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市场月报 / WEEKLY MARKET

2014年5月武汉房地产市场简报(5月1日-5月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2014-06-12 点击次数:423

大家动态?????????????????????????????????????????????????
■? 我司签约“武胜人信汇”独家营销代理
■? 我司2014年李宁中国10公里路跑联赛圆满完成
  
政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
   房地产调控持续由短期政策干预向市场长效机制迈进。相较于房地产调控政策调整,近年来信贷政策的走向对于市场的影响日益显著。近期随着房地产市场进入新一轮调整周期,不同城市市场走势出现明显分化,城市间分类调控的趋势愈加明显,后续或将有更多城市调整现行政策。手段上,主要是通过户籍、公积金、信贷等多个方面支撑需求释放。同时也应看到,在“有保有压”的原则之下限购、限贷等调控手段一定时期内仍将存在。
   而值得关注的是,5月的市场展现出了不同的一面:央五条出台,明确提出支撑首套房贷;杭州“限价令”规定降价15%以上不得网签;新华社七天刊七文评楼市——中国经济需要房地产业,官方舆论已转向;央行定向降准。以上一系列的事件在稳定市场预期上带来了积极的一面。
    
一、宏观经济
■? 武汉各银行首套房贷利率仍上浮
■? 央行定向降准 16日起下调存款准备金率0.5%


二、房地产政策与趋势
1、全国

2、地方:部分城市政策继续微调,分类调控趋向愈加明确
(1)热点城市坚持调控不放松
∴? 北京:
明确规定个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域。
∴? 成都:
收紧落户政策,通知规定将购房入户门槛又原来的70平方米以上提高至90平方米以上(商品住房或二手住房)。
∴? 广州:辟谣,没有政策调整。
∴? 杭州:降价超过15%,将限制网签

(2)部分城市放松楼市调控
∴? 郑州:
购房贷款可获政策性担保。
∴? 扬州:宣布将恢复住房公积金“又提又贷”政策。
∴? 安徽省:铜陵、宣城、芜湖三个城市放松公积金政策
∴? 广东:加快放开大中城市落户政策
∴? 海口:本省籍客户购房120㎡以上,可落户(不超过5人)

(3)不动产统一登记工作开展

三、土地市场
■? 汉正街12宗地总建面628.77万㎡ 银丰片6月或挂牌
■? 武汉市主城区和汉口北 轻轨站黄金地块即将入市
■? 武汉网拍三宗地 江夏两宗底价成交武昌滨江地块流拍
■? 江城6月将出让22宗地 以新城区地块为主
  
四、城市经济与建设
■? 武汉2049远景蓝图细化 启动新一轮整体城市规划修编
■? 地铁6号线2016年底将通车 武胜路到沌口只需20分钟
■? 英国在汉签证中心迁至汉街
■? 武汉“公交都市”方案获批复 15条新地铁密集上马
■? 中山大道变身武汉最长商业街 国土局规划全长4.7公里
■? 天河机场计划再开7条国际航线
■? 武汉今夏或再开赴川渝“动卧”
■? 一号线汉口北延长线今通车 汉口北实现与武汉三镇无缝对接
■? 东南、西、北全面开工 武汉三环线进入全线升级阶段
  
五、行业动态
■? 融创收购绿城股份 楼市再现强强并购
■? 万达联手Tencent、新浪发力微视频营销
■? 武汉香利地产老板携7亿逃跑?房地产倒闭潮蔓延
■? 武汉凯德广场1818预计2015年开业
■? 买地逢高点卖房碰上调整期 武汉昔日地王平价入市
■? 国开行支撑武汉棚户区改造 发放专项贷款34.5亿元

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
   5月土地市场表现低迷,供需双低。全国楼市出现阶段性回调降温,而2014年房企的融资渠道仍然非常窄,银行信贷、信托基金等方式越收越紧,资金周转问题成为房企尤其是中小房企面临的首要问题(多地传出中小房地产企业因资金链倒闭的消息)。在短期资金收紧的情况下,企业拿地更为谨慎。
  
