您的位置:资讯中心/董事长专栏
董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

限购态度论:为何未见武汉籍的全国性房企?

编辑:尹香武 发布时间:2014-07-14 点击次数:457

??? ■北京都在动楼市宽松的脑筋了!
??? 近期,各地限购政策开始出现定向宽松、或者取消限购的措施。北京近日传出限价令放松的消息,单价10万/平米的豪宅扎堆入市。另外,6月26日,呼和浩特发文宣布取消限购,成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。7月10日起济南正式取消限购,得到住建部允许加入取消限购大军,实行限购的47个城市中,绝大部分都有资格放开了!
??? 截止目前,据不完全统计,南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整,除此之外,福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出,预计各地取消限购、定向宽松的措施都会逐步出来。
??? 武汉在限购政策的调整方面则一片平静。是武汉房地产市场目前虽然存在限购却依然正常、所以无须调整,还是武汉窘于共识没有形成、而不将此提上议事日程?在这里,笔者试图从国家、城际、本城三个层面,来分析武汉应该如何对待限购政策。为了达到这个目标,大家需要认清楚几个问题。

??? ■要你“房地产自治”,你还不干?

????武汉是否应该取消限购,大家要认识清楚关于限购的本质,以及关于武汉本身的几个问题。

??? 一、限购的本质是什么?

??? 关于限购的本质,其实并不神秘,这就是中央政府在特殊时期采取的阶段性的特殊政策。既然是特殊的、阶段性的,就意味着不是常态、不是长期的政策,必然有一天要回归正常化。所以本届班子就任以来,才从最高层释放出“一地一策、一城一策”的声音,这是一定意义上的“房地产自治”的意见!

??? 房地产本来就是在地事业,从中央事务回归地方事务是必然的,一地生病全国吃药的亏不能再吃了。在限价、限户型、限贷、限购这4限政策中,除“限贷”这个金融政策必须全国化以外,限价、限购、限户型迟早都将实现地方自治。

??? 二、武汉是谁?武汉从哪里来?武汉要到哪里去?

??? 1、武汉是什么样的城市?
??? 2、武汉在国家版图中承担了什么使命?
??? 3、武汉如何应对才能在城际竞争中获取最大的优势?
??? 其实,第一个问题无须过多分析,大家关键要看第二个问题。而要回答第二个问题,大家武汉人要首先面临这样一个尴尬的问题:地理位置先天优越、楼市规模巨大的武汉,为何没有培养出武汉籍的全国性房企?!

??? ■武汉的症结在于供大于求
??? 在中国,副省级及以上的城市中,武汉、天津、北京、上海、成都、沈阳、西安、苏州这8家算是平原城市,除此以外的其它同类城市都是山地城市、岛屿城市。这8家平原城市中心,真正的具备再度挖掘潜力、更大承载能力的平原城市,其实只有武汉、天津、成都、苏州5家。其中,武汉所处的位置在中国之中,尤为重要。
??? “平原城市”的扩张效率高,扩大同样的半径所释放出来的土地,要成倍地多于“山地城市”、“岛屿城市”。由于平原城市的土地供应可以极大化,因此人口的承载能力更强,往往成为所在国的人口聚集中心、物流集散中心、信息汇聚中心,承担重要的国家使命。但是也由于此,平原城市的房地产供应也更容易供大于求,源源不断的土地释放速度,很容易超出人口聚集的速度。
??? 8406平方公里的武汉既是如此,城市向外扩张带来的新增土地供应极大,而由于武汉是大型的老城市,旧改任务较重,又在新增土地的基础上再度释放出存量土地,新增与存量双重释放,使得武汉土地供应量一直盘踞高位,带来的直接后果就是供大于求!

??? ■取消限购应该成为武汉的常识
??? 武汉目前总人口在1000万以下,从理论的角度看,武汉还将承担更大的国家使命:一是继续吸纳更多的人口,最终成为超过2000万人口的超级都市,人口扩张空间及其广阔,因为土地、水源、能源的底子决定了武汉是中国城市中,人口增长空间最大、承接能力最强的城市;二是,武汉具备河运、铁运、空运的等半径优势,物流成本最低,素质型劳动力最丰富(高校在校生超过100万),在承接沿海地区制造业转移上将起到领头羊的作用,扩大产业优势。
??? 第一,限购政策,对于武汉为承担国家使命而吸纳人口与产业均是不利的,这等于是发出了不欢迎来武汉、不欢迎落脚武汉的声音。再者,限购本身已经不能实现原定的政策目标了:限购限制了改善性需求,而改善性需求是楼市的非投机主力、是正当的需求。当投机者、投资客已经销声匿迹,限购就已然不再必要。尤其是武汉,取消限购更具正当性。
??? 第二,之前武汉是经济适用房政策实行得最好的城市,现在只要在保障房领域保持这个势头,将能够将低收入人群的居住问题照顾好,当这个阶层的人无须经过商品房市场来解决居住问题的时候,商品房市场就应该通过自由的市场博弈,来合理地配置资源、体现价值!
??? 第三,这是更重要的一点,在城际之间,其它城市已经开始或明或暗地开始取消限购或者定向宽松的行动,而武汉却一直裹脚不前,这将在城际竞争中丢失先机:房地产市场的发展状况,直接决定了地方的财政状况,而财政状况直接决定了城市基建的投资能力,而基建投资能力直接决定了城市的软硬件实力!

??? ■武汉籍全国性房企的出现,有赖于政策合理
??? 目前的现状,依然要依靠政府的投资拉动,尤其是决定城市竞争力的硬件建设。所以,如果武汉迟迟不就房地产限制政策进行检讨、调整,必然导致城际竞争的不利。同时,由于武汉历史上一直过度开放,在政策上对于城际竞争的考虑不多,因此政策导向上,并不利于企业拥有相应的积累速度。
??? 实在地说,武汉的条件优秀,市场够大,理应出现武汉籍的全国性房企。但武汉的房地产企业实在不易,市场过度开放、政策过于死板、又要面对早走几步的更灵活的其它城市的房企的惨烈竞争,这就直接导致至今没能见到武汉籍的全国性房企!这不能全怪房企本身,更多的是市场的设置、政策的失当所导致的。
??? 江汉大平原、巍巍大武汉、中国之中,理应成为国之梁柱之地,只要政策合理、市场逻辑正确,拥有武汉籍的全国性房企将只是时间问题。而目前来说,关于房地产政策的检讨、调整,则考验着这个城市是否为此做好了思想、理论和行动的准备!

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图