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市场月报 / WEEKLY MARKET

2014年1-2月武汉房地产市场简报(1月1日-2月28日)

编辑:信息研究部 发布时间:2014-03-14 点击次数:506

大家动态
■? 我司正式签约武昌中北路“德成中心”
■? 我司独获“人信地产2013年优秀营销供方”殊荣
■? 2014年经营战略年会在厦门召开

政经资讯篇
??? 当前,部分银行停贷、杭州降价、人民币汇率波动,对市场预期造成波动。加之前期三四线市场风险、李嘉诚撤资内地地产等,从资讯娱乐化的角度,看空房地产的势头明显上升。
??? 对此,新葡萄京娱乐app认为,当前预期的调整是对2013年下半年乐观情绪的纠正,尤其是房地产企业对2014年市场增速的定位,以及资本支出在流动性风险预估的乐观。三中全会已提出发挥市场在资源配置中的决定性作用,未来不可能像以前动辄挥舞调控大棒。同时,当前商业银行对于房地产贷款态度偏冷,已成为压制房价的重要因素。诸如房产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等,皆属“慢活”,属于制度建设。在经济底线思维下,房地产不属于政策强力挤压泡沫的范畴。由此,在经济基本面仍相对可控的背景,房地产虽然有定向限制的压力,但房企积极的作为,仍可平稳渡过。
??? 大家认为2014年中国房地产不乐观,但并不过分悲观,而下一个阶段对应2015年及以后的市场可能,需要从企业风险角度,进行计划和模式的调整。


一、两会专题
■ 【聚焦两会】李总理总理政府工作报告解读
■ 【聚焦两会】人大首次回应:将推进房地产税立法
■ 【聚焦两会】住建部部长姜伟新透漏房地产“双向调控”;政府工作报告提“分类调控”
■? 贾康:对房产税试点今年是否存在扩围的可能,还需进一步观察

二、宏观经济
■? 1月宏观数据偏弱
■? PMI创新低
■? 非制造业商务活动指数提升
■? 人民币近期走低

三、房地产政策与趋势
■? 央行明确2014年信货政策:满足首套自住购房贷款需求
■? 教育部推划片就近入学——学区房应声涨价
■? 一线城市房贷普遍收紧,武汉初邮政储蓄外普遍在基础利率上上调(包括首套房上调5%)
■? 拿地热情依旧高
■? 2014杭州首轮降价楼盘汇总
■? 房价、尤其一线城市房价仍气势不减
■? 襄阳一楼盘资金链困难
■? 武汉公积金取消预审申请50万元以上贷款可少等5天
■? 武汉拟分区域调控楼市部分新城区或将不限购
■? 武汉将试行积分入户政策外来人员有望积分入户

四、土地市场
■? 武汉大幅提高住宅用地供应 2014年预计900公顷
■? 新世界地产已与武汉政府签约在古田拿得600亩地
■? 土豪绿地豪掷23.9亿拿地青山

五、城市经济与建设
■? 武汉GDP连续两年全国第九 2013年GDP达9000亿元
■? 武黄武冈两条城铁预计今年五一通车
■? 武汉轨交21号线线型初定总投资约120亿元
■? 武汉市轻轨1号线预计将在2014年5月通车汉口北
■? 武汉城建堪比英国“高大上”气质恐推高楼市房价
■? 地铁时代:2017年前武汉每年通一条地铁
■? 今年武汉仍有十余家商业综合体计划开业
■? 武汉人信汇等购物中心拥抱电商合作互补成主流趋势
■? 武汉青山区将在3至5年建成市级商业中心


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土地市场篇
??? 2014年,土地市场火热不减。虽然土地供应量有所减少,但市场竞价激烈,出让的25宗地块中,半数进入竞价阶段,且溢价现象明显,7宗地块溢价超过40%,经开区两宗地块溢价130%以上。企业拿地意愿强烈,绿地、当代节能、中铁大桥局等外来、本土知名房企纷纷出手拿地。绿地进军青山,一举拍得青山工人村三宗地块,累计规划建面近百万方,将加大区域市场供应;当代节能、中铁大桥局分别拍得经开区、四新地块。


一、土地供应情况分析
??? 相比2013年底土地供应力度,2014年年初,土地供应量明显放缓。1-2月份,武汉市土地交易中心共进行3次招标、3次挂牌,公开出让26宗地块,环比减少39宗,累计出让面积123.47万方,约合1852亩,环比减少59%;可建规模350万方,环比减少54%。土地供应量环比减少近6成。

