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“银四”楼市回落一成,销售压力不容忽视

编辑:信息研究部 发布时间:2014-05-15 点击次数:414

  目前,在政策、市场、信贷的多重挤压下,楼市出现阶段性的降温回调,全国各大重点城市4月销量多数回落,以一线城市表现最明显,除深圳销量小幅提升外,京沪广4月销量全线下滑,北京、上海降幅超过2成。全国房地产市场整体呈现“旺季不旺”的特征,正因如此,近期无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海新区等地陆续开始调整当地房地产政策,以撬动楼市。武汉4月楼市表现亦是不温不火,虽然销量尚可,但随着市场供应量加大,促销加码,市场销售压力不容忽视。
  
  4月销量萎缩一成,3月尾开盘项目支撑销量
  4月,全市商品住宅成交13691套、135.58万方,环比减少10.53%、12.16%,同比增加7.31%、5.42%。4月楼市整体表现不温不火,周度成交量基本稳定在【3100套, 3300套】之间;市场新盘去化表现亦差强人意,过半项目开盘去化不足5成,蓄客量不足是主因,房贷持续收紧,市场持续大力促销,全国典型城市降价潮有所蔓延,市场观望氛围渐浓。值得注意的是,3月尾接近20个项目推新,多集中于4月备案,成为全市过1.3万套销量的主力支撑,统计数据显示,备案套数20强项目中,13个项目为3月开盘楼盘,备案量多超过140套。
  
  11区销量下滑,仅4个主城区销量环比增加
  4月,全市有12个区域住宅销量环比齐降,其中7区环比降幅超过30%。降幅最大的为汉南、武昌两区,环比分别下降58.43%、51.28%,主要因为区域项目备案量整体不高,武昌区除融侨城外,其余项目备案均不足60套,而汉南区所有项目备案均不超过35套。
  仅江岸、汉阳、洪山和青山4个主城区销量继续上升。其中销量上升幅度最大的为青山区,环比上涨206%,区域内中建开元公馆3月开盘,集中4月备案206套,中交江景湾、奥山世纪城两项目备案百套左右,整体推高区域销量;其次为汉阳区,环比增加70.46%,区域销量超过2200套,重回亚军位置,汉阳区4月3个项目备案超过200套,区域项目3月备案则均不过150套。
  
  全市无一区均价过万,9区均价下滑,6区为主城区
  全市商品住宅4月市场成交均价7049元/㎡,环比上涨0.22%,涨幅与3月持平;同比上涨5.36%,同比涨幅持续缩小。中端价位产品成交占比提升是稳定市场均价的关键。从区域表现看,全市15区均价均不足9500元,全市9区均价环比下滑,主城区占6个。江汉、洪山、汉阳、江岸4大主城区降幅超过6.5%。其中,江汉区增幅最大,为15.97%,区域内万元以上项目4月备案不足百套,占比23%,相比3月下降22%,拉低区域整体均价;其次为洪山区,均价降幅为9.2%,一是区域主力在售项目4月备案均价相比3月多出现小幅下调,二是保障房备案影响;汉阳区降幅8.28%,主要受区域成交结构影响,区域8000-9000元价格段项目成交占比27%,占比相比3月下滑14%。江岸区降幅6.92%,主要受区域万元项目备案占比下降影响,区域万元项目4月备案占比仅7%,占比相比3月减少10%。
  
  4月新盘去化率跌破5成,蓄客量不足是主因
  本月市场持续大力推盘,除清明节前后那一周外,后3周武汉各片区推盘密集,全月累计40余个项目推新,开盘力度加大,其中有5个项目是纯新盘,也是近一年来上市新盘最多的月份。但市场整体开盘表现却不尽如人意,新葡萄京娱乐app监测其中24个项目开盘、加推情况,这24个项目分布于全市14个板块,整体推盘量5628套,整体去化率47%,为今年来首次跌破5成,其中,仅3个项目去化超过8成,过半项目去化不足一半,7个项目去化不足3成。项目蓄客量不足是主因。监测的24个项目中,近20个项目客户到场量不足推盘量的8成,10个项目客户到场量不足推盘量的一半。
  
  4月市场持续大力度促销,多重优惠层出不穷,9折及以下盘数量增加
  继3月楼市优惠加码后,4月楼市持续大力促销,以推动销售。除95折、96折等手法外,“折上折,多重优惠”更是层出不穷,且优惠力度大。国博新城认筹5000抵55000,0元团购优惠5万,按时签约97折,一次性付款再99折,累计优惠相当于直减10万再97折;纯水岸东湖5重优惠,在直减3万基础上,再两个98折、两个99折;华润橡树湾7重优惠,相当于总价减2万再96折;佳兆业金域天下认筹1万抵5万,每天可享受房款减免1000元,再根据付款方式不同推出“一周内付款3成98折、4成97折、5成96折、6成95折、7成94折、8成93折”的大额优惠;万科金色城市7重优惠,总优惠折扣相当于95-96折;碧桂园生态城直接打出85折优惠;保利地产则推出“湖北青年置业计划5重礼”,不仅1成首付,送10年物管费,每个项目另推出10套特价房。
  
  中档价格段销量占比上升,二三间环项目大量备案是推动主因
  4月,武汉市住宅7000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡价格段成交占比较上月明显上涨,占比升至19.1%和28.8%,为成交占比最高的价格段。其他各个价格段占比均有所下降,其中降幅最大的是5000-6000元/㎡价格段,占比下降6.4个百分点,降至8.14%,其次为万元以上价格段,占比环比下降4.9个百分点。
  二三环间项目集中备案是推动8000-10000元/㎡价格段产品成交占比提升的主因。从区域看,洪山、汉阳两区为全市销售热点区域,且与江岸、青山为4月销量环比增加仅有的4个区域,这4区内主要项目多分布于二三环;从项目备案看,备案套数TOP20项目中,9个项目位于二三环间,10个项目价格集中于8000-10000元,累计成交占比52%,占比相比3月大幅提升34.6%。

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