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市场月报 / WEEKLY MARKET

2014年3月武汉房地产市场简报(3月1日-3月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2014-04-11 点击次数:429

大家动态?????????????????????????????????????????????????
■? 我司签约青山“钰龙时代中心” 独家营销代理
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■? 我司签约欧亚达两个建材家居综合体项目独家营销代理
■? 我司签约“中国水电盛世江城” 独家营销代理

政经资讯篇??????????????????????????????????
  中国当前经济指标仍不容乐观,经济下行压力较大,面对2014年经济增速7.5%的目标,从增长的三大动力看,消费、出口均显不足,投资成为关键,房地产的地位更显突出。2014年,政策层面对于房地产不属于“挤泡沫”定位,这一点在两会的政府工作报告中得到了证实。当紧缩政策不再成为市场核心影响因素之时,房地产需求预期的变化,以及行业流动性问题,已成为影响房地产走势的核心因素。
  对于武汉市场,湖北单独二胎政策落地,对市场购房结构产生影响,促进改善型需求增加。而市政建设的拉动,将对利好区域形成推力,如轨道交通1号线延长线计划5月运营下的黄陂市场。
  

一、宏观经济
■? 无政策干预GDP增幅低于政府目标
■? 李总理: 将陆续出台措施确保合理区间
■? 楼继伟:未来财政收入不乐观
■? 央行:维持稳健货币政策,暂无降准必要?
■? 3月汇丰PMI初值创8个月新低

二、房地产政策与趋势
■? 住建部副部长:10年内房地产不会出现大危机
■? “以价换量”、 垫首付”促销成销售主调
■? 李总理:房地产分类调控
■? 银监会:今年重点监控房地产信贷风险
■? 贾康:全面征收房产税目前不存在可行性
■? 住建部弃用年度房控目标——一线城市继续限购
■? 传多个城市酝酿松绑楼市限购令
■? “养老地产”开始征求意见 北上广、武汉有望率先开展试点
■? 4月1日起,《武汉市建设工程规划管理技术规定》实施
■? 湖北省公布今年建筑节能目标逐步提高全装修住宅比重
■? 湖北"单独二孩"即将实施 超七成网友考虑换房
  
三、土地市场
■? 武汉3月土地成交量逆市上行 9宗地出让61亿同比增4成
■? 古田城中村6宗地全部底价成交 名流53.7亿拿地长丰
■? 江夏底价卖地 新睿途3.1亿再抢经开地块
  
四、城市经济与建设
■? 江夏首条地铁27号线年底开建 连接野芷湖至五里界
■? 武汉轻轨1号线延长线上半年可通车 5.7公里6分多钟跑完
■? 武汉地铁21号线计划年底开建 串起江岸黄陂新洲
■? 5号线建设规划 欲串联青山至洪山
■? 光谷大道虹景立交开建 通车后光谷三环到二七大桥15分钟
■? 今明两年湖北交通建设投资逾1800亿 打造长江黄金水道
■? 中英将在武汉和贝尔法斯特互相增设新领馆
■? 武汉发布今年经济社会发展计划 将跨入GDP“万亿俱乐部”
■? 旧城改造进入高峰期 2014武汉主城区拆迁规划
  
五、行业动态
■? 暗访8个楼盘均被拒 想用假社保购房已行不通
■? 精武路首个改造项目 内环高端南国中心即将精彩面世
■? 汉正街筑巢引凤 香港地产大鳄进驻
■? 武汉首个儿童主题商业体明年亮相 5年内商业将"井喷"
■? 新后湖独享二三环间城市资源 有望成汉口新中心

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
  3月,全国土地市场整体偏冷,武汉3月土地市场亦相对平淡,整体推售量不高,底价成交是主旋律。值得注意的是,名流置业一举拿下古田长丰村5宗城中村地块,规划建面约200万方,入市后将提升古田市场供应量。武汉新睿途实业有限企业再度拿下经开临白沙洲大桥地块,可能建设智慧汽车产业园项目。