二、土地成交情况分析
??? 1-2月,土地成交整体价涨量减。推出的26宗地块中,1宗流拍,其余25宗全部成交,累计出让面积约122万方(合1830亩),环比减少54%;可建规模346.45万方,环比减少48%;土地出让金约66.73亿元,环比减少40%;整体楼面地价1926元/㎡,环比上涨17%。
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商品房市场篇
??? 在媒体大势渲染多个城市陆续爆出降价楼盘的同时,武汉年初的楼市给出了较为积极的答复。2014年1-2月,武汉住宅市场累计成交1.98万套,相比2013年的历史新高(20453套),仅小幅减少了3%,2月成交更是创历年同期新高,且均价平稳上涨。区域方面,平价主城区洪山、汉阳表现突出,洪山区稳居榜首,汉阳月度销量稳定在千套以上;此外,受轨道交通带动,在返乡置业潮下,黄陂、蔡甸、东西湖等典型郊区亦表现良好,区域销量位次靠前,且2月销量环比全面提升。产品层面,在刚需持续主导市场的同时, 120-140㎡大户型产品成交占比持续提升,限购下,单独二胎放开政策,购房者“一步到位”特征明显。
??? 商业方面,成交量持续回落,成交均价则稳步上涨,1、2月分别以江岸区、武昌区量价关系最优。
??? 写字楼方面,成交量亦持续回落,成交均价2月止跌小幅回升。武昌区写字楼市场持续两月量价关系最优。

一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)? 1-2月新增供应量均高于去年同期
??? 1月,武汉商品住宅新增供应面积132.86万方,环比减少17%,同比增长39%,春节临近,市场推盘放缓,但高于前三年同期,一定程度延续了2013年的势头,但多个拿证项目推迟开盘,实际推盘项目仅18个,仅相当于2013年12月的3/1。2月,武汉商品住宅新增供应面积19.6万方,环比减少85%,同比增长26%,传统淡季,市场新增供应大幅回落,但仍高于去年同期。

2)? 新增供应集中洪山、汉阳等主城刚需区及部分郊区
??? 1月,全市12区有新增供应,其中,洪山、东西湖、汉阳三区新增供应量居前三甲,占比分别为17%、14%、14%,为住宅新增供应主力。随后为东湖高新、江夏两区,新增供应过10万方,其余各区新增供应不足9万方。
??? 2月,受春节影响,全市仅5区有住宅新增供应,且集中于三环周边。其中,经济技术开发区新增供应最高,占比31%,随后为洪山区,占比28%。
??? 1-2月,住宅供应热点区域集中在洪山、汉阳等刚需集中的主城区及东西湖、新洲、江夏等郊区。其中洪山区新增供应量最高,达28.9万方。

2、全市成交分析
1)? 1-2月成交同比小幅减少3%,2月销量创历年同期新高
??? 1月,全市商品住宅成交10491套、101.5万方,环比减少25.32%、26.18%,同比减少21.77%、27.15%。春节传统淡季来临、年关楼市休整、市场推盘放缓(推盘18个)等是影响市场成交的主因。2月,全市商品住宅成交9286套、92.32万方,环比减少11.48%、9.05%,同比则增加31.85%、25.95%,2月成交创历年同期新高,且改变了1月楼市成交同比回落的态势。春节过后,市场成交快速复苏,元宵节、情人节,市场积极促销,推动市场成交放量,2月后两周销量一度突破3500套,最后一周更是向4000套看齐。
??? 春节假期贯穿1月末、2月初,对楼市销量产生影响,但楼市成交整体表现相对良好。1-2月,全市住宅累计成交1.98万套,相比2013年的历史新高(20453套),仅小幅减少了3%。

2)? 洪山以约2成的市场占比高居榜首,汉阳区月成交稳居1000套以上
??? 1、2月,洪山、东湖高新、汉阳、黄陂四区稳居前四位,其中,洪山区1、2月成交占比分别为18.82%、21.01%,明显高于其他区域,高居榜首;汉阳区1、2月销量则稳定在1000套以上。
??? 1月,洪山区在保障房推动下,区域备案近2000套,位居榜首,区域内保障房备案量占比区域53%,若剔除保障房影响,洪山区备案量不及东湖高新、汉阳两区。东湖高新区1月备案1158套,主力集中于碧桂园生态城,汉阳区备案1007套,以名流公馆、汉阳人信汇、广电兰亭都荟等项目为主体。
??? 2月,洪山区保利城备案近500套,成交占比26%,该项目1月开盘热销,集中2月备案,推动区域销量。随后为汉阳区,2月备案1106套,主力集中于世茂锦绣长江4期凡高社区、武汉名流公馆等项目。

