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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年10月武汉房地产市场简报(10月1日-10月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-11-11 点击次数:417

政经资讯篇
??? 三季度经济数据显示改革初见成效,经济改革和结构调整仍在条不紊地进行。总理强调打好“中”字牌对改革中的中国至关重要,将进一步加大对中部地区的扶持力度,武汉作为中部地区中心城市面临新的政策机遇,并已申报自贸区。政策方面,三中全会在即,“京七条”仓促出台,但形式大于内容,效果不被看好。房地产长效机制进入征求意见的当口,市场风向再度指向三中全会。

一、宏观经济
■李总理:要以更大力度推进改革和结构调整
■李总理治国方略:中国三大新经济支撑带出炉
■美联储延迟退出QE ,9月外汇占款创今年新高

二、房地产政策与趋势
■十八届三中全会前瞻:大佬说改革
■利率市场化:贷款基础利率报价正式公布
■三中全会或定调楼市长效机制难取代行政调控
■江城房贷“吃紧”银行开始挑客户
■深圳:6日起二套房首付比例提至7成
■“京七条”出台,北京地产调控升级强化

三、土地市场
■土地流转或三中全会破冰
■前三季全国土地收入超2万亿
■三季度商业土地市场投资额3118亿
■武汉7宗地拍出23.94亿 中铁集团5亿拿下汉阳一地块
  
四、城市经济与建设
■墨水湖将建公园设环湖巴士
■7号线年底开工
■地铁5号线提前动工
■9个重大服务业项目集中签约四新,四新飞速发展助推汉阳追汉口
■武汉大临空产业城出炉

五、行业动态
■世联收购安信行60%股权——进军非住宅物管领域
■房企前三季业绩分化——区域企业潜力彰显
■产信托基金
■万科入股徽商

土地市场篇
??? 在持续多个月的“高烧”下,武汉土地市场依然火热不减。尽管10月土地供应量环比减半,但企业竞价依旧激烈,推出地块半数竞价,汉阳、光谷5宗地块全数竞价。世界500强企业中国铁建股份有限企业的全资子企业——中铁房地产集团在继中铁国际城后,再度出手在汉阳拿地。硚口古田商业用地再遭争抢,以6027元/㎡的楼面地价创下区域次新高。

一、土地供应情况分析
  10月,武汉土地供应量环比减少6成。武汉市土地交易中心共进行1次招标+挂牌,1次网上挂牌,公开出让13宗地块,环比减少10宗,累计出让面积55.83万方,约合837.38亩,环比减少63%%;规划建面147.97万方,环比减少58%。

二、土地成交情况分析
  10月土地成交环比量价齐降,主要由于9月受精武路地块带动,楼面地价达到4956元,使得10月地价环比大幅回落46%,历月对比,10月楼面地价依旧为2012年以来次新高。
  10月推出的13宗地块全部成交,累计出让面积约55.83万方(合837.38亩),环比减少47.3%;可建规模147.97万方,环比减少46.7%;土地出让金约39.46亿元,环比减少71%;整体楼面地价2667元/㎡,环比下降46%。
  
商品房市场篇
??? 15845套/154.39万方!10月,武汉商品住宅成交再创佳绩,环比增长15.24%、12.54%,同比增长21.30%、21.06%,创下自全市限购以来最高月度成交量。全市商品住宅市场成交均价7025元/㎡,环比下跌0.08%,同比上涨10.43%。结束了今年以来连续9个月的房价持续上涨态势。政策空窗期,地王效应+高供应助力武汉楼市“银十”变“金十”。汉阳、东湖高新两区10月迎来供应高峰期,推动区域成交持续增长,分别以2860套、2296套赶超洪山区,上升至冠亚军位置。
??? 10月商业整体成交量价齐跌。江岸区10月商业量价关系最优,其备案均价19953元/㎡,备案面积为1.12万方。写字楼市场价涨量减。我司代理的国际城汇金中心、广发银行大厦齐齐上榜面积排行榜,分居第2、4位。
  
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)10月新增供应量接近200万方
  10月,武汉商品住宅新增供应面积194.73万方,环比减少8%,同比增长14%,略低于9月。金九银十是传统推盘旺季,住宅市场供应持续高位运行。

2)东湖高新、汉阳区10月登供应量榜首
  10月,全市13区均有新增供应。从区域分布看,东湖高新、汉阳区10月住宅新增供应均超30万方,占比分别为17%、16%,居榜首位置。而以往稳坐区域供应榜首位置的洪山区则仅25万方,位居第三。在碧桂园生态城、光谷·梅花坞、?汉阳1889(限价房)、招商·公园1872、广电·兰亭时代等项目带动下,东湖高新、汉阳等区域10月迎来高供应期。

2、全市成交分析
1)10月商品住宅成交套数同环比增幅达两位数
  10月,全市商品住宅成交15845套、154.39万方,环比增长15.24%、12.54%,同比增长21.30%、21.06%。同环比增幅均达两位数,“银十”变“金十”!

