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大武汉大地铁时代楼市

编辑:徐丹 发布时间:2013-10-18 点击次数:429

??? 聚焦武汉,城市加速,深广游子关注关心武汉。高铁四纵四横在武汉十字交汇呈现,对外跨区域合作有长江经济带,城市内核有武汉自贸区上报中,在“1+6”整体规划下有地铁更有10条千亿产业链,同时形成“大光谷”“大车都”“大临港”“大临空”。内生外联,武汉换档加速,楼市想象空间大。

1、地铁影响是综合全方位
??? 地铁在改变地面拥堵交通的同时,也改变着人们出行方式,提高通勤率和工作效率,并带动消费,形成了汇聚力。这个以上海、深圳等地铁建设比较早的城市都有体现。以上海为例,1号线促进徐家汇商圈的形成。在集聚效应下,增加收入与扩大就业,也形成了新的投资与消费。进而刺激消费品的生产与新的产值与就业的诞生。因而带动整个城市的跃升。表现在对城市经济的拉动上,从成熟城市地铁建设初期看,其对GDP形成约3%贡献。

2、地铁促进沿线地产热销并增值
??? 理想状态下,路通财通,形成人才、信息、技术、资本等多元流通,促进城市流的形成,并支撑规划下大产业集群、副城的形成。城市的规模发展越来越大,提升区域属性,有利于新中心形成。如以平方公里计量的cbd商务区。未来,在地铁沿线更多百万方综合体形成,如4号沿线的欢乐谷、东湖城、自由城,促进杨春湖副商业中心的形成。
??? 2012年,地铁2号线即将开通,南湖临雄楚大道板块楼盘热销。楚平路数个项目扎堆,但保利拉菲、保利蓝海郡等均销售飘红,保利以地铁年销15亿成为区域佼佼者。如今,2号线每次都是爆棚,保利时代7月首开,3个月时间完成了13亿销售值。
??? 2013年3号线即将开通,让本以居住与交通要塞的王家湾商圈形成。大家企业操盘的70万方体量人信汇属于地铁上盖综合体,仅商业体量就达20万方。去年无论是商铺、还是公寓、住宅,屡次开盘屡次日光。并且相当部分属于汉口客群。有无地铁成为很多客户选择楼盘的因素之一。
??? 近期,地铁盘热销表现明显。7月住宅销售套数前10上榜的8个8000元/㎡以上项目中,8个为2号线地铁交通站点或沿线盘。如东邻杨家湾站的保利蓝海郡180套,长港路的常青南园194套,常青花园站的雁溪山197套,汉阳人信汇222套。
??? 而纵观土地市场区域价值,在已经开建汇聚4条(3、6、8、12号)地铁的后湖迎来了开发新时期。8月土地价格屡次创高,4000元/㎡以上楼面价地块达5宗。同时,还有轨道交通延伸的金银湖区域,在6、7号线及区域园博会、金银湖道路拓宽等条件下,门户板块的楼盘由去年底的6000以内到当前的7200-7600元/㎡,超过平均水平。
??? 而在武黄、武咸城际铁路下,江夏汤逊湖板块楼市亦发力。在政策调控期,这些区域楼盘销量很受影响,在地铁预期下,区域楼盘价格涨。最近拍卖江夏地块以商业为主,并实现高达78%的地价溢价。

3、地铁对核心区与郊区影响不一
??? 大家通常说房地产是不动产,地铁可以说是把这种不动产变成流动产。这指客户半径的延伸。原来更多的客户群体是地缘性客户,现在地铁的开通,更多是一种流向,就像地理上有等高线一样,大家在区域上来说,也会有区域线的高低,对于地铁来说,正好是引导了区域的这种属性变化。大家通过几个城市的研究来说,地铁线网对成熟市中心的影响主要表现在商业地产上。地铁2号线上,除了传统的商圈和商业体外,有百万方的世界城,成为585平方公里大光谷消费聚集地;金银潭站点14万方体量日本永旺开建。地铁3号线上有经开万达商圈、王家湾商圈。地铁同时促进武汉CBD建设,CBD内5条地铁线,单盘年度可销售10亿,成为汉口主城第一盘。
??? 对郊区住宅及近郊的拉动作用则更明显。对于郊区来说,随着地铁的开通,居住的便利性大大提高,并在居住社区消费的基础上形成新商业体。
??? 因此对核心区是更强化的凝聚,更多的是商业综合体的建设,因此需更多考虑的交汇与距离,包括地铁通道的长短及与地产对接关系,地铁商业业态的用水用电和基本的上层,多开些出入口,诸如徐家汇站有14个出入口核心区是凝聚与辐射,郊区是新城市功能的形成。尤其作为城市大规划的分支,地铁就是不同等高线下的静脉。

4、地铁影响阶段也不同
??? 一般而言,地铁规划与开建期创造的价值高于开通价值,其中临近完工的价值最高,即地铁的心理影响大于实效影响,可见的现实价值更高。以王家湾这个区域为例。07年这里楼盘就南国明珠等屈指可数的楼盘,当时售价在5000余元/㎡,而这个价位金银湖楼盘也比比皆是,有的楼盘甚至更高于这个价格。大家再看看今天这两个区域,3号线更早的呈现,让王家湾提前进入综合发展时期。金银湖区域还有很多楼盘价位在6000元/㎡上下,而王家湾普遍在8500元/㎡以上。
??? 如果说自贸区十字交汇高铁是构成城市综合实力外延部分,打破“胡焕庸线”的格局,促进武汉有机更生与提速,那么高铁与城际就是武汉内生。同时能量守恒下,同城效应在不同阶段区域个体表现不同。
??? 对于地铁来说,我觉得这两个方案,有一个建议,武汉很大,整个外环就有188公里,大家有时候在生活中也会调侃到,大家坐着高铁,三四个小时就到了广州、深圳,而这个时间在武汉还回不了家。武汉地铁修编,在考虑远城区对接的同时,亦多考虑主城区中心的发展与凝聚力。在有基础的地方发挥更大的价值。比如形成多条地铁的交汇点,让中心的位置,更具有凝聚力和辐射力。与有产业有政策支撑的产业集群和原城区形成良好的互动。谢谢大家。