3)? 传统淡季,多数区域销量回落,但节后复苏较快
??? 1月,市场淡季来临,全市13区销量环比减少,其中9区销量环比减幅超过24%。2区销量环比增加,其中,汉南区受碧桂园集中备案推动,江岸区越秀星汇云锦、三元陌陌屋开盘集中备案支撑区域销量。
??? 2月,依旧有过半区域销量环比减少,但节后市场复苏较快,销量环比提升区域增加至6个,集中于洪山、汉阳两主城刚需集中区以及三环外郊区。洪山、汉阳两区,供应充足,在各大主城区中价格优势明显,且产品以刚需、首改为主,总价区域合理,综合优势突出;而郊区配套逐步完善,且短期内(2017年内)的轨道交通规划已覆盖了部分郊区,如黄陂、蔡甸、东西湖等区,且价格明显低于主城区。上述各区凭借自身优势受到返乡置业群体的青睐。

3、全市价格分析
1)? 1-2月住宅均价止跌回升,环比平稳上涨
??? 2014年前两月住宅成交均价一改2013年四季度均价持续回落的趋势,环比平稳上涨。1月全市商品住宅市场成交均价7019元/㎡,环比上涨0.5%,同比上涨6.87%;2月全市商品住宅市场成交均价7034元/㎡,环比上涨0.21%,同比上涨6.06%。从成交结构看,单价8000元以上产品成交占比在1月、2月持续增加,占比提升幅度分别为0.5%、5.8%。中高价位产品成交占比的提升,推动月度均价上涨。

2)? 青山区补涨至9142元/㎡区域均价
??? 1月,江汉、江岸两区均价过万,位居前两位。其中,江汉区以10915元/㎡的均价高居榜首,随后是江岸区,均价10210元/㎡,青山区以9198元/㎡居第三。
??? 2月,全市仅江汉区均价过万,均价为11300元/㎡,随后为硚口区,均价9659元/㎡,江岸、武昌、青山三区均价相对持平,集中在【9400元,,9500元】区间内。

3)? 主城区均价涨幅相对明显
??? 1月,主城区均价涨幅明显,全市均价上涨的7个区域中,主城区占4个,其中汉阳、硚口、江岸三区均价涨幅超过12%,区域内高价产品集中备案是影响主因:汉阳区以名流公馆、汉阳人信汇、枫华锦都等均价8500元以上项目为备案主体;硚口融侨锦江、天宇盛世滨江,江岸越秀星汇君泊、武汉天地御江璟城等万元以上产品集中备案。均价下跌区域中,以洪山区跌幅最大,环比下跌12.36%,区域内保障房大量备案拉低区域均价。
??? 2月,9区均价上涨,相比1月增加2个。其中,硚口、洪山、武昌三大主城区均价涨幅最高,涨幅均超过9.5%,其中,硚口区均价涨幅达到37.84%,主要是保障房备案减少影响。而均价降幅最明显的经济技术开发区,主要受限价房东风凤凰城赤凤苑大量备案影响。

4、不同面积段产品成交分析
1)? 120-140㎡大户型产品成交占比持续提升
??? 1月,60㎡以下产品成交占比增长明显,主要为洪山区保障房东方雅苑(备案515套,套均面积49㎡)集中备案影响。此外,110-120㎡、120-140㎡以及140-160㎡等中大面积产品成交占比提升。而60-110㎡各面积段刚需产品、160㎡以上产品成交占比下滑。
??? 2月,市场呈现回归刚需特征,60-110㎡各面积段刚需产品成交占比全线提升。值得注意的是,120-140㎡大户型产品成交占比持续提升,限购下,单独二胎放开政策,购房者“一步到位”特征明显。

2) 120-140㎡产品成交主力集中洪山、东湖高新两区
??? 1-2月,120-140㎡产品成交占比稳步提升,该类面积段产品在洪山、东湖高新两区占比最高,尤其是洪山区,1月、2月成交占比分别为17.2%、29.1%;东湖高新区1月、2月成交占比分别为14.8%、11.8%。

