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金三楼市平开,月末翘尾

编辑:信息研究部 发布时间:2014-03-22 点击次数:510

  作为传统旺季,3月开门表现可谓不尽如人意,市场预期影响下,上半月供需表现均相对平淡,市场推盘意向明显不足,周度销量亦持续下滑,“金三”显得成色不足。好在下半月市场好转,市场推盘速度加快,月末推盘量井喷,约20个项目集中入市,市场定价亦趋于谨慎,优惠力度加大,以推动市场,3月后两周成交止跌回升,市场全月成交整体翻盘,达到1.53万套高位水平。另初步统计,4月有近40个楼盘推新,供应提升加大市场竞争,而从当前市场表现看,“平价快跑”仍将是4月楼市营销主旋律。
  
  3月楼市“翘尾”,全月备案1.53万套
  3月,全市商品住宅成交15303套、154.35万方,环比增加64.8%、67.19%,同比增加7.53%、10.15%。3月楼市“低开高走”,前两周成交量持续减少,回落至3000套以下,房贷持续缩紧,市场推盘不足是影响主因,进入下半月,市场成交反弹,周度成交持续突破3600套,3月整体去化量仍位居高位。从项目备案情况看,三方面主因推进了楼市成交:①去年底今年初推新项目集中3月备案,3月前三周,市场推盘不足,月末大量推盘,但受备案滞后影响,无法在3月体现,备案套数TOP20项目中,半数项目为3月之前开盘或加推楼盘;②平价跑量,今年年初对楼市的不乐观预期,使得部分开发商调整销售策略,或平价、或略调低售价、或加大优惠力度,以推动项目销售。
  
  平价跑量,多项目优惠力度加大,主要集中花山、四新、白沙洲、青山等竞争高压区域
  “首付不够不要紧,可以慢慢凑。”2014年,“零首付、一成首付”“送装修”等促销手法在多个项目出现,不论该方式对销售的促进作用如何,却体现出了开发商对市场的态度。2月以来,楼市预期出现分歧,房贷持续收紧,补缴社保从严等,购房者观望情绪在累积。面对当前市场,开发商销售策略有所调整,新推产品定价趋于谨慎,均价上调幅度缩小,部分项目则平价、典型个案则下调均价入市,以价换量。如,金地澜菲溪岸加推均价相比2013年末仅上调100元/㎡;中建开元公馆二次加推,相比首次开盘仅上涨100元/㎡;华侨城加推90系产品,均价与2013年9月推出的双子座基本持平;融侨城2、3月分别加推新品,均价相比2013年底下调了约350元/㎡;万科金色城市23号地块加推,均价相比前一期下调150元/㎡。此外,在优惠力度上亦相对加大,三月推新项目中,95折、96折优惠频现,如金地格林东郡、金地澜菲溪岸、汉口印象、新城春天里、祥生柏景湾二期COLA、联投广场等项目,碧桂园生态城更是推出92折再97折优惠。当前楼市最高折扣为某企业5盘,可达88折。
  
  湖北单独二胎政策落地,“一步到位”特征愈加明显
  限购实施以来,一步到位的特征逐步显现,3月,湖北单独二胎政策落地,而武汉限购政策仍无放松迹象,使得3月市场“一步到位”的特征更为明显。从各面积段产品成交表现看,以100㎡为分界线,100㎡以下各面积段产品成交占比全线减少,而100㎡以上各面积段产品成交占比全线提升,占比累计提升幅度达4.5%,其中以100-110㎡、110-120㎡中等户型、总价适宜产品表现最为明显。从项目开盘表现看,3月监测的开盘项目中,9成以上项目3房去化率均高于2房产品。如国际百纳120㎡左右3房基本售罄,高于2房、4房去化;万科金色城市、万科汉阳国际3房产品去化率高于2房约一成;金地格林东郡3房产品去化7成,2房产品去化不足一半;纯水岸东湖舒适2房去化约9成,经济两房去化不足1成。进一步细化,可以发现,舒适3房产品市场接受度较紧凑3房更高:中建开元公馆3房去化7成,2房去化不足6成,其中110㎡三房去化高于90㎡紧凑三房;海赋江城天韵3房产品去化85%以上,1房、2房去化不超过6成,且128㎡舒适3房去化高于100㎡左右小3房。
  
  均价持续上涨,但涨幅趋缓,主城区领涨
  3月,全市商品住宅市场成交均价7049元/㎡,环比上涨0.22%,涨幅相比2月基本持平;同比上涨5.64%,同比涨幅持续缩小。虽然武汉楼市房价仍处于上行通道,但上涨幅度趋缓。从区域表现看,全市5区均价环比上涨,主城区占4个,分别为武昌区、洪山区、江岸区、汉阳区。其中,武昌区增幅最大,为7.94%,武昌区3月备案量明显放量,区域内万元以上项目3月备案占比60%,相比2月提升7%,推动区域整体均价上涨;洪山区涨幅5.96%,主要受保障房备案占比减少推动,区域保障房2月备案占比近3成,3月备案占比仅在1成左右。江岸区、汉阳区均价环比涨幅相对偏小,不足2%,
  
  价格段成交分化,高、低价位项目成交各自放量
  3月,高低价格段产品成交占比分化,单价4000-6000元、6000-7000元、7000-8000元低价格段产品,1-1.2万、1.2-1.5万、1.5万以上高价格段产品成交占比提升。3月依旧以洪山、汉阳等平价主城区以及黄陂、东西湖、江夏等郊区为成交主力,是保证4000-8000元低价产品成交占比的主因;而武昌、江汉等高价区备案占比提升,推动万元以上产品成交放量,3月,武昌、江汉两区备案量全市占比相比2月分别提升1.9%、1.8%,以武昌区表现尤为明显,该区备案套数TOP10项目中,7个为万元盘,万元以上项目区域成交占比约6成,占比环比提升7%。
  
  轻轨1号线5月运营利好黄陂区,区域成交量价齐升
  轻轨一号线延长线计划5月运营,对黄陂区利好明显,推动区域成交量价齐升。3月,黄陂区备案1763套,环比提升83%,区域排行上稳居全市第三位,位次虽无变动,但市场成交占比相比2月提升1.13%。均价方面,黄陂区3月均价5272元/㎡,环比上涨6.72%,涨幅仅次于武昌区,且为均价环比上涨的5区中唯一的郊区,从项目表现看,区域内主力在售项目备案均价相比2月多出现小幅上浮,区域备案TOP7项目中,仅1个项目备案均价环比下降,其余均小幅上涨1%-5%不等。

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