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武汉“银十“变”金十”

编辑:信息研究部 发布时间:2013-12-31 点击次数:441
10月,武汉商品住宅成交15845套、154.39万方,环比增长15.24%、12.54%,同比增长21.30%、21.06%。创下自全市限购以来最高月度成交量。全市商品住宅市场成交均价7025元/㎡,环比下跌0.08%,同比上涨10.43%。结束了今年以来连续9个月的房价持续上涨态势。政策空窗期,地王效应+高供应助力武汉楼市“银十”变“金十”。
  
  政策空窗期高供应助“银十”变“金十”
  10月中下旬,“深八条”和“京七条”相继出台,预示楼市调控的主体已由中央转向地方。房地产长效机制进入征求意见的当口, 市场风向再度指向三中全会。政策面基本处于空窗期。武汉方面,非但无新政出台,而且在城市建设方面利好频传:如7号线年底开工、“大临空”经济板块产业城规划、申报自贸区、5号线提前动工,为片区楼市带来多重利好。
  年底房贷收紧频传,房企为争取尽早回款,抢在年底提前开盘。10月开盘的38个中,其中纯新盘数量达7个,而在供应量最高的9月,纯新盘数量也仅2个。受益于片区利好,加之定价适宜,三环附近新盘表现较出色。如青山区的中交江锦湾,开盘当日接近售罄。此外,还有后湖板块三元陌陌屋、汉阳墨水湖板块的招商公园1872,开盘当日去化均超出90%。十月的旺销加上9月底延迟备案的大量项目,共同促成“银十“镀金。
  
  房贷隐忧? 多面积段产品成交占比下滑
  数据显示,10月,除60㎡以下及60-80㎡产品由保障房集中备案造成成交占比提升外,其余各类产品成交占比均呈微下滑态势,若剔除保障房影响,本月多类面积段产品成交占比均呈现下滑态势,其中下滑最为明显的是110-120㎡产品,成交占比降至年内最低点,仅为6.8%;其次是80-100㎡产品,成交占比环比下滑0.9%。再次是120-140㎡、140-160㎡、160㎡等大户型产品。相比而言,100-110㎡成交占比最为稳定。限购下的“一步到位”的购房模式加之持续上涨的房价,使得购房者倾向于选择面积更为紧凑的中等户型产品,而刚需类产品掣肘于房贷收紧、利率折扣缩水等负面影响,成交出现萎缩,占比持续下滑。
  
  格局生变? 楼市最热在光谷和汉阳
  长时间来,洪山区以大盘云集、区域面积广、刚需房源集中等优势占据片区成交量榜首位置,数据显示,2013年1-9月,洪山区均高居区域成交套数排行首位。但在10月,这一格局首次被改变。片区成交套数排行榜上,洪山区下滑至第三位,汉阳区取而代之。金九银十旺季,汉阳片区供应热情空前高涨,9月最后一个周末,汉阳区上演8盘齐开!10月,招商公园1872、龙阳一号、新长江香榭琴台四期墨园等多盘齐入市,供应量持续高位运行。同时,楼盘优惠力度加大,如观澜国际认筹享9折,兰亭时代开盘折上再减,优惠力度最高达到6万。汉阳成交套数排位持续提升,由上月的第三位升至榜首位置。东湖高新区则得益于碧桂园生态城位居第二,该项目10月集中备案1038套/12万方,占比片区整体销量的45%,居片区乃至全市成交面积榜首。
  
  地价房价互推? 江岸区均价涨10%
  三季度,武汉土地市场地王频现,竞拍、溢价屡见不鲜,江岸区后湖板块更是在40天的时间三度刷新单价地王。从典型片区看,土地热开始传导楼市,典型如江岸区,片区10月均价涨幅全市最高,为10.09%,典型项目如幸福时代9月28日加推,均价较4月上涨500元/㎡;汉口城市广场9月下旬加推,均价亦由去年9月的8200元/㎡推高到9000元/㎡以上;星悦城黄金时代9月下旬加推均价亦上涨至8400元/㎡,而在去年5月,其加推均价仅为7650元/㎡。从10月备案数据看,幸福时代、银泰御华园、汉口城市广场3项目累计成交占比49%,均价均在9000元/㎡以上,大幅提升区域整体价格水平。但其成交套数却环比下滑17.58%。
  房价同样影响地价。本月,汉阳琴断口2宗地块均溢价成交,比今年4月相同地段楼面地价高出400-800元/㎡。随着3号线和4号线双地铁建设逐步推进,地铁效应对汉阳王家湾一带影响愈加显著,房价和地价乘势增长。
  
  受年末购房习惯及房贷收紧房企回款需要等因素影响,年末武汉楼市将迎来最后一波上市潮,预计将有67个楼盘开盘,其中包括38个新盘,其中有越秀星汇君泊 、万科城花璟苑、保利城 、福星华府 、万科汉口传奇等品牌大盘。预计年末楼市将精彩纷呈。即将召开的十八届三中全会,鉴于楼市长效调控机制建设周期长,预计对楼市的影响或更多只是供求双方的入市心态,出台重大利空政策的可能性并不大。
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