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市场月报 / WEEKLY MARKET

2014年4月武汉房地产市场简报(4月1日-4月30日)

编辑:策划中心 发布时间:2014-05-15 点击次数:442

  
  
大家动态?????????????????????????????????????????????????
■? 新葡萄京娱乐app深耕青山 每年创一个冠军盘
■? 我司签约汉口 “红人财富中心”(暂定名)独家营销代理
  
政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
  2014年地方房地产政策更强调双向调控,要根据不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。受一季度房地产市场影响,房价松动市场遇冷的城市开始调整购房政策:南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市,而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息,拟分类、分地区对购房政策进行调整。相较而言,热点城市仍然收紧政策力度,上海再度强调了坚持调控不放松,重庆收紧免契税优惠,农村居民以及“农转城”人员购买建筑面积90平方米以下普通住房不再免征契税。“多地实施差别化调整”成为4月楼市政策主旋律。
  另值得关注的是,近来,多个地方都传出中小房地产企业因资金链倒闭的消息,日前,中国百强房企光耀地产亦身陷“倒闭”传闻。房企资金链问题须得警惕。
  
  
一、宏观经济
■? 银监会:避免“一刀切”停贷避免不良贷款上升
■? 李总理:依托黄金水道建设长江经济带
■? 人社部:经济下行致二季度中国就业压力增大
■? 3月份CPI、PPI环比双双走低
■? 3月末房地产贷款余额同比增长18.8%,增长趋缓
■? 2014年3月末广义货币(M2)余额为116.07万亿元 同比增长12.1%
■? 中国将适度放开地方发债

二、房地产政策与趋势
■? 京沪深等六城市确定为共有产权住房试点
■? 国土部:养老用地最高年限50年
■? 盛来运:根据新变化完善房地产调控政策
■? 多地接连传出限购松绑
■? 银监会:严防房地产领域信贷风险
■? 发改委推5方面改革 2020年实现1亿人落户城镇
■? 光耀地产被传资金链断裂 倒闭潮蔓延至大房企
  
三、土地市场
■? 国土部:研究集体用地流转新规
■? 4月房企拿地积极性再度减弱
■? 武汉土拍5分钟冷清收场 白沙洲地块被底价收回
■? 江汉区土地市场将打破“零”供应 西北湖商用地块将挂牌
  
四、城市经济与建设
■? 机场第二高速出城段通车在即 唐家墩到盘龙城仅7分钟
■? 武汉架设第九座长江大桥
■? 沌口长江大桥9月开工
■? 武黄城际铁路全线试跑 5月中旬有望正式通车
■? 武汉地铁5号线或延伸至武汉火车站 武钢设站
■? 湖北拟再建16条城际铁路 勾连三省串起五大城市群
■? 南湖畔将崛起大型创意产业园
  
五、行业动态
■? 单独二胎刺激大户型需求 开发商扎堆推盘抢“换房族”
■? 江城商铺近期出现招租难现象 商铺租金太高是主因
■? 清明小长假期间 武汉楼市销量好于去年
■? 武汉房企自办房展吆喝卖房 优惠让利楼盘或增多
■? 三镇各自为政 武汉商业"没有中心全是中心"
■? 空置率已达22% 光谷片区商业地产兴起混搭风

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
  4月,全国土地市场分化,以北京为首的一线城市较为火爆,众多二三线城市则略显平淡,底价或低溢价成交的情况频现。武汉4月土地市场冷清,供需均创新低,且无溢价情况。


一、土地供应情况分析
  4月土地供应量低,环比减少8成。
武汉市土地交易中心只进行1次挂牌,公开出让,5宗地块,环比减少5宗,累计出让面积13.42万方,约合201.31亩,环比减少81%;可建规模29.06万方,环比减少90%。
  从用地性质看,商业、住宅、商住用地供应相对持平。其中,商业用地1宗,供应面积4.5万方,占比34%;住宅用地3宗,供应面积4.72万方,占比35%;商住用地1宗,供应面积4.2万方,占比31%。
  从地块分布看,出让地块分布于4区域,分别为蔡甸、汉阳、洪山、新洲。具体而言,洪山区出让1宗用地,出让面积4.5万方,面积占比34%;汉阳区出让1宗地块,出让面积4.2万方,占比31%;蔡甸区出让1宗用地,出让面积3.7万方,面积占比28%;新洲区出让2宗地块,出让面积1.02万方,占比8%。