一、土地供应情况分析
  土地市场持续低供应。
5月份,武汉市土地交易中心共进1次招标+挂牌。公开出让5宗地块,累计出让面积10.50万方,约合157.73亩,环比减少22%;可建规模28.81万方,环比减少1%。土地挂牌显示,6月份,土地市场供应将放量,预推14宗地块,累计出让面积约123万方。
  从用地性质看,商服用地供应占主导。其中,商服用地3宗,供应面积6.16万方,占比59%;住宅用地1宗,供应面积2.44万方,占比23%;商住用地1宗,供应面积1.91万方,占比18%。
  从地块分布看,出让地块分布于江夏、武昌、江岸3区域。具体而言,江夏区出让2宗地块,出让面积7.68万方,占比73%;武昌区出让1宗地块,出让面积1.91万方,占比18%;江岸区出让2宗用地,出让面积0.92万方,面积占比9%。


二、土地成交情况分析
  5月,土地成交整体冷清。推出的5宗地块中,1宗流拍,其余4宗全部成交,累计出让面积约8.59万方(合128.89亩),环比增加87%;可建规模22.67万方,环比增加1751%;土地出让金约51270万元,环比增加580%;整体楼面地价2262元/㎡,环比降幅63%。
  5月土地市场表现低迷,供需双低。武昌余家头地块流拍,江夏2宗地块底价成交,2分钟结束全部拍卖。全国楼市出现阶段性回调降温,而2014年房企的融资渠道仍然非常窄,银行信贷、信托基金等方式越收越紧。资金周转问题成为房企尤其是中小房企面临的首要问题。企业在拿地上表现更为谨慎。

三、典型地块解析
  江岸区P(2014)029号、P(2014)030号
均为商业用地,位于江岸沿江商务区,分别由中国市政工程中南设计研究总院有限企业、武汉市都市产业投资发展有限责任企业拿下。

地块位置:
江岸区新兴街片A地块地块是位于中山大道和解放公园路交叉口,江岸沿江商务区内。
江岸区新兴街片B地块地块位于中山大道和纯阳街交叉口,江岸沿江商务区内.

区位特征:
  1:交通便捷,紧邻轨道一号线,长江二桥、黄埔大街,沿江大道、中山大道等城市交通干道网络四通八达通。
  2:生活配套设施完善,位于江岸沿江商务区,片区人口密集,商务办公气息浓厚。
  3:升值潜力巨大,江岸区“十二五”规划中,江岸沿江商务区将以历史风貌保护为基础,以功能更新为标杆,延续“汉口之心”的核心地位。

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商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
   市场持续回调,楼市观望氛围不减,“红五月”销量同环比均回落。从前5月销量看,武汉全市住宅成交604.56万方,同比小幅减少1%,基本相对持平,相较于全国其他多个典型城市20%以上的萎缩量而言,武汉楼市调整尚属温和。市场库存增加,出清周期提升至22个月,市场竞争力度加大。全市住宅均价整体平稳,环比微幅上升0.42%,5区均价环比上涨,其中4区为主城区,且涨幅超过6%。5月市场刚需特征明显,全市一房、两房产品成交占比全线提升,占比累计提升4.43%,开盘去化率超过60%的18个项目中,13个为刚需盘,而去化率超过70%的项目均为刚需盘,推售产品以90㎡以内两房、110㎡以内三房紧凑实用户型为主。
   5月份商业市场成交价跌量增。武汉商铺共计成交1014套,成交面积6.41万㎡,环比上升10%,成交均价为17263元/㎡,环比小幅下降2%。本月所有区域的商业成交面积都未突破1万㎡,江夏、黄陂两郊区的销量均超过0.9万㎡,居前两位。
   5月份写字楼市场成交价涨量减。写字楼5月成交893套,环比上月增加168套,成交面积6.99万㎡,环比减少18.46%,本月成交均价12465元/㎡,环比上涨约10%。本月洪山区写字楼销量第一,主要由南国大武汉家装江南店SOHO开盘集中备案推动。
  
  
全国市场
1、本月成交量环比上涨同比下滑。
   CREIS中指数据显示,受政策微调、推盘加大和开发企业“以价换量”策略带动,2014年5月监测的40个主要城市累计成交面积环比上涨6.8%,同比下降10%,仍处于2012年以来单月较低水平(春节假期所在月份除外)。环比来看,21个城市上涨,受蓝印户口末班车效应影响的天津涨幅最大,为72%;三亚跌幅最大,达33%。同比来看,30个城市下降,厦门下降幅度最大,达71%;北海同比增幅最高,达102%。价格方面,本月监测城市中国足球协会超级联赛半数住宅均价环比下降,汕头降幅最大,为3.41%,厦门涨幅最大,为2.78%。
   
