您的位置:资讯中心/大家观点
大家观点 / YOU&ME VIEWS

5月市场价稳量减,市场价格敏感度高

编辑:信息研究部 发布时间:2014-06-17 点击次数:482

??? 5月作为上半年冲刺业绩的关键节点,全国各地均卯足了劲来撬动市场,全国40个重点城市整销售表现略好于4月,但多个一二线城市销量依旧持续下滑。而对于前5月的销量,40个城市中35个同比减少,21个同比萎缩20%以上。武汉5月销量亦持续回落,但前5月的销量同比相对持平,且价格稳定,在全国市场上表现相对较好;此外,5月新盘去化表现好转,“以价换量”特征明显。
??? 市场销售压力下,陆续有城市加入政策微调行列,不同的是,本月中央层面的定向调整开始发声,“央五条”出台,明确支撑首套房购房贷款,央行定向降准,定向在“三农”和小微贷款。尽管对楼市的实际影响有限,但在稳定楼市预期上有积极的一面。

“红五月”销量持续回落,市场出清周期上升至22个月
??? 5月,全市商品住宅成交12382套、120.81万方,环比减少9.56%、10.89%,同比减少7.32%、8.15%。市场持续回调,楼市观望氛围不减,“红五月”销量同环比均回落。从前5月销量看,武汉全市住宅成交604.56万方,同比小幅减少1%,基本相对持平,相较于全国其他多个典型城市20%以上的萎缩量而言,武汉楼市表现相对较好。供应方面,随着市场的持续大力推盘,武汉楼市库存量加大,5月底,全市可售存量24.21万套,出清周期上升2个月至22个月,市场销售压力加大。

全市均价整体稳定,10区降5区涨
??? 2014年5月,武汉住宅成交均价为7096元/,环比微幅上升0.42%,武汉住宅成交均价已连续6个月持续上涨。本月主城区剔除保障房后住宅成交均价为8709元/㎡,环比上涨2.92%。从区域表现看,全市15区均价均不足万元,江汉、武昌两区均价过9000元。全市10区均价环比下滑,青山、硚口、经济技术三区降幅超过10%,主要受个案备案或保障房备案影响。5区均价环比上涨, 4区为主城区,且涨幅均超过6%。其中,汉阳区涨幅最大,区域备案TOP3项目均价均超过9000元,3项目备案量占区域的35%,推进区域月度均价上涨。洪山、江汉、东湖高新三区均受备案结构变化影响:江汉区万元以上项目5月备案占比36%,占比相比4月提升12%;洪山、东湖高新两区8000元以上项目5月备案占比分别为63%、60%,占比相比4月分别提升8%、19%。

本月刚需特征突出,一房、两房产品成交占比提升4.43%
??? 5月市场,刚需特征较为明显。从户型看,5月,武汉市依旧以2房、3房产品成交为主导,与4月相比,一房、两房产品成交占比全线提升,占比累计提升4.43%,而三房以上产品成交占比则均下滑。从面积段看,90㎡以下面积段占比上升约2.3个百分点占比升至43.7%,占比最高,其余面积段产品成交占比均下滑。从新盘表现看,开盘去化率超过60%的18个项目中,13个为刚需盘,而去化率超过70%的项目均为刚需盘,推售产品以90㎡以内两房、110㎡以内三房紧凑实用户型为主。

优势地段住宅小户市场接受度好
??? 在限购、限贷、单独二胎等政策的刺激下,武汉市场“一步到位”特征明显。而从本月推新的项目表现看,地段优势明显,出租现状好或出租前景被看好的区域,自住投资双用的住宅小户型的成交表现十分抢眼。恺得南湖国际,临近珞狮南路主干道,紧邻洪山区政府,交通地理位置优势较为突出,项目开盘折后价1.15万元,高于客户预期,开盘现场人气不足,整体去化不佳,但是总价低适合投资的31㎡和49㎡户型基本售罄;天下龙岭广场地段较好,周边临近商业和学校,出租客群较多,大部分客户表示对未来的出租前景表示乐观,该项目推出31-66㎡小户型产品,开盘去化约6成,其中,40㎡以下一房去化多超过6成;中大十里新城处于王家湾核心区域,地理位置优越,交通和商业配套都很齐全和便利,项目开盘整体表现良好,去化6成以上,其中46㎡一房产品售罄。

市场价格敏感度高,提价项目去化不佳,低开新盘表现好
??? 从5月项目推新情况看,价格出现小幅上调的项目,去化表现均不佳,去化率均不超过25%。海赋江城天韵,开盘价格较前期上涨,超出客户预期,开盘去化23%;武汉恒大城(精装修),项目客源有限,加上折后价格较上次推盘上涨300元,开盘去化约20%;怡景江南价格较上期小幅上涨,前期蓄客仅70余组,开盘去化仅16%,集中于小面积的两房产品;航天首府,开盘价格较前期有小幅上涨,前期蓄客不足,开盘去化仅16%;同馨花园·雍豪府加推18#楼,价格较前期的17号楼上涨了700元/平方米,价格高,蓄客不足,去化仅15%。当前市场,刚需为主,特别是在观望氛围较浓、大部分项目大力促销的市场环境下,客户价格敏感度高,项目在条件不足情况下提价,必然会对项目销售产生冲击。
??? 相较而言,部分纯新盘低开入市,以价换量,成交表现较好。万科嘉园入市主推84-93㎡小三房,均价9200元(精装),相比周边项目价格优势明显,开盘去化近8成;联投金色港湾开盘均价6500元,且推售户型均有面积赠送,性价比高,开盘去化75%;天下龙岭广场,开盘均价相比周边项目低1000元,开盘去化约6成;昔日地王项目九龙仓月玺首期亦低开入市,其中8#楼均价仅9600-9700元,项目开盘去化接近6成,以总价偏低,性价比高的房源去化为主。

营销手法推陈出新,外地客、换房族一个都不能少
??? 作为上半年重要的销售节点,5月市场持续大力促销以推进销量,而值得关注的是,部分项目在营销手法上再度创新。针对一些被“汉七条”拦在门外的外地购房者,江城部分楼盘打起了“擦边球”,以降低首付、预留房源的方式揽客。具体操作手法如下,可先交定金,向开发商支付两成首付后,再签订一份购房协议,只要剩余的一成首付款在两年内支付,就可以保留挑中的房源,直到缴满两年社保拿到买房资格。而针对改善型客户,融侨城项目推出“旧房换新房”的促销模式,即开发商将大型二手房连锁机构和合作银行引入到楼盘销售现场,通过提供免中介佣金、限期完成二手房交易等一站式服务,尽快让改善型购房者将手中的二手房出售,然后水到渠成地购买开发商提供的新房。目前武汉已经有8个项目加入搜房电商的一二手联动,保利旗下4盘同时加入。整体而言,以上各种方式最终目的都是为了尽可能的争取客户,撬动销量回笼资金。

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图