2)汉阳区成交持续提升,本月登榜首
  10月,汉阳区成交排位持续提升,由上月的第三位升至榜首位置。毗邻的经济技术开发区成交表现亦较好,由上月的第14位升至本月的第10位。10月为销售旺季,区域内广电兰亭时代、龙阳一号、万科汉阳国际等多盘齐开,整体新增供应量达31.46万方。另从楼盘优惠力度上看,楼盘的优惠力度加大,如观澜国际认筹享9折,兰亭时代开盘折上再减,优惠力度最高达到6万。多方因素推动区域全市最高销量。

3)经济技术、汉阳区成交套数近成倍增长
  与上月相比,成交量方面,全市9区量增,6区量减。经济技术、汉阳区成交套数环比增幅分别达106.91%、98.26%,几乎成倍增长。经济技术开发区的观澜御苑、万科金域蓝湾、海伦春天成交表现不俗,本月累计成交占比达78%,拉动片区整体量价;汉阳区销量则主要由四新板块的广电兰亭时代,王家湾板块中国铁建·国际城、汉阳人信汇、万科·汉阳国际,以及钟家村板块的世茂锦绣长江带动。
  远城区本月迎来成交快速上涨期。汉南、蔡甸、黄陂等远城区成交套数环比增幅分别为62.78%、54.98%、34.26%,增长较为明显。

3、全市价格分析
1)10月住宅均价止涨,环比微降0.08%
  10月全市商品住宅市场成交均价7025元/㎡,环比下跌0.08%,同比上涨10.43%。今年以来,连续9个月的价格上涨态势得以结束。中低价位产品成交占比提升,万元以上产品成交占比减少,是影响10月均价的主因。
  
2)江汉区蝉联区域均价冠军
  10月,江汉、武昌、江岸三区居蝉联区域均价前三甲。其中,江汉区以10539元/㎡的均价高居榜首,随后是武昌区,均价9908元/㎡,江岸区以9225元/㎡居第三。硚口区本月保障房占比提升,区域均价回落至9000元以下。

3)10区住宅均价上涨
  区域均价10涨4跌,蔡甸区均价与上月持平。
  均价下跌区域:东湖高新、江汉、黄陂、新洲等4区均价下跌,跌幅最高的是东湖高新区,为7.04%,主要受碧桂园生态城备案影响,其6000元/㎡的精装修洋房系列本月成交1038套,大幅拉低片区整体均价。其余3区均价下跌同样受中低价位房源成交占比提升影响。
  均价上涨区域:江岸区均价涨幅最高,为10.09%,后湖板块幸福时代、银泰御华园、汉口城市广场3项目累计成交占比49%,均价均超9000元/㎡,大幅提升区域整体价格水平。

4、不同面积段产品成交分析
1)100-110㎡产品成交占比持稳
  10月,除60㎡以下及60-80㎡产品成交占比提升外,其余各类产品成交占比均呈微下滑态势。小户型产品成交占比出现异常增长,主要由保障房集中备案造成。如汉阳区桥机嘉园集中备案398套,套均面积仅52㎡;硚口区紫润明园集中备案125套,套均面积55㎡。
  相比而言,100-110㎡产品成交最为稳定,而110-120㎡及80-100㎡产品成交占比则下滑更为明显。120-140㎡及140-160㎡中大户型成交占比下滑幅度则相对偏小。“一步到位”的购房模式使得购房者倾向于选择面积更为紧凑的中大户型产品,而刚需类产品掣肘于年底房贷收紧,成交占比下滑。

2)100-110㎡产品主力集中于成交套数TOP4区域
  10月,100-110㎡产品成交集中在黄陂、东湖高新、汉阳、洪山四区,该四区为全市成交TOP4区域,成交占比分别为23.7%、15.2%、13.2%、11.1%。

5、不同价格段产品成交分析
1)9000-10000元/㎡产品成交占比上升2%
??? 10月,9000-10000元产品成交占比最环比提升2%。4000-6000元产品成交占比提升1.2%;8000-9000元及6000-7000元产品亦分别提升0.7%、0.8%。而10000元以上产品成交占比稳中略降,此种变化直接导致全市整体成交均价出现下滑。10月,市场供应面以三环附近刚需盘源为主,是中低价位产品成交占比回升的主因。

2)9000-10000元产品成交占比在江岸区最高
??? 10月,江岸、东湖高新、汉阳、洪山等四区为9000-10000元产品成交主力区域,成交占比分别为34.3%、21.9%、17.1%、10.6%。其中,江岸区成交占比最高,其后湖板块年内地王频出,随着地价的攀高,房价上涨动力强劲,潜在投资潜力吸引购房者出手。