二、土地成交情况分析
  4月,土地成交整体价涨量减。推出的5宗地块中,1宗延期,2宗流拍,2宗底价成交,累计出让面积约4.59万方(合68.92亩),环比减少93%;可建规模1.22万方,环比减少100%;土地出让金约7539万元,环比减少99%;整体楼面地价6156元/㎡,环比上涨190%。4月楼面地价大幅上涨,主要是因为位于白沙洲的一宗商业用地,楼面地价达到7160元/㎡(底价),拉高整体均价,不具备参考性。
  
三、典型地块解析
  P(2014)025号,为商服用地,位于洪山区,由湖北明佳置业有限企业拿下。
  洪山区地块位于长江村、青菱村、渔业村,该宗地块总用地面积达到16.27万平方米,由于规划有公园绿地、防护绿地等,实际净用地面积为4.5万平方米,为本次土拍净用地面积最大的地块。据了解,该地块原使用人为白沙洲农副产品大市场有限企业,地块内建筑为该企业违建。拍卖刚开始,该地块即被白沙洲农副产品大市场有限企业底价拍回,楼面地价7159元/平。

商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
  武汉4月楼市表现不温不火。市场大力推盘,新增供应超过230万方,但楼市成交量环比仍减少一成,主力依靠3月底开盘项目集中备案推动;全市11个区域住宅销量环比齐降,其中7区环比降幅超过30%。仅江岸、汉阳、洪山和青山4个主城区销量继续上升。洪山、汉阳两刚需板块为市场置业热点,销量超过2200套。楼市均价仍稳定微幅上扬,中端价位产品成交占比提升是稳定市场均价的关键。全市15区均价均不足9500元,其中9区均价环比下滑,主城区占6个,江汉、洪山、汉阳、江岸4大主城区降幅超过6.5%。新盘去化表现亦差强人意,尽管多个项目大力促销,但整体去化率仅47%,为今年来首次跌破5成,蓄客量不足是主因。
  4月商业整体价涨量减。备案面积TOP10项目中,4个2万元以上项目上榜,是推动全市均价上涨的主因。其中,中民长青里、中国光谷伊托邦分别以5280㎡、3782㎡位居冠亚军。
  4月写字楼市场价跌量增。成交面积TOP10中,6个标准写字楼项目上榜,前6位中占据5席,备案面积多超过5800㎡。其中,广发银行大厦、凯乐桂园分别以1.85万方、0.66万方位居前两位。
  
全国市场
1、重点城市本月累计成交量同环比均下滑。
  CREIS中指数据显示,2014年4月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%,同比下降19%,处于历史较低水平。环比来看,29个城市下降,厦门降幅最大,为45%;丹东增幅最大,达78%。同比来看,34个城市下降,杭州下降幅度最大,达61%;丹东同比增幅同样最高,达169%。价格方面,本月监测城市中约半数成交价格环比上涨,上海涨幅最大,为12%,兰州跌幅最大,为16%。
  
2、一线城市环比降幅高于二三线城市,焦点城市天津、杭州成交量回升。
 ? 分城市类别来看,一线城市成交面积环比下降20%,同比下降15%,仅深圳环比回升。二线代表城市成交面积环比下降7%,同比下降19%,天津受即将取消蓝印户口政策影响,成交增幅在二线城市中最高,杭州本月开发商推出新一轮降价措施,刺激成交出现小幅回升,但仍明显低于上年同期;三线代表城市成交面积环比下降4%,同比下降20%,丹东成交同环比增幅均为最高。
  
武汉市场
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)4月大量推新,新增供应量过230万方
  4月,武汉商品住宅新增供应面积237.89万方,环比增加63%,同比增长37%,且创近4年来次新高。今年4月,除清明节前后那一周外,后3周武汉各片区推盘密集,整体推高4月市场新增供应量。

