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2014上半年武汉房地产市场分析简报

编辑:信息研究部 发布时间:2014-07-16 点击次数:457

??? 2014上半年,在经济企稳、上半年的房地产市场政策面相比预期则更为积极的环境中,整体仍受紧缩的信贷政策影响,楼市调整加剧:全国各大重点城市中国足球协会超级联赛9成城市成交量同比下降,城市房价走势亦出现分化。在预期分歧的环境中,武汉新房市场成交数据表现平稳。一方面得益于武汉庞大的人口基数和多元持续的人口结构,另一方面高企的供应带动楼市整体成交量的平稳。在平稳的新房量价背后,2014上半年有哪些变化和虚实呢?新葡萄京娱乐app在新房方面以备案数据为基础、以楼盘操盘中的反应及项目开盘/推广/销售及时认购数据为辅助,就2014上半年楼市进行分析,并就新房先行指标——土地市场、房企业绩进行分析。详文如下:

一、住宅市场:供给带动,整体成交量价平稳
??? 1.新增供应:住宅供应高企,库存压力大,市场供大于求
2014上半年,武汉楼市住宅整体新增供应量为1038.26万方,同比大幅增加51%。供应呈现全面放量的态势:全市14区新增供应同比增长,其中青山、江汉、经开、硚口四区由于区域基数较小(2013上半年新增供应均不足22万方),同比增幅超过150%。洪山、江夏、汉阳三区新增供应过百万方,其中,洪山区新增供应178.45万方,高居榜首;汉阳、江夏两区分别以115.88万方、113.36万方位列第二、三位;此外,东西湖、东湖高新、武昌等7区新增供应过55万方。

??? 2.成交总量:销售呈现下滑趋势
??? 成交方面,2014上半年,武汉全市住宅成交7.48万套、740万方,同比分别增加0.57%、-0.83%,数据面上同比基本持平。月度销量亦保持在万套以上,武汉上半年楼市数据面表现好,除高供应带动、项目的大力促销对楼市亦起到一定的推动作用外,呈现出虚高的特征——项目延迟备案、保障房/福利房集中备案推高销售:备案数据滞后1-2个月是比较普遍的现象,3月体现较为明显,3月推盘集中于月末,但受备案滞后影响,无法在3月体现,备案套数TOP20项目中,15个项目为3月之前开盘或加推楼盘;4、5月亦如此,4月备案套数20强项目中,13个项目为3月开盘或加推楼盘,备案量多超过140套;5月备案套数20强项目中,亦有13个项目为5月前开盘或加推楼盘。
从月度走势看,市场成交已经开始呈现下滑的趋势,3月之后,市场月度销量持续下滑,下滑幅度约在10%。

??? 3.成交区域结构:区域成交分化,郊区楼市占比减少
??? 从成交区域看,洪山、汉阳两平价主城区,供应充足,在各大主城区中价格优势明显,且产品以刚需、首改为主,总价区域合理,综合优势突出,成为全市成交热点区域。上半年,洪山、汉阳两区分别以14364套、9195套位居全市前两位,其余区域成交量多不足6000套。与2013年同期相比,全市15区中有10区备案量同比减少,郊区楼市受外地人购房政策从严影响,市场占比回落,而次中心区在洪山、东湖高新等成交热点区域推动下,市场占比提升,以36.27%的占比取代郊区,成为全市成交主场。

??? 4.房价:价格微涨,涨幅进一步收窄,同时区域间价格分化焦灼
??? 2014上半年,武汉住宅成交均价为7067元/㎡,同比小幅上涨5.54%,月度环比增幅稳定在0.2%-0.5%之间。但区域间价格分化焦灼,上半年各月15区中,东西湖区与经济技术开发区呈现房价连降趋势,区域均价分别较2013年12月下降5.25%、34%。其他13区均价均呈现涨跌互现的状态,以3月以后的表现更为明显,3月、4月、5月分别有9区、8区、10区均价环比下降。除开备案结构变化影响和保障房影响外,市场大力促销是影响价格变化的主要因素。
??? 其中,全市成交价格段集中于8000-10000元价格段、占比提升4%。2014上半年,8000-10000元产品成交占比最高,为26%,占比相比2013年全年增加4%,其余各价格段成交占比相对持平。全市成交热点区域洪山、汉阳、东湖高新等区域主力在售项目均价多集中在8000-10000元区间内,推进该价格段产品成交占比提升。