2、一线城市环比下降二三线城市环比上涨,同比均呈下降趋势。
   一线城市成交面积与上月基本持平(环比微降1%),同比下降18%,仅广州同环比回升。二线代表城市成交面积环比上涨8%,同比下降3.5%,天津成交环比增幅仍为二线城市中最高,环比增长72%。三线代表城市成交面积环比上涨11%,同比下降31%,中山环比增幅最高,增长33%,汕头同比降幅最为明显,下降51%。
  
武汉市场
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)上半年冲刺季,5月新增供应近300万方
  市场持续高供应。5月,武汉商品住宅新增供应面积295.68万方,环比增加24%,同比增长56%。5月作为上半年冲刺业绩的关键节点,市场推盘热情居高不下,全市新推盘项目49个,其中纯新盘17个,支撑高供应。

2)洪山区新增供应75万方,居榜首
  5月,全市14区有新增供应,4区新增供应过30万方。其中,洪山区新增供应75万方,占比25.37%,高居首位,区域14个项目推新,仅保利城一个项目即推出30万方体量,推售房源为双竞双限房,定向销售于中石化驻汉机构职工;江夏新增供应量53.65万方,占比18.15%,居第二位,区域8个项目推新,其中车南花园推出31.65万方,该项目为南车长江车辆有限企业福利房,不对外销售;随后为汉阳、江汉两区,新增供应超过30万方,汉阳8个项目推新,单个项目推盘量多超过4万方;江汉区两个项目推新,福星华府推出25万方。以上4区占全市新增供应的66%。其余各区新增供应不足20万方,其中6区新增供应不足9万方。
  
2、存量及去化周期
1)武汉市出清周期整体上升2个月
  2014年5月底武汉住宅市场的可售套数为24.21万套,可售面积为2662.46万平方米,环比上升4.24 %。武汉市本月住宅可售套数和面积持续上升,成交量继续下降,因此出清周期上升2个月,约为22个月。

2)武汉13区域出清周期上升
  2014年5月底,武汉市整体出清周期与上月相比上升2个月,其中青山区的出清周期与上月持平,江岸区和新洲区的出清周期环比上月下降1个月,其他13个区域的出清周期均不同程度上升,其中变化幅度最大的为硚口区和江汉区,出清周期环比上月分别上升14个月和8个月。

3、全市成交分析
1)5月销量持续减少,同环比均回落
  5月,全市商品住宅成交12382套、120.81万方,环比减少9.56%、10.89%,同比减少7.32%、8.15%。市场持续回调,楼市观望氛围不减,“红五月”销量同环比均回落。从前5月销量看,武汉全市住宅成交604.56万方,同比小幅减少1%,基本相对持平,相较于全国其他典型城市20%以上的萎缩量而言,武汉楼市调整尚属温和。

2)洪山、汉阳两区蝉联冠亚军
  5月,洪山区备案2166套,居榜首,区域5个项目备案超过100套,分布于南湖、白沙洲板块;其次为汉阳区,备案1812套,区域2个项目备案超过200套(为全市仅有备案超过200套的项目),2个项目备案超过100套。成为区域高成交量的有力支撑。随后为东湖高新、黄陂、江岸三区,备案过1000套,其余区域备案均不足900套。

3)仅4区销量环比增加,其中郊区占3席
  5月,全市有11个区域住宅销量环比齐降,其中7区环比降幅超过14%,3区降幅超过20%。降幅最大的为青山区,环比下降56%,青山区在售项目偏少,受个案备案影响明显,区域中建开元公馆,4月开盘期集中备案200套以上,5月回归平销期,备案不足30套。随后为江汉、东西湖两区,销量环比分别下降25.52%、23.31%,江汉区住宅在售项目5月备案量相比4月多减少,东西湖区仅1个项目备案过百套,项目主力备案量不足40套。
  4区销量上升,1个主城区,3个郊区,增幅均超过10%。其中销量上升幅度最大的为蔡甸区,环比上涨31.95%, 主要受区域开盘项目集中备案及典型个案备案放量推动。