一、土地供应情况分析
  土地供应量环比小幅度增加。3月份,武汉市土地交易中心共进行2次挂牌。公开出让10宗地块,环比减少3宗,累计出让面积70.40万方,约合1055.99亩,环比增加16%;可建规模293.31万方,环比增加73%。土地供应量环比增加16%。
  从用地性质看,商住用地供应占主导。其中,商住用地8宗,供应面积60.12万方,占比85%;住宅用地2宗,供应面积10.28万方,占比15%;
  从地块分布看,出让地块分布于4区域,分别分布江夏、硚口、洪山,经济技术区,硚口区为主场。具体而言,硚口区出让6宗用地,出让面积52.91万方,面积占比75%;江夏区出让2宗地块,出让面积10.28万方,占比15%;经济技术区出让1宗用地,出让面积4.87万方,面积占比7%;洪山区出让1宗地块,出让面积2.34万方,占比3%。

二、土地成交情况分析
  3月,土地成交整体量价齐升。推出的10宗地块中,1宗延期,其余9宗全部成交,累计出让面积约68.06万方(合1020.91亩),环比增加12%;可建规模287.42万方,环比增加70%;土地出让金约61.08亿元,环比增加85%;整体楼面地价2125元/㎡,环比上涨9%。
  
  开年土地市场火热开局,整体呈现以下特征:
  多底价成交,仅经开一宗地块溢价32%。3月成交的9宗地块中,8宗底价成交,仅位于经开区的P(2014)021号地块进入竞价阶段,经过2家企业38轮竞价后,由武汉新睿途实业有限企业以30787万元购入,楼面地价2527元/平,溢价32%。
  城中村地块主打,推高整体量价。成交的9宗地块中,城中村地块6宗,累计出让规模约53万方,占3月总量的78%;6宗城中村地块楼面地价均过2000元,整体支撑3月楼面地价。
  名流置业一举拿下古田5宗地块,累计建面200万方。3月土地市场可以说是古田地块主场,其中,位于长丰村的5宗住宅商服地块全部被名流置业及其子企业拿下,总成交金额达到53.7亿,总成交面积达到50万平方米,总体量近200万方。
  

三、典型地块解析
  经济开发区P(2014)021,
为住宅、商业用地,位于经济技术开发区,由武汉新睿途实业有限企业拿下。
  该企业于2月已经购入相邻的2宗地块【P(2014)011号、P(2014)012号】,武汉新睿途实业有限企业成立于2003年,目前主要经营对工业园投资、开发;对汽车行业投资、开发;日用百货、五金交电、金属材料、建筑材料销售。该地块极有可能将用于建设该企业的智慧汽车产业园项目。据了解,智慧汽车产业园项目总投资12亿元,规划用地面积157361m2,总建筑面积236000m2,初步规划建设内容包括4栋17~25层办公楼(定位为汽车研发总部,包括技术研究,提供技术服务专家引导等),用于汽车展示(包括展示新车,新技术)和配套办公服务,39栋2~3层办公楼(定位为企业孵化器,包括提供金融服务,技术服务,信息服务等)。

商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
  3月楼市“低开高走”,上半月市场供需表现平平,下半月市场翻盘,全月销量15303套/154.35万方,达到高位水平。传统旺季,全市15区销量环比全线回升,7区销量环比翻倍,洪山、东湖高新、黄陂三区备案过1750套,为全市成交热点,汉阳板块3月表现略显不足,位次环比下滑两位至第4位。楼市均价仍处于上升通道,但涨幅趋缓,全市5区均价环比上涨,主城区领涨,武昌区以8%的涨幅居首,以9876元/㎡重回第二位。轻轨一号延长线5月运营利好黄陂,区域楼市量价齐升。武昌、江汉等高价区备案占比提升,推动万元以上产品成交放量。湖北单独二胎政策落地,市场“一步到”位特征更为明显。
  3月商业整体价跌量增。4区销量过1.2万方,洪山区以1.94万方居备案面积冠军。青山区均价位居冠军,均价接近4万元/㎡,区域商业集中奥山世纪城一个项目,由个案体现。
  3月写字楼市场价涨量减。武昌区以1.72万方居写字楼成交备案面积冠军,东湖高新区均价最高。3月,标准写字楼表现突出,成交面积TOP10中,占据7席,包揽前6位,备案面积占比前十强的80%。
  