??? 5.成交结构:刚需、首改产品仍为全市成交主体
??? 2014上半年,90㎡以下、90-120㎡面积段产品成交占比分别为41%、40%,均超过4成,为全市成交主体。限购政策持续,再加上湖北单独二胎政策实行,市场“一步到位”特征明显,新盘表现上,3房产品去化明显优于2房;另一方面,保障房持续备案,此外,5月市场大量小户型产品入市,推进了紧凑小户型的成交。整体而言,当前市场以刚需、首改为成交主体。

??? 6.项目:月度新盘去化走低,定价趋于谨慎,回现走量逐步成为市场主流
??? 2014年上半年,月度新盘去化率呈现逐渐走低的趋势。一季度各月,新盘去化率接近6成,而进入二季度,市场观望氛围浓,新盘去化表现明显下降,月度去化率勉强在5成上下浮动。新葡萄京娱乐app数据平台监测,3-6月分别有29、24、40、32个楼盘,推盘套数分别为6484、5628、9585、3503套,开盘当日平均去化率分别为59%、47%、52%、48%。
??? 楼市调整期,客户价格敏感度提升,推新或新开项目定价逐步趋于谨慎,开盘优惠力度逐步加大,平价或低开走量逐步成为市场主流。继3月楼市优惠加码后,楼市持续大力促销,以推动销售。除95折、96折等手法外,“折上折,多重优惠”更是层出不穷,且优惠力度大。国博新城认筹5000抵55000,0元团购优惠5万,按时签约97折,一次性付款再99折,累计优惠相当于直减10万再97折;纯水岸东湖5重优惠,在直减3万基础上,再两个98折、两个99折;华润橡树湾7重优惠,相当于总价减2万再96折;佳兆业金域天下认筹1万抵5万,每天可享受房款减免1000元,再根据付款方式不同推出“一周内付款3成98折、4成97折、5成96折、6成95折、7成94折、8成93折”的大额优惠;碧桂园生态城直接打出85折优惠;保利地产则推出“湖北青年置业计划5重礼”,不仅1成首付,送10年物管费,每个项目另推出10套特价房。
??? 而单盘排行看,全市销售金额TOP20强的起点由2013上半年的4.42亿降低到3.72亿元。其中成交金额5亿以上项目由2013上半年的11个降到当前的8个。需求市场呈现一定疲软。

??? 7.高端市场:高端住宅量跌价涨,区域分布集中度降低
??? 2014上半年,全市高端住宅市场累计成交5844套、56.9万方,同比分别减少24%、20%。而高端楼市整体均价12521元/㎡,同比上涨8%。且高端项目逐步扩散,分布集中度降低,江岸、洪山、汉阳、东湖高新四区随着区域内高端住宅的增加,高端市场占比同比均出现不同幅度的提升,而作为2013年高端市场主战场的武昌、硚口等区,市场占比有所回落。其中,武昌区高端住宅成交占比仍是最高,为32%;其次为洪山区,成交占比17%,东湖楚天府、中建福地星城、天下?龙岭广场等多个新盘集中入市,提高区域高端市场占比;东湖高新区居第三,市场占比15%,以保利时代、东湖御院、光谷新世界等老盘为主。
??? 在成交表现方面,110万元/套总价紧凑高端项目市场表现良好。如纯水岸东湖以5.26亿元位列武汉住宅销售金额TOP8、高端住宅销售金额TOP1,套均总价114万元,以公寓成交为主。同时,高端住宅性价比取胜,上半年高端住宅备案金额TOP项目均价多不足1.3万元,均价水平不高,且在内外部条件因素上有较明显的优势,比如地段、产品、配套、资源等,性价比高。当前市场,购房者更为理性,且市场竞争激烈,各大项目尤其是高端楼盘要注重项目价值打造,提升项目市场竞争核心价值点。

