武汉地产集团整体销售12.17亿元,位居全市第二位,本土第一位,企业位于后湖板块的综合体项目汉口城市广场三季度住宅、商业、办公同步销售,单盘累计备案7.86亿元,占到企业整体销售额的65%,再加上奥林紫园、天成美雅等新项目的推动,企业三季度业绩成功击败各大外来、本土房企,跃居亚军位置。

二、四季度市场展望
1、政策面向土地、税收等深层次改革,短期对楼市的传导效益有限
  从目前政策面看,大家寄望十八届三中全会。而业界普遍认为习大大7月24日在湖北省召开部分省市负责人座谈会为三中全会基调,即提高市场主导因素。从6个方面提出了全面深化改革需要深入调查研究的重大问题:进一步形成全国统一的市场体系,形成公平竞争的发展环境,要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向;进一步增强经济发展活力,完善财税体系,发展更高水平的开放型经济体系;进一步提高宏观调控水平;进一步增强社会发展活力;进一步实现社会公平正义;进一步提高党的领导水平和执政能力。
  可见,经济转型升级期,厘清政府与市场关系亦是改革的一个方面。未来房调政策面向土地改制、税收改革等深层次发展。其中房产税今年呼声最高。随着市场的回暖,市场涨价压力凸显,政府层面房产税声音频传,房产税一旦开征,将增加住房持有环节成本,改变房价时间关系、影响供求关系,长期看对楼市将产生深远影响。从目前看,房产税征收技术层面已得到解决,在提高市场主导的政策基调下,政策推行房产税的决定性因素在于地方政府的征收房产税意愿。但考虑到长效机制不可能在短时间内建立,因此短期内对楼市传导效益有限。
  
2、各种城市概念及利好,为区域楼市建立上升通道
  9月上海自贸区成立。近期关于《推动长江经济带转型升级引导意见》上报,将从综合交通、产业转型、新型城镇化、对外开放、生态廊道和协调机制六个方面再造长江经济带。目的依靠长三角、长江中游和成渝三个城市群,做大上海、武汉和重庆三个航运中心,推进腹地开发,促进上海、云南两头开放,以此拓展我国未来最重要的增长空间。同时,武汉献礼“2049”,城市有机更新进入提速阶段,10条千亿产业链形成,将对武汉多区域利好。且大量新盘集中于9月下旬入市,受数据备案延迟影响,预计10月市场数据面将延续上升态势。

3、资金面掣肘置业,信贷仍成为最大潜在风险
  国庆黄金周期间,多地房地产市场量价齐升,市场上演抢房大战。全国主要城市9月都出现量价上涨现象,也促使购房者购房动力增加。房价的不断上涨给政府的房价调控带来巨大压力。受风险控制、利润考量和CPI继续上涨下资金略紧均衡状态影响,全国多地房贷提高基准利率或部分停贷。并且风声不断,深圳10月中旬召开的全市房地产宏观调控领导小组联席会议上,深圳提出八项措施,其中包括:“加强差别化信贷政策实行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。” 就武汉而言,市场传言称下月起武汉公积金贷款收紧,是否给客户发放贷款,不仅取决于是否使用过公积金,还要看是否使用过商贷。对此,中心相关人士已正面回复,目前贷款政策没有任何变化,对符合条件的刚需是应贷尽贷。
  从当前楼市状况看,政策从全国一锅端到分区结合实际情况调整成趋势。日前据悉住建部继约谈房价上涨过高城市后,将与国家工商总局成立督查组,对地方房地产市场的违法行为进行调研督导。预计四季度在房源备案上会出现选择,万元盘展示数据面可能受到影响。但考虑大量新盘集中于9月下旬入市,有数据延报,预计四季度房地产市场将趋稳。

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