4、全市价格分析
1)均价稳定,5月均价持续小幅上涨
  2014年5月,武汉住宅成交均价为7096元/,环比微幅上升0.42%,武汉住宅成交均价已连续6个月持续上涨。本月主城区剔除保障房后住宅成交均价为8709元/㎡,环比上涨2.92%。

2)无一区均价过万,江汉区居首
  5月,全市15区均价均不足万元。其中,江汉区以9683元/㎡位居榜首;其次为武昌区,均价9167元/㎡;随后为江岸、东湖高新、汉阳三区,均价集中于【8000元,8400元】范围内。其余区域均价均不足8000元/㎡。

3)10区均价下滑
  5月,全市10区均价环比下滑,青山、硚口、经济技术三区降幅超过10%。其中,青山区降幅最大,环比下降18.34%,主要由于区域内万元项目中建开元公馆由开盘集中备案回归平销期;随后为为硚口、经济技术两区,环比分别下降14.61%、12.74%,均主要受保障房备案影响,若剔除保障房影响,两区均价环比均稳中小幅上涨;其余7区均价降幅较小,集中于2%-4%范围内。
  5区均价环比上涨, 4区为主城区,且涨幅均超过6%。其中,汉阳区涨幅最大,区域备案TOP3项目均价均超过9000元,3项目备案量占区域的35%,推进区域月度均价上涨。洪山、江汉、东湖高新三区均受备案结构变化影响:江汉区万元以上项目5月备案占比36%,占比相比4月提升12%;洪山、东湖高新两区8000元以上项目5月备案占比分别为63%、60%,占比相比4月分别提升8%、19%。

5、不同户型产品成交分析:一房、两房成交占比提升
  5月,武汉市依旧以2房、3房产品成交为主导,与4月相比,一房、两房(两室一厅、两室两厅)产品成交占比全线提升,占比分别提升1.86%、1.95%、0.61%。三房以上产品成交占比均下滑。5月,刚需盘推新表现良好,推进紧凑小户型成交占比提升。
  
6、不同面积段产品成交分析:90㎡以下面积段占比均提升
  5月,武汉市住宅各面积段成交占比中,90㎡以下面积段占比上升约2.3个百分点,占比升至43.7%,占比最高。其余面积段产品成交占比均下滑。5月市场,刚需特征较为明显。

7、不同价格段产品成交分析:万元以上成交占比继续下滑
  5月,武汉市住宅4000元/㎡以下和5000-6000元/㎡低价格段产品、8000-10000元中端价格产品成交占比较上月上涨,占比分别提升3.6%、4.3%、5.9%。其中,8000-10000元产品成交占比达到34.7%,达到今年最高。备案套数TOP20项目中,过半集中于8000-10000元价格段,4成集中于7000元以下是影响主因。其他各个价格段占比均有所下降,其中降幅最大的是7000-8000元/㎡价格段,占比减少8.59%,降至10.5%。万元以上价格段产品成交占比持续下滑,占比回落至8%以下。

8、全市成交排行分析
  5月,中低端价位项目主导,8000-10000元项目累计成交占比53%,7000元以下项目成交占比40%。
  5月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区,洪山区、汉阳区分别有5个、4个项目上榜,累计备案量均占TOP20的23%;随后为江夏、黄陂两区,均有3个项目上榜,东湖高新、武昌、江汉、江岸、东西湖5个区域均有1项目上榜。
  其中8000-10000元项目累计成交占比53%。本月,8000-9000元、9000-10000元项目均有5个上榜,占比分别为25%、28%,累计占比53%;8个7000元以内项目上榜,累计成交1188套,占比TOP20总销量的40%;7000-8000元项目有2个上榜,仅占比7%,本月无一万元项目上榜。

9、本月开盘项目成交情况分析
  5月,全市有49个项目开盘或加推,推盘量略低于4月。我司监测了其中40个项目开盘、加推情况。这40个项目分布于全市20个板块,整体推盘量9585套,整体去化率52%,相比4月提升5%。分版块来看,王家墩CBD、沌口、光谷、王家湾、徐东、中南等板块表现相对良好,整体去化6成以上。
  5月项目开盘、加推存在如下特征:
■? 刚需盘去化良好,去化率超过65%的12个项目基本均为刚需盘,主要集中于三环周边;
■? 价格敏感度高,加推提价的项目开盘去化均不足25%,低开入市纯新盘市场接受度高;
■? 优势地段住宅小户市场接受度高,地段优势明显,区域租客活跃的住宅项目恺得南湖国际、天下龙岭广场30-60小户型去化好。王家湾中大十里新城46㎡一房产品开盘售罄。
  