二、商办市场:标准办公市场进入低供应时期
??? 1、商业市场去化压力大,同质化竞争严重,呈现中心、郊区两头热的格局
??? 近两年来,武汉商业市场快速发展,市场供应持续放量,商铺年度新增供应量基本保持在150万方以上,2014上半年,全市商铺新增供应量亦超过110万方,而全市商铺年度去化量不足100万方,且去化量呈现出稳中小幅下滑的趋势,市场供大于求,整体去化压力大。此外,在市场同质化竞争下,项目如何差别化定位,凸显核心价值点是市场上大量商业项目需考虑的问题。
??? 商业市场区位特征明显,中心区由于各方面的外在优势,尤其是地段价值,受到商业项目青睐,近年来,各种综合体更是层出不穷。而随着城市外扩,郊区商业市场开始发展,综合体项目亦相继出现,并逐步成为全市商业市场的成交主体,2014上半年以江夏区表现最为明显。相较而言,次中心区商业市场表现一般。武汉当前商业市场呈现中心、郊区两头热的格局。

??? 2、办公市场处于平稳发展期,标准写字楼以存量去化为主,公寓式办公相对活跃
??? 上半年标准写字楼新增供应仅12万方,写字楼项目集中区武昌、江汉等区均保持10%以上的市场份额。从市场实际表现看,楼市调整对写字楼市场亦产生影响,特别是对于在售写字楼项目相对集中、竞争激烈的区域,如武昌区,写字楼项目成交有所放缓。公寓式办公产品在上半年相对活跃,上半年,全市多个项目计划推出公寓式办公产品(主力集中于LOFT产品),分布在全市12个区域内,新增供应量占比整体办公产品约一半的份额,洪山区在公寓式办公项目的推动下,市场份额提升至13%。

三、企业业绩:同期业绩多增长,但业绩完成率不佳
??? 1、实力房企表现更佳,企业销售集中度提升
??? 上半年,武汉TOP20房企累计销售金额247.44亿元,占全市商品房销售金额的39.07%,占比同比提升4.39%,相比2013年全年提升3.43%。4家企业市场占比超过3%,而2013年仅有一家,且TOP10企业的市场占比相比2013年同位次企业均有所提升,提升幅度在0.1%-0.8%不等。楼市调整下,实力型房企反应更快,销售表现优于中小房企,市场集中度提升。

??? 2、外来房企表现突出,市场占比提升5.75%
??? 2014上半年,外来房企在汉销售额累计275.18亿元,占全市整体43.45%,占比同比提升5.75%。“2014上半年企业整体销售额TOP20”房企中,外来房企占据14席,本土房企则仅占据6席。其中,9家房企销售额超过10亿元,6家为外来房企,且冠亚军由外来房企包揽。随着越来越多的外来企业的进入,外来房企市场占有率提升。

??? 3、位次更替,“新颜”换“旧貌”,联投集团发力,位居全市第8位,本土第3位
??? 2014上半年,作为前20强常客的万达、佳兆业等外来房企及中铁大桥局、庭瑞集团等本土房企,随着在售项目逐步进入尾期,逐渐处于青黄不接的阶段,市场占有率下滑,退出前20强行列。相较而言,外来的名流置业、中国水电、融侨地产及本土的联投集团、南国置业等企业,在售项目增加,提升企业市场占比,替换“旧面貌”跻身前20强。其中以联投集团表现尤为突出,销售业绩由20强之外大幅提升至全市第8位,本土第3位,集团通过与政府、其他企业的合作,快速打开市场布局,随着潜在项目的集中入市,企业市场占比明显提升。

??? 4、同期业绩多增长,但业绩完成率不佳
??? 面临楼市的调整,20强企业业绩比去年同期普遍增长。2013年、2014年恒居TOP20的企业中,2014上半年的销售额同比多增长,增幅主要集中于10%-35%,典型企业如世茂集团、碧桂园销量基本翻倍。从市场表现看,多项目推售是推高企业市场销量的主要因素,如世茂集团,2014年新增世茂林屿岸项目,此外,锦绣长江推盘力度亦明显高于往年;万科于2014上半年新增万科嘉园、万科汉口传奇两个新项目。
??? 但从企业业绩完成表现看,2013年的TOP20企业中,12家企业2014年上半年销售额不足2013年销售额的一半,8家企业2014年上半年销售额不足2013年销售额的40%。下半年冲刺目标的压力依旧存在。这亦加大下半年市场以走量会现的市场预期。