5、不同价格段产品成交分析
1)? 8000元以上中高价房源成交占比持续提升,2月提升幅度达到5.8%
??? 1月,受典型保障房项目集中备案影响,单价6000元以下产品成交占比明显提升,环比提升4.7%;此外,8000-9000元、1-1.2万元价格段产品成交占比相对提升,值得注意的是,单价1.5万元以上高价位产品成交占比1.3%,占比提升0.4%,武汉天地御江璟城、和黄世纪江尚等高端项目集中备案推高该价格段产品成交。
??? 2月,单价8000-9000元、9000-10000元、1.2-1.5万元价格段产品成交占比提升,其中单价9000-10000元产品成交占比达到14.3%,为历史新高,占比提升5.6%。保利城、海赋江城等项目大量推盘,且开盘热销是推动主因。
??? 整体而言,单价8000元以上产品成交占比在1月、2月持续增加。其中,1月成交占比32%,占比提升0.5%;2月成交占比38%,占比提升5.8%。中高价位产品成交占比的提升,是推动月度均价上涨的主因。

2)? 1月1.5万元以上产品成交集中江岸、江汉两区,2月9000-10000元产品成交受洪山、江岸区个案推动明显
??? 1月,均价1.5万元以上产品成交占比提升0.4%。成交主要集中在江岸、江汉两区,成交占比分别为32.6%、29.7%,区域内武汉天地御江璟城、和黄世纪江尚、泛海国际居住区等高价项目为主体。
??? 2月,均价9000-10000元产品成交占比大幅提升5.6%,洪山、江岸两区是成交主力,两区成交占比分别为37.2%、22.2%,区域内保利城、海赋江城等项目大量推盘并热销是推动主因。

6、全市成交排行分析
1)? 8000元以上项目累计成交占比40%,TOP4项目集中三环外。
??? 1月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区域,汉阳区5项目上榜,洪山区4项目上榜,江岸区3项目上榜,东西湖区2项目上榜,其余区仅1项目上榜。
??? 1个万元盘上榜,三环外项目占据前4强。本月,6个7000元以内项目上榜,累计成交878套,占比TOP20总销量的34%;7000-8000元项目有5个上榜,累计成交684套,占比为26%;而8000元以上项目9个,累计成交1038套,占比40%,其中越秀星汇云锦1个万元以上项目上榜。从环线分布看,销量TOP4项目均分布在三环外,碧桂园生态城以312套居首位。

2)? 2月,9000元以上项目累计成交占比达38%。
??? 2月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,洪山区5项目上榜,东西湖区4项目上榜,黄陂区3项目上榜,汉阳、江夏两区均有2项目上榜,其余区域仅1项目上榜。
??? 单价9000-10000元项目表现抢眼,包揽前三甲。本月,10个7000元以内项目上榜,累计成交1062套,占比TOP20总销量的39%;7000-8000元、8000-9000元项目各有3个上榜,分别累计成交335套、314套,占比分别为12%、11%;值得注意的是,9000-10000元项目表现突出,4个项目上榜,累计成交1029套,占比38%,其中,保利城销售近500套,高居榜首,随后为海赋江城、世茂锦绣长江两项目,销量过200套,三项目包揽全市住宅销量排行前三甲。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 春节楼市淡季,楼市报广投放力度明显减弱。
??? 1月份,武汉地产广告投放项目数量45个,环比12月减少73个;版面74.25版,环比减少250.25版。
??? 2月份,武汉地产广告投放项目数量49个,环比1月增加4个;版面74.25版,环比减少22.25版。
2、各板块报广投放情况
??? 从环线看,三环项目报广投放力度最大,1、2月累计投放51次、40.5个版幅。从板块看,王家墩CBD片区报广投放力度最大,区域内3个项目投放报广,累计投放19次、22个版幅.
3、本月媒体选择偏好
??? 1、2月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以82.25个版幅,占整个1、2月投放的48%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比32%;再次为长江日报,投放占比为11%;武汉晨报报广投放较低,为9%。
??? 1、2月份,从报广的投放媒体来看,三镇项目均首选楚天都市报。


6、典型房企微博、微信营销
■? 绿地中央广场——最美女人节,点赞领奖
??? 三八女人节,绿地中央广场倾情巨献“最美女人节”系列活动,凡年满十八周岁转发微信只要点赞数达到138个便可获得充电宝一个,点赞数最多的前十位女性,3月8日当天可前来绿地中央广场营销中心由专业裁缝师傅现场量身定制精美旗袍一件。当天还将为各位顾客上演“大上海旗袍秀”盛宴。
■? 杭州万科——万科30年,一起万科,一起三好
??? 围绕【万科三好】,推出系列主题,不乏互联网、来自星星的你、90后不买房等热门话题。对企业、对项目进行宣传。


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