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
??? 1)月底集中推盘,新增供应量创今年新高
  3月,武汉商品住宅新增供应面积144.56万方,环比6倍增加,同比2.6倍增长,且创今年同期新高。市场经历3月前三周的低迷推盘后(每周不超过8个),集中于最后一周大规模爆发,约20个项目集中入市,整体推高3月市场新增供应量。

??? 2)新增供应集中江南,包揽区域排行前三甲
  3月,全市12区有新增供应,其中,江夏、东湖高新、洪山三区新增供应量居前三甲,占比分别为14%、14%、14%,为住宅新增供应主力。随后为汉阳、经济技术、武昌三区,新增供应过12万方,其余各区新增供应不足10万方。
  在三镇布局上,武昌成为3月推盘主战场,全市55%的新增供应集中于此,且包揽区域排行前三甲。

2、全市成交分析
??? 1)3月成交“翘尾” ,月度整体表现维持高位
  3月,全市商品住宅成交15303套、154.35万方,环比增加64.8%、67.19%,同比增加7.53%、10.15%。3月楼市“低开高走”,前两周成交量持续减少,回落至3000套以下,房贷持续缩紧,市场推盘不足是影响主因,进入下半月,市场成交反弹,周度成交持续突破3600套,3月整体去化量仍位居高位。从项目备案情况看,三方面主因推进了楼市成交:①去年底今年初推新项目集中3月备案,3月前三周,市场推盘不足,月末大量推盘,但受备案滞后影响,无法在3月体现,备案套数TOP20项目中,半数项目为3月之前开盘或加推楼盘;②平价跑量,今年年初对楼市的不乐观预期,使得部分开发商调整销售策略,或平价、或略调低售价、或加大优惠力度,以推动项目销售。

??? 2)洪山、东湖高新、黄陂三区位居前三甲,汉阳表现略逊色
  3月,洪山、东湖高新、黄陂三区备案过1750套,位居前三甲,其中,洪山区3月备案2147套,为全市唯一销售过2000套的区域,高居榜首,区域内9个项目备案超过110套,主力集中于白沙洲、南湖板块;其次为东湖高新区,区域3月以三环外项目主导,区域备案TOP5项目基本均集中在3环外,备案均价均不足8000元/㎡;黄陂区以1760套位居第三位。
  成交热点区域汉阳,本月表现略微逊色,备案1308套,排行第四,位次环比下滑两位,市场备案占比8.6%,而1、2月占比均超过10%。汉阳区3月6个项目开盘,但去化表现一般,5个项目开盘去化率在一半或以下。

??? 3)区域销量环比全线回升,7区销量环比翻倍
  3月,全市15区销量环比全面回升,作为传统旺季,虽然上半月表现不足,但下半月销售翘尾,市场销量相比传统淡季2月全线回升,7个区域环比增幅超过100%。其中江汉、硚口两区增幅最高,分别为310%、203%,主要由于区域2月备案基数较小,仅在百套左右;随后为经济技术开发区,区域销售主要受东风凤凰城赤凤苑项目推动,该项目为东风汽车企业职工福利房,3月集中备案673套,占区域总量的65%;青山、汉南两区在售项目少,受个案影响明显。相较而言,武昌、东湖高新两区3月实质表现更强,区域主力在售项目销量环比多放量,区域位次分别提升3位、2位。
  热点区域洪山、汉阳两区环比增幅最小,不足20%,主要是因为区域成交保持高位,2月销售均在千套以上,基数较大。

3、全市价格分析
??? 1)3月住宅均价环比持续小幅上涨,同比涨幅缩小
  3月,全市商品住宅市场成交均价7049元/㎡,环比上涨0.22%,涨幅相比2月基本持平;同比上涨5.64%,同比涨幅持续缩小。在刚需产品持续主导市场的同时,本月万元以上商品住宅的市场份额再度扩大,统计数据显示,万元以上产品成交占比环比提升3.3%。虽然武汉楼市房价仍处于上行通道,但上涨幅度趋缓。

??? 2)武昌区均价重回第二位,东湖高新均价跌破8000元
  3月,全市仅江汉区均价过万,均价为10851元/㎡,稳居榜首;其次为武昌区,均价9876元/㎡,位次提升2位;随后为江岸、硚口两区,分别为9311元/㎡、9144元/㎡;其余区域均价均不足9000元/㎡,其中东湖高新区均价跌破8000元,为7845元/㎡,下滑至第8位,只要受三环外项目集中备案影响。