二、商业市场
1、月度供应分析
  2014年5月,武汉市商业供应18.31万㎡,环比上月减少1%。本月商业供应项目达34个,其中世纪江尚中心的供应量最大,为2.52万㎡,此外商业供应量超过1万㎡的还有融侨锦江、汉口印象和健吾公馆三个项目。从区域上来看,本月主城区的供应量为13.88万㎡,占比约达76%,其中江汉区的商业供应量居首,达3.33万㎡。
  
2、月度成交走势分析
  5月份商业市场成交价跌量增。武汉商铺共计成交1014套,成交面积6.41万㎡,环比上升10%,成交均价为17263元/㎡,环比小幅下降2%。分区域来看,本月所有区域的商业成交面积都未突破1万㎡,其中远城区的成交量较高,江夏区和黄陂区的销量均超过0.9万㎡;主城区中江汉区的商业成交量最高,达到0.83万㎡。

3、项目成交面积排行
  5月,单个项目的商业成交面积均未超过1万方,其中,世纪江尚中心、联投广场分别以7631㎡、5718㎡位居冠亚军。

三、写字楼市场
1、月度供应分析
  5月份,武汉市写字楼新增9个供应项目,总供应面积为21.41万㎡,环比大幅上升约80%。其中有6个项目的供应量超过2万㎡,项目供应量最大的是江汉区的泛海国际S0H0城?,达到4.63万㎡,其次是新港·财富广场?,供应量为3.73万㎡。
  
2、月度成交走势分析
  5月份写字楼市场成交价涨量减。
写字楼5月成交893套,环比上月增加168套,成交面积6.99万㎡,环比减少18.46%,本月成交均价12465元/㎡,环比上涨约10%。分区域来看,本月洪山区写字楼销量第一,销售面积1.93万㎡,区域内的南国大武汉家装江南店成交面积达1.59万㎡;其次为东湖高新区,写字楼成交面积为1.23万㎡,区域内的东湖广场项目成交1.02万㎡,其他区域写字楼成交量均未超过1万㎡。

3、项目成交面积排行
  5月,南国大武汉家装江南店以1.59万方的销量位居首位,该项目4月26日推出两栋SOHO产品,共计741套,开盘去化过一半,五月集中备案。

四、媒体监测
1、本月报广投放情况
  5月份,武汉地产广告投放项目数量93个,环比4月增加5个;版面223.75版,环比增幅11%。楼市报广投放力度有所增大。
  从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放119.5版;其次为武昌,投放69.5版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为26.75版。

2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环项目报广投放力度最大,5月累计投放115次、92个版幅。从板块看,黄陂(盘龙城)片区报广投放力度最大,区域内10个项目投放报广,累计投放34次、27.75个版幅.

3、本月媒体选择偏好
  5月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以77.5个版幅,占整个5月投放的35%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比29%;再次为长江日报,投放占比为22%;武汉晨报报广投放较低,为14%。
  5月份,从报广的投放媒体来看,汉口项目首选武汉晚报,武昌、汉阳项目地产广告首选是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

  
6、典型房企微博、微信营销
■? 花样年花郡——"武汉幸会花样年”拼图大赛
  幸福是拼出来的!花样年·花郡"武汉幸会花样年”拼图大赛。
  游戏时间:
  5月21日至5月24日
  参与方式:
  点击本篇微信左下角“阅读原文”
  游戏规则:
  合并相同的两个方块可拼出下一个方块,如两个“武汉”可拼出一个“花开江城”,直至两个“南北通透”拼出“花郡有礼”,游戏挑战成功!
  游戏奖励:
  1、游戏次数不限,请先关注“武汉花样年花郡”官方微信,将所用时间最短的通关画面截图发送给“武汉花样年花郡”
  2、每天前5名成功拼出“花郡有礼”即可领取影片票2张同一ID不可重复领取奖品
  3、领奖时间:5月25日之前
4、领奖地点:花样年花郡营销中心

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