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限购松绑,市场成交止跌回升

编辑:信息研究部 发布时间:2014-08-14 点击次数:504

??? 7月市场颇不平静,继住建部定调楼市为去库存后,全国各地关于限购松绑的动作层出不穷,市场迎来限购政策迎退出“窗口期”。政策累积效应推动,全国重点城市整体销量环比回升,同比降幅亦收窄,从城市表现看,限购放松城市成交出现分化,济南、杭州等典型城市销量明显回升,但大部分城市销售颓势不改。对于武汉市场,住宅销量止跌回升,限购松绑区域销量整体提升,大户型、高价位产品占比环比增长,除限购松绑对市场的推动外,当然也不乏前期已售房源在限购放松后集中备案的影响。整体而言,在限贷从严的条件下,限购放松暂时未对武汉市场产生较为明显的影响。

??? 7月住宅销量止跌小幅回升,整体平稳
??? 7月,全市商品住宅成交13316套、132万方,环比减少2.35%、2.94%,同比持平。6月、7月,武汉市场保障房、福利房备案量高,市场占比超过2成,若剔除保障房、福利房影响,6月、7月全市商品住宅备案量均勉强超过万套。值得注意的是,剔除保障房后,7月商品住宅备案10291套、106万方,环比分别小幅增加0.19%、1.02%,在持续3个月回落后,出现小幅回升。从周度表现看,限购放松首周,住宅备案量明显提升,但仍不及一季度周度平均水平,且限购第二周备案量再次出现回落。限购松绑对市场产生一定的推动作用,但短期效果并不明显,再加上限贷持续从严,市场整体较为平稳。

??? 限购松绑利好,郊区、开发区市场占比累计提升11%,且销量环比多增长
??? 7月,备案套数前6位中,限购松绑区域占据4席。剔除保障房影响,4区销量超过1000套,东湖高新、黄陂两区赶超汉阳,位居第二、三位,仅次于洪山区。从区域占比看,6大郊区7月市场占比32%,占比相比6月提升5%;2个开发区7月市场占比20%,占比相比6月提升6%。限购松绑利好郊区、开发区市场,推动区域市场占比提升。
相较6月,全市有9个区域住宅销量环比上升,集中于武昌、江汉、江岸等高端项目主要集中区和郊区、开发区等限购放松区域。剔除保障房、福利房影响,武昌区增幅最大,为47%,区域复地东湖国际备案近250套,占到区域近3成的份额,推高区域销量;黄陂、江岸、东湖高新、蔡甸等5区,环比增幅均超过10%,除江岸区受三元陌陌屋、海赋江城大量备案推动外,其余4区主要受限购松绑利好,整体推动区域销量提升。

??? 7月均价环比上涨1.74%,为2012年以来月度最大增幅,高端项目备案推动均价上涨
??? 武汉住宅成交均价为7245元/㎡,环比上升1.74%,为2012年以来月度最大增幅,亦为今年以来,月度增幅首次超过1%。限购松绑推进了高端住宅项目的备案,7月,均价1.2万元以上产品备案占比8.7%,为以往月度备案占比的2倍左右,此外,备案套数TOP20项目中,万元以上有4个项目上榜,占比前20强过2成的份额,而以往月度鲜有万元盘跻身TOP20行列。高端住宅集中备案整体推进全市均价上涨。
从区域表现看,剔除保障房、福利房的影响后,以硚口、江汉、武昌三个万元区域均价环比涨幅最为明显,涨幅分别为17%、14%、9%,高价位项目集中备案是推动区域均价上涨的主要因素。

??? 140-160㎡产品备案占比3.1%,为去年下半年以来最高
??? 武汉限购令松绑,140平以上户型,全市范围不限购,推动大户型产品备案。7月,武汉市住宅各面积段成交占比中,110㎡-160㎡中大户型备案占比全线提升,占比累计提升4.6个百分点,其中140-160㎡产品备案占比3.1%,环比提升1个百分点,为去年下半年以来最高占比。从区域看,全市10区140-160㎡面积段产品备案量增加,其中以武昌、洪山、汉阳、东湖高新、黄陂5区表现尤为明显,这些区域该面积段产品备案量相比6月均增加20套以上。从项目来看,主要为绿地国际金融城、复地东湖国际、纯水岸东湖、世茂锦绣长江5期、碧桂园生态城、恒大华府、恒大名都、珩生领袖城、百联奥特莱斯等项目。

??? 限购松绑区域项目开盘去化表现相对较好,沌口板块表现突出
??? 从新盘表现看,监测的19个项目中,10个位于限购放松区域,其中6个项目开盘去化超过一半,3个项目开盘去化约在8成;9个项目位于限购未放松区域,仅2个项目去化超过一半。限购放松区域开盘表现相对较好。
其中,沌口板块大力推盘,且市场接受度较好,区域7月表现抢眼。限购放松利好区域,区域推盘力度加大,7月,版块内有5个项目推盘,占到全市的1/5,其中4个集中在19日之后推新,从开盘表现看,市场接受度较好,2个项目去化约8成,1个项目去化7成以上。东合官湖郡二期开盘,均价6200元,推售64-90㎡中小户型,且每种户型均有赠送面积,性价比高,加上蓄客充足,开盘去化约8成;东风阳光城黄馨苑以90㎡以内两房、小三房推售为主,开盘去化接近8成;联投金色港湾加推80-90㎡两房,所有户型均有面积赠送,部分可变三房,性价比高,开盘去化7成以上。5个项目整体去化率达到55%。

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