??? 3)主城区领涨,黄陂区受一号线延长线即将运营推动,均价上涨
  3月,全市5区均价环比上涨,主城区占4个。其中,武昌区增幅最大,为7.94%,区域内万元以上项目3月备案占比60%,相比2月提升7%,推动区域整体均价上涨;其次为黄陂区,一是区域主力备案项目变动,二是区域内主力在售项目备案均价相比2月多出现小幅上浮,区域备案TOP7项目中,仅1个项目备案均价环比下降,其余均小幅上涨1%-5%不等,轻轨一号线延长线计划5月运营,对区域利好明显。洪山区涨幅5.96%,主要受保障房备案占比减少推动,区域保障房2月备案占比近3成,3月备案占比仅在1成左右。
  10区均价环比下降,其中,经济技术开发区降幅最大,主要受东风汽车企业职工福利房东风凤凰城赤凤苑集中备案影响;随后为东湖高新区,该区3月成交主力项目集中在三环外,均价均不足8000元,拉低区域整体均价;蔡甸区居第三,受主力备案项目变动影响。

4、不同面积段产品成交分析
??? 1)100㎡以上中大户型产品成交占比全线提升
  3月,“一步到位”特征更为明显。以100㎡为分界线,100㎡以下各面积段产品成交占比全线减少,而100㎡以上各面积段产品成交占比全线提升。以100-110㎡、110-120㎡中等户型产品表现最为明显。

??? 2)100-120㎡产品成交主力集中黄陂、东湖高新两区
  3月,以100-120㎡产品成交占比增幅最明显,该类面积段产品在黄陂、东湖高新两区占比最高,其中,黄陂区占比30.9%,东湖高新区占比29.1%。

5、不同价格段产品成交分析
??? 1)高、低分化,8000元以下、万元以上产品成交占比均提升
  3月,高低价格段产品成交占比分化,单价4000-6000元、6000-7000元、7000-8000元低价格段产品,1-1.2万、1.2-1.5万、1.5万以上高价格段产品成交占比提升。3月依旧以洪山、汉阳等平价主城区以及黄陂、东西湖、江夏等郊区为成交主力,是保证4000-8000元低价产品成交占比的主因;而武昌、江汉等高价区备案占比提升,推动万元以上产品成交放量,以武昌区表现最为明显,该区万元以上项目区域成交占比环比提升7%。

??? 2)万元以上项目成交主力集中武昌、江汉等中心区
  3月,均价1-1.2万元产品成交集中于武昌、东湖高新两区;1.2-1.5万元项目集中武昌区,占比40.5%;而1.5万元以上项目则集中于江汉区,占比40.4%。

6、全市成交排行分析
???3月,中低价位项目主导,8000元以下项目累计成交占比74%。
  3月,全市备案套数前20强项目区域分布更为集中,来自全市7个区域,洪山区6项目上榜,黄陂、江夏、汉阳三区均有3项目上榜,东湖高新、东西湖两区2项目上榜,武昌区1项目上榜。
  其中8000元以下项目占比74%,前4强项目均价均不足7000元。本月,10个7000元以内项目上榜,累计成交1814套,占比TOP20总销量的56%;7000-8000元、8000-9000元项目分别有4个、3个上榜,分别累计成交593套、424套,占比分别为18%、13%;9000元以上3个项目上榜,含纯水岸东湖、华润橡树湾两个万元项目。

四、媒体监测
1、本月报广投放情况
  3月份,武汉地产广告投放项目数量87个,环比2月增加37个;版面184.25版,环比增幅148%。楼市报广投放力度环比增强。
  从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放82.5版;其次为汉口,投放65.5版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为27.25版。
2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环项目报广投放力度最大,3月累计投放78次、62.25个版幅。从板块看,站北片区报广投放力度最大,区域内3个项目投放报广,累计投放16次、18.5个版幅.
3、本月媒体选择偏好
  3月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以68.5个版幅,占整个3月投放的37%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比34%;再次为武汉晨报,投放占比为15%;长江日报报广投放较低,为14%。
  3月份,从报广的投放媒体来看,武昌项目首选楚天都市报,汉口、汉阳项目地产广告首选是武汉晚报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。
6、典型房企微博、微信营销
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