背景资料:
武汉地铁建设情况
??? 2004年, 10公里长的轻轨1号线在汉口通车,将武汉带入轨道交通时代。武汉是内地第7个拥有城市轨道交通系统的城市。
??? 2012年,贯穿汉口到武昌的地铁2号线通车。不算之前的轻轨,武汉是内地第10个建设地铁的城市。
??? 2013年延续地铁4号线一二期、3号线一期、汉口北地方铁路工程,同时新开工的有6条地铁: 6、8、7、机场线及29、24号新城区轨道线路。
??? (6号线一期为跨汉江线路,连接东西湖区的金银湖和武汉体育中心,全长36.1公里,设27个车站,计划2016年开通。
??? 7号线一期起于东方马城,止于野芷湖,全长30.85公里,共设车站19座,计划于2017年开通;
??? 8号线一期连接东西湖区的三金潭和东湖风景区的梨园,全长16.55公里,设13个车站,计划于2017年开通。
??? 机场线由地铁2号线一期起点金银潭站北端引出,在机场南端引入机场,长约20公里,设站8座,拟于2015年与机场三期扩建工程同步完工。
??? 29号线从鲁巷至左岭,全长20.5公里,设站12座;
??? 24号线从地铁4号线黄金口站至蔡甸张湾街,线路长17.2公里。)

武汉地铁规划情况
??? 武汉新一轮轨道交通规划修编初稿于今年8月底在市民之家亮相。新规划的轨道线网总长比现有规划增加一倍,高达1000公里左右,线路22条或23条,远景建设期从2020年延长至2049年,是第三轮轨道交通线网规划修编。
??? 第一轮规划修编在2002年完成,从1号线到7号线共220公里,覆盖三环内的中心城区;
??? 第二轮规划修编在2008年完成,在2020年总体规划基础上完成修编,规划了12条轨道交通线路,全长540公里。
??? 第三轮规划采用国际上先进的“环状线路”,结构为“一环串三镇,十射联新城”,即设置一条独立环线轨道线路,串起武汉三镇,环线总长度在40-60公里之间。
??? 与原有方案相比,本轮特点:
??? 1、线网数量增加一倍
  与原来的12条线路方案相比,新规划将轨道交通线路增加近一倍,达到22~23条。网线里程由540公里增为约1000公里。
  2、中心城区内 所有地铁线被大环线串联
  地铁十二号线是一条环线,串起武汉主城区,目前有两个初步方案。
  一种是“小地铁环线”方案。该方案长48公里,环线基本覆盖中央活动区,串起了汉口火车站、武昌火车站、武汉火车站、王家墩CBD、四新城市副中心、沙湖中央学问旅游区等城市重点功能区。
  另一种是“大地铁环线”方案。该方案长达60公里,比“小地铁环线”方案覆盖范围更大,串起了汉口火车站、古田组团、四新城市副中心、南湖组团、省级行政中心和东湖风景区等城市重点功能区。
  3、五大火车站均为换乘枢纽
  新规划的轨道线网,与所有的火车站、城际铁路相连接,所有从火车站到达武汉的客流,都可以通过轨道交通转乘到目的地。而汉口、武昌、武汉、新汉阳、流芳等五个火车站的轨道交通,均为三线或四线换乘枢纽。
  4、增加了3条过江通道
  全市有10条过江通道,其中主城区有8条,比原来的方案增加了三条,大大缓解过江交通的拥堵状况。
  5、串起六大新城,支撑四大城市产业集群
  根据武汉新一轮总体规划,将形成四大城市产业集群,即“车都”、“大光谷”、临空经济区、临港经济区。而规划中的十条放射线分别通往江夏、新洲、黄陂、蔡甸、汉南、东西湖六大新城区。新的规划中,给每个新城中心均有2条以上的线路支撑,组团中心有1条以上的线路支撑。黄陂区:刘店新城中心;东西湖区:吴家山新城中心;蔡甸区:城关+新农中心;汉南区:纱帽中心;江夏区:纸坊新城中心;新洲区:柴泊湖新城中心;武汉开发区:沌口新城中心;东湖开发区:光谷中心+鲁巷中心。建成后,新城区的居民到达主城区只需要半个小时。
  早在上世纪40年代,张爱玲说过:“时代的车轰轰地往前开。大家坐在车上,经过的也许不过是几条熟悉的街衢,可是在漫天的火光中也自有惊心动魄。”她描述的是当时现代生活的一种物质象征:电车。如今,地铁取代了电车,记录着这个时代的变化。而大家——生活在当代的每一个人,都是这个时代的见证者。

沙龙链接:
http://wh.fzg360.com/zb/201310/42019_1.html
http://news.cnhubei.com/ctjb/ctjbsgk/ctjb15/201310/t2729733.shtml

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