6、全市成交排行分析
??? 7000元以内项目累计成交占比48%。
  10月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,洪山区6项目上榜,汉阳区4项目上榜,其余区仅1-2个项目上榜。
  中低价房源唱主角。本月,8个7000元以内项目上榜,累计成交2315套,占比TOP20总销量的48%;8000元以上项目有7个上榜,累计成交1575套,占比为33%;而7000-8000元项目成交占比最低, 5项目累计成交926套,占比19%。万元以上项目仅保利·时代上榜,备案190套。碧桂园生态城单个项目备案1038套,均价仅六千余元,大大提升低价房源成交占比。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
  10月份,武汉地产广告投放项目数量99个,环比9月减少20个;版面319.75版,环比减少75.25版。楼市报广投放力度环比减弱。

??? 从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放153.25版;其次为武昌,投放105版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为29.25版。

2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环项目报广投放力度最大,10月累计投放106次、98.25个版幅。从板块看,金银湖板块报广投放力度最大,区域内12个项目投放报广,累计投放29次、20.5个版幅。

3、本月媒体选择偏好
  10月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以134.25个版幅,占整个10月投放的42%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比31%;再次为长江日报,投放占比为17%;武汉晨报报广投放较低,为10%。
  10月份,从报广的投放媒体来看,武昌和汉口项目首选武汉晚报,汉阳项目地产广告首选是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

4、TOP5项目报广投放情况
??? 10月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为70.25版,环比减少11%,具体情况如下:(碧桂园梓山湖为市外项目,未计入排行内)

5、新盘报广赏析
1)复地悦城
  复地集团在汉第三个项目,位于白沙洲,总建面47.27万方,主打刚需,项目于11月2日已开盘,折后均价约7050元,开盘去化9成以上。本月投放报广1次,投放版幅0.5版。
2)融科花满庭
  融科智地新项目,位于白沙洲,紧邻青菱湖,总建面20.26万方,以一梯两户的花园电梯洋房为主,项目认筹中。本月投放报广3次,投放版幅2版。
3)中国健康谷
  项目坐落于汉阳大道延长线,距王家湾约10分钟车程,总占地面积约500万平米,以生态,健康,宜居为设计理念,其中一期开发面积约320万平米,一期规划户数12500户,预计入住人口将达到6万人,建成后将成为集生活居住、教育、商业、高端会所、健康医疗、国际养生、生态体验观光、旅游休闲度假等多功能为一体的房地产开发项目。项目10月投放报广2次,1版幅。
4)朗诗里程
  朗诗地产在汉的第二个项目,位于中国光谷高新大道光谷六路,紧邻新的中央商务区和行政办公中心,首期约40万方体量。预计11月一期开盘,一期主推1、2、3号楼70-109平米房源。以低总价、低起价撬动市场刚需客群。该项目10月份投放报广8次,8版幅。
5)万科汉口传奇
  万科汉口传奇,是万科地产投资300亿打造的武汉万科史上最大的汉口中心项目集群,它不是一个楼盘,也不是几栋建筑体,而是由13块地组成的多类别都市建筑作品群。万科汉口传奇1号作品——TK3地块,总建筑面积约21万平米,共1944户,是万科汉口传奇的首发产品,主推约79-94平房源,将于近期发售,目前展示间已开放,另限时申领《传奇护照》可享开盘优惠。该项目10月份投放报广7次,9版幅。
6)大华滨江天地
  大华滨江天地,位于青山区红卫路街东兴洲村,占地面积137333平方米,建筑面积692150平方米,该项目10月份投放报广2次,2版幅。
7)中森华·汉城广场
  中森华·汉城广场,是汉城“城中村”改造产业项目,以“倡导休闲购物生活方式”为主题。总用地面积61300平方米,总建筑规模30余万平方米,涵盖休闲、娱乐、购物、餐饮、美食等多种业态,设有大型品牌超市、游乐场、餐饮场所、主题酒店、高档写字楼等,拥有大型飘雪滑雪场和真冰溜冰场,休闲面积超过50%。该项目10月份投放报广1次,1版幅。
8)福星惠誉汉阳城
  福星惠誉汉阳城,坐落于武汉汉阳钟家村核心区域,是福星惠誉首次进入汉阳核心区域的首席地标级综合体,项目一期总占地面积约2万方,总建筑面积约8.8万方。该项目10月份投放报广6次,6.25版幅。
  
6、典型房企微博、微信营销
■越秀星汇君泊:地铁营销,携手晨报开展泰迪熊互动秀
  项目携手武汉晨报,在重要地铁站点发送领取泰迪熊玩偶的凭证——泰迪熊手袋,地铁站点人流量大,覆盖面广,白领阶层集中,以“静”待“动”,且符合项目地铁盘特质。同时便于根据客户上门情况对目标客户进行梳理,为项目后续宣传营销打下基础。
  不足之处:泰迪熊手袋缺少项目地址、电话等基本资料,不便于接收群体对项目的了解与咨询。
■万科:2013武汉慈善跑——爱的每一步(企业品牌宣传)
  继帮助心脏病儿童完成手术以及改善流浪儿童的生活状况之后,2013年,万科在武汉举办“爱的每壹步”慈善跑活动,筹集善款关注自闭症儿童。截止10月30日,已有2028人报名,已筹得善款138万元!

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