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武汉拉开二线城市调控“序幕”,抑需为先

编辑:徐丹 发布时间:2013-11-27 点击次数:501

??? 10月中下旬至11月中上旬,在以北京、深圳为首的四大一线城市陆续出台调控政策后,全国各地10余个城市相继出台房地产调控政策。除北京主推自住型商品住房外,其余3大城市及众多已出台政策二线城市整体思路较为一致,主要从限购、限贷、供应、保障房四大方面入手。其中11月22日,武汉市正式出台《关于进一步加强房地产市场调控工作意见》,开二线城市楼市调控拉 “收紧”序幕。25日,南昌、厦门同日发布楼市调控“新政”,其他二线城市跟进出新政的预期也进一步增加;政策在由一线到二线时,整体循着一线城市调控主线,但出现打折现象:武汉、南昌都没有马上实施二套房贷首付提高,厦门提高二套房首付,外地人购房社保纳税年限未调整。

??? 纵观此轮调控,以地方政府为主导,手段仍局限在限购、限贷、增加供应、保障房、加强市场监管等。新葡萄京娱乐app认为各地政策中,抑制需求为先,更多的是指向调整土地供应方式和有效供应。

??? 限购升级主要针对的是外地客户,对于武汉市场而言,从我司各区域各项代理楼盘客户情况看,外地购房者比重平均约为30%,而其中仅1年缴纳税或社保人群主要在10%左右,局部区域楼盘高达20%。因此对王家湾、沌口、光谷、东西湖等武汉门户区域等局部区域影响较大,而对城市中心项目影响更多体现于短期影响和预期的干预。武汉春节前会是外地人购房的高峰期,限购暂时对成交量有些影响。

表:历年武汉楼市供需情况

??? 而针对商业性个人住房贷款业务的二套房首付从六成提升到七成,将进一步推延需求实现。从我司各区域各项代理楼盘客户情况看,首付提升一成可能导致约10%的需求延后或在总价调整下对产品需求的调整,商业公寓或中小全功能房极大成为市场焦点。而在27日人民分行武汉支行发布的《关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知》看,当前政策对象为商业性个人住房贷款业务。公积金优势进一步彰显。在众多银行停贷背景下,此项政策缓冲期亦可能成为“抢收期”。政策频出,干扰市场预期;政策加码,抑制部分需求。但在武汉建设大投入、融资渠道不一情况下,经过政策洗礼的开发商与置业者均相对成熟。
   
??? 而除限购、限贷外,各地政府政策更多指向增土地供应和有效供应。“汉七条”中多次涉及供应结构,提到“优化供应结构,均衡供应土地”“提高住房用地开发利用效率”“努力增加普通商品住房有效供给……加快普通商品住房项目供地、建设和上市步伐;对已批未建、已建未售的普通商品住房项目,督促房地产开发企业加快项目建设和销售,尽快形成有效供给”。力争2013年住房用地实际供应量比过去5年年平均实际供应量增加20%以上,达到1248公顷;2014年住房用地供应量比过去5年平均值再增加10%。用地供应计划将于2014年3月底前向社会公布。

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