四、土地市场:由热转冷
??? 1、土地成交量萎缩四成,底价成交成为常态
??? 2014上半年,全市共推出地块60宗,仅相当于2013年同期的一半;成功出让地块53宗,同比减少51宗;出让面积316.85万方(约合4753亩),同比减少43.74%。全市出让地块楼面地价为1963元/㎡,同比上涨1.94%,相比2013全年下降9%。2014年1-2月土地市场火热,竞价明显,3月份土地市场也开始降温,竞价现象明显减少,进入二季度,土地市场表现愈发低迷,无一竞价,底价成交成为常态,使得上半年整体楼面地价回落2000元/㎡以内。

??? 2、土地出让集中汉阳、硚口、江夏、青山等区,将进一步加大区域竞争
??? 2014上半年土地成交量TOP4区域分别为汉阳区、硚口区、江夏区、青山区。占比分别为29.1%、18.5%、16.5%、9.3%。其中汉阳、硚口两区均主要受城中村地块推动,汉阳此次城中村改造将推动沿线商住商务地产和休闲旅游项目开发,集中发展高端商务、大型生态居住和休闲景观旅游;江夏区为上半年出让地块宗数最多区域,出让地块主要集中于纸坊,纸坊新城将打造江夏“城市客厅”,土地的集中出让将有力的推进新城建设。土地供应影响楼市格局,土地成交量TOP4区域中,除硚口当前处于供应短缺外,其他区域均进入高供应阶段,进一步加大区域竞争。

??? 3、企业拿地谨慎,知名企业和外来企业身影稀少
??? 储地方面,企业拿地谨慎,整体意愿并不强烈,上半年,外来企业拿地份额占到市场约3成的比重,拿地外来企业少,仅4家企业出手拿地,分别为绿地、名流置业、当代节能(北京)、航天时代置业(隶属中国航天科技集团企业)。本土企业亦鲜有实力房企现身,除中铁大桥局出手拿地外,其余拿地企业均为本土中小房企。值得注意的是,众多在汉名企当前土地储备处于低位区,为储备新项目市场,再加上下半年是土地推售的主要节点,推地量将加大,不排除部分实力房企相继出手拿地的可能。

??? 综上所述,大家理解2014上半年2季度以来的这轮调整,一方面是基于2013年高位优质业绩基础上的回调;另一方面,与08年、11年市场调整不同,本次市场变化不是经济、政策等外因造成的,是一次自我调节,是自2011年限购下政策下进入需求意愿间歇期的调整,是供求结构从量变到质变的根本性过程。
??? 在上述2014上半年楼市回顾中,大家看到武汉整体表现稳定,新房成交量平价平,20强企业同期业绩多增长,以价可换量……但稳定指标背后有隐忧:①12年以来高增长的土地陆续进入到生产阶段,新房进入高供应阶段,市场去化周期已从去年底的18个月进入到22个月左右,再创历史新高,供需出现严重不平衡。②市场需求虽存在,但需求意愿、支付能力进入储备期。③企业业绩虽普遍增长,但主要以多盘运作保整体业绩,且上半年销售额完成率普遍不足2013年全年销售金额的40%,下半年业绩目标压力较大。④单盘成交量较去年同期下降:在上榜单盘中,进入榜单20强的金额下降16%,成交金额5亿的企业数量由2013上半年的11个减少到2014上半年的8个。
??? 从目前政策趋向看,房产税和信息联网等推进较慢,暂时不构成对楼市的冲击。而且在供大于求的结构下,随着呼和浩特、济南、厦门等城市相继取消限购,诸如释放新一批需求的积极微调楼市的地方政府将越来越多。同时,通过年中的对首套房等支撑的信贷政策,增强一部分人支付能力。但总体这个释放是缓慢的。面对较大的资金压力,下半年将以促去化、回笼资金为主,下半年市场或将逐步探底趋稳。


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