2)洪山、汉阳新增供应超过30万方,居前两位
  4月,全市15区均有新增供应,6区新增供应过20万方。其中,洪山、汉阳新增供应量超过30万方,居前两位,占比分别为16%、13%,区域分别有9个、8个项目推行;随后为黄陂、东西湖两郊区,均有7个项目推新,占比分别为12%、11%;武昌区5个项目推新,新增供应占比10.56%;经济技术开发区东风本田汽车企业员工福利房集中供应18.2万方,推高区域新增供应量。以上6区累计新增供应占比71%,为全市新增供应主力。其余各区新增供应不足19万方,其中6区新增供应不足8万方。
  
2、全市成交分析
1)4月销量萎缩一成,3月尾开盘项目支撑销量
  4月,全市商品住宅成交13691套、135.58万方,环比减少10.53%、12.16%,同比增加7.31%、5.42%。4月楼市整体表现不温不火,周度成交量基本稳定在【3100套, 3300套】之间;市场新盘去化表现亦差强人意,过半项目开盘去化不足5成,蓄客量不足是主因,房贷持续收紧,市场持续大力促销,全国典型城市降价潮有所蔓延,市场观望氛围渐浓。值得注意的是,3月尾接近20个项目推新,多集中于4月备案,成为全市过1.3万套销量的主力支撑,统计数据显示,备案套数20强项目中,13个项目为3月开盘楼盘,备案量多超过140套。

2)洪山、汉阳两区备案过2200套,居冠亚军
  4月,洪山、汉阳两区分别备案2244套、2230套,均超过2200套,高居前两位。洪山区1个项目备案过250套,3个项目备案过100套;汉阳区3个项目过200套,1个项目过170套,成为区域高成交量的有力支撑。随后为东湖高新、黄陂、江岸、东西湖四区,备案过1000套,其余区域备案均不足800套。
  位次排行上,汉阳、江岸、青山、新洲四区位次前移。其中,青山、江岸两区位次均前移4个位次,为别位居第5位、第11位。汉阳、新洲两区位次分别前移2位,汉阳区本月翻盘,重回亚军位置。

3)11区销量环比下滑,仅4个主城区销量环比增加
  4月,全市有11个区域住宅销量环比齐降,其中7区环比降幅超过30%。降幅最大的为汉南、武昌两区,环比分别下降58.43%、51.28%,主要因为区域项目备案量整体不高,武昌区除融侨城外,其余项目备案均不足60套,而汉南区所有项目备案均不超过35套。
  仅江岸、汉阳、洪山和青山4个主城区销量继续上升。其中销量上升幅度最大的为青山区,环比上涨206%,区域内中建开元公馆3月开盘,集中4月备案206套,中交江景湾、奥山世纪城两项目备案百套左右,整体推高区域销量;其次为汉阳区,环比增加70.46%,区域本月3个项目备案超过200套,区域项目3月备案则均不过150套。

3、全市价格分析
1)4月住宅均价环比持续小幅上涨,同比涨幅持续缩小
  4月,全市商品住宅市场成交均价7065元/㎡,环比上涨0.22%,涨幅与3月持平;同比上涨5.36%,同比涨幅持续缩小。中端价位产品成交占比提升是稳定市场均价的关键,4月,7000-10000元价格段产品成交占比约48%,占比相比3月提升15%,其中,8000-10000元产品成交占比28.8%,占比相比三月提升8.8%。

2)无一区均价过万,武昌区居首,青山区跻身前三甲
  4月,全市15区均价均不足9500元。其中,武昌区以9421元/㎡位居榜首;其次为江汉区,均价9118元/㎡;青山区均价9063元,跻身前三甲,区域中建开元公馆4月备案206套,均价过万,推高区域均价;随后为硚口、江岸两区,分别为8772元/㎡、8667元/㎡;其余区域均价均不足8000元/㎡,其中东湖高新区均价持续在8000元/㎡以下,依旧受三环外项目集中备案影响。

3)9区均价下滑,6区为主城区
  4月,全市9区均价环比下滑,主城区占6个。江汉、洪山、汉阳、江岸4大主城区降幅超过6.5%。其中,江汉区增幅最大,为15.97%,区域内万元以上项目4月备案不足百套,占比23%,相比3月下降22%,拉低区域整体均价;其次为洪山区,均价降幅为9.2%,一是区域主力在售项目4月备案均价相比3月多出现小幅下调,二是保障房备案影响;汉阳区降幅8.28%,主要受区域成交结构影响,区域8000-9000元价格段项目成交占比27%,占比相比3月下滑14%。江岸区降幅6.92%,主要受区域万元项目备案占比下降影响,区域万元项目4月备案占比仅7%,占比相比3月减少10%。
  6区均价环比上涨,4区涨幅不足2%。其中,经济技术开发区涨幅最大,主要是因为3月均价基数偏小(受东风汽车企业职工福利房东风凤凰城赤凤苑集中备案影响)。

4、不同户型产品成交分析:三房成交占比环比下滑
  4月,武汉市依旧以2房、3房产品成交为主导,与3月相比,一房、两房、四房产品成交占比环比提升,占比分别提升0.4%、0.7%、0.8%,3房产品成交占比则环比下滑1.6%。
  
5、不同面积段产品成交分析:90㎡以下、140㎡以上面积段占比均提升
  4月,武汉市住宅各面积段成交占比中,90㎡以下面积段占比上升约4.2个百分点,占比升至41.4%,占比最高。而90-120㎡和120-140㎡面积段占比各下降约2个百分点,占比分别为39.8%和14%,140㎡以上面积段占比本月微幅继续上升,占比为4.79%。面积段表现亦户型成交占比表现一致。

6、不同价格段产品成交分析:中档价格段销量占比上升
  4月,武汉市住宅7000-8000元/㎡和8000-10000元/㎡价格段成交占比较上月明显上涨,占比升至19.1%和28.8%,为成交占比最高的价格段,备案套数TOP20项目半数集中于8000-10000元价格段,是推动主因。其他各个价格段占比均有所下降,其中降幅最大的是5000-6000元/㎡价格段,占比下降6.4个百分点,降至8.14%,其次为万元以上价格段,占比环比下降4.9个百分点。

7、全市成交排行分析
??? 4月,中端价位项目主导,8000-10000元项目累计成交占比52%。
  4月,全市备案套数前20强项目区域分布相对分散,来自全市11个区,相比3月增加4个区域,汉阳区表现突出,区域4个项目上榜,累计备案量占TOP20的26%,东湖高新3项目上榜,洪山、江岸、江夏、东西湖四区均有2项目上榜,经济技术、青山、江汉、黄陂、武昌5个区域均有1项目上榜。
  其中8000-10000元项目累计成交占比52%。本月,8个7000元以内项目上榜,累计成交1167套,占比TOP20总销量的34.4%;8000-9000元、9000-10000元项目均有5个上榜,占比分别为26.8%、25.3%,累计占比52%,8000-1000元项目占比相比3月提升34.6%。7000-8000元、10000元以上项目均仅有1个上榜,占比分别为7.4%、6.1%。

四、媒体监测
1、本月报广投放情况
  4月份,武汉地产广告投放项目数量88个,环比3月增加1个;版面201.25版,环比增幅9%。楼市报广投放力度较上月基本持平。
  从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放87.5版;其次为武昌,投放70版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为36.75版。

2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环项目报广投放力度最大,4月累计投放104次、74个版幅。从板块看,后湖片区报广投放力度最大,区域内7个项目投放报广,累计投放33次、23.25个版幅.

3、本月媒体选择偏好
  4月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以73.25个版幅,占整个4月投放的36%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比31%;再次为长江日报,投放占比为17%;武汉晨报报广投放较低,为16%。
  4月份,从报广的投放媒体来看,汉口、武昌项目首选武汉晚报,汉阳项目地产广告首选是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

4、典型房企微博、微信营销
■? 保利置业——自在武汉生活博览会
  4月14日,地铁上班族们翻开报纸,惊喜地收到了一份特权单张。以一季度25亿的销售业绩卫冕销冠的保利,提前打响五一促销战役。4月26日到5月3日期间,武汉保利地产将举办“保利地产‘自在武汉’生活博览会”,携旗下12个项目楼盘钜惠全城,满足刚需、投资等各阶层人群需求,打造江城房地产行业首选的品牌营销和交易平台,引领武汉楼市风向标。

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