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市场月报 / WEEKLY MARKET

2014年7月武汉房地产市场简报(7月1日-7月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2014-08-14 点击次数:421

大家动态?????????????????????????????????????????????????
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■? 新葡萄京娱乐app签约中航地产武汉区域年度咨询顾问

政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 微刺激措施生效,推动全国经济持续好转,存在货币定向宽松的可能。政策方面,限购放松成为本月的热门词汇,在住建部定调楼市“千方百计去库存”之后,全国各地限购放松的动作层出不穷,7月即有20个城市放开或定向放松限购,楼市限购政策迎退出窗口期。从市场表现看,限购放松对市场的推动作用暂不明显,部分城市“弃房断供”的现象显现。另一方面,新版建筑面积计算规范出台,对飘窗、阳台等作出明确的规定,买房送面积将成历史。市场环境变化推动房地产相关企业不断创新:房企携手银行、网络媒体联手代理机构、房企移动版全民营销、升级版0首付……最终在变革的市场中推进企业的发展。

一、宏观经济
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银监会存贷比调整或释放8000亿流动性
■? 7月汇丰PMI初值继续走强经济持续好转
■? 货币政策例会:更多定向宽松措施可期

二、房地产政策与趋势
1、全国:
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新版建筑面积计算规范出台 买房送面积将成历史
■? 多管齐下促保障房建设进度加快,完善民生保障体系
■? 国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》
■? 住建部部长:千方百计去库存

2、地方:
■? 库存压力下,楼市限购政策迎退出窗口期
■? 武汉放松楼市限购 分区域分面积分户籍身份松绑
■? 落户契税等方面政策调整,刺激楼市释放需求

三、土地市场
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武汉地产6.07亿元入驻白沙洲 区域内房企竞争或加剧
■? 华发置业4.3亿抢四新地块 联投再次拿地花山
■? 武汉22宗地块下月集中入市 多数在近郊及新城区

四、城市经济与建设
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武汉未来6年拟新建15条地铁 总长度达226.9公里
■? 长江最宽桥梁沌口大桥9月开建 拟2018年建成
■? 武汉开通至东盟试航线 率先打通水陆“新丝绸之路”
■? 湖北省拟建全国首个内陆自贸区 七大领域先行先试

五、行业动态
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搜房网宣布战略入股世联行和合富辉煌
■? 富力携易居合作打造互联网金融平台“房金所”
■? 旭辉“微销宝”试水移动版全民营销
■? 万达接手江城大道和汉阳大道交汇的项目
■? 保利地产接手2049仙山村地块,诞生在汉最大盘
■? 弃房断供在内地多个城市出现 业主称无力还款

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 下半年作为土地市场推售的主要节点,土地供应力度明显加大,7月土地供应量均超过110万方,已公布的部分8月推地计划中,供应量已达到90万方。而随着城市发展及限购政策的局部放松,利好郊区、开发区,这些区域推地节奏加快,已开始成为土地供应的主场。而从成交表现看,市场依旧偏冷,开发商谨慎拿地。四新、白沙洲、光谷等极具发展潜力的热门区域受到开发商青睐,出现竞价的2宗商住用地分别位于四新、白沙洲板块,首次进驻武汉的国有独资企业北京北辰实业集团企业布局光谷。

一、土地供应情况分析
??? 土地供应环比减少一成。7月份,武汉市土地交易中心共进行3次挂牌。公开出让21宗地块,累计出让面积110.43万方,约合1656.5亩,环比减少10%;可建规模283.83万方,环比减少21%。
从用地性质看,商服用地供应占主导。其中,商服用地3宗,供应面积6.16万方,占比59%;住宅用地1宗,供应面积2.44万方,占比23%;商住用地1宗,供应面积1.91万方,占比18%。
从地块分布看,出让地块分布于全市9个区域,以东湖高新、蔡甸、洪山3区为主。具体而言,东湖高新区出让3宗地块,出让面积43.13万方,占比39%;蔡甸区出让6宗地块,出让面积29.42万方,占比27%;洪山区出让3宗用地,出让面积19.03万方,面积占比17%;其余区域出让地块面积占比均不超过7%。

二、土地成交情况分析
??? 7月,土地成交依旧偏冷。推出的21宗地块中,4宗流拍,1宗延期,其余16宗全部成交,累计出让面积约85.7万方(合1285.48亩),环比减少25%;可建规模216.57万方,环比减少36%;土地出让金约37.38亿元,环比减少40%;整体楼面地价1726元/㎡,环比下降6%。7月的土地市场竞价、流拍、延期、底价成交、名企拿地一个都不少,但整体而言,市场颓势依旧。

??? 郊区、开发区地块唱主角
??? 武汉郊区、开发区、工业区限购全面放开,利好区域楼市,从推地表现看,政策实施后进行的首场土地拍卖(7月31日),推出地块全部位于上述区域内。从7月整体而言,推出的20宗地块中,除开洪山区2宗工业用地,仅5宗位于主城区,其余13宗地块均位于郊区和开发区内。此外,已公布的8月份推地进程计划中,22宗地块将出让,其中19宗地块位于武汉近郊及新城区。

??? 4宗地流拍,成交底价主导,竞价表现温和
??? 7月推出的20宗地块中,4宗流拍。其余成交的16宗地块,3宗出现竞价,剩余13宗全部底价成交。市场竞价表现温和,3宗竞价地块中,除位于黄陂的一宗加油站商业用地竞价44分钟、溢价238%外,剩余两宗商住用地溢价率分别为1%、29%,竞价温和。

??? 武汉地产集团进驻白沙洲,联投集团再度拿地花山
??? 4月以来,武汉土地市场以本土中小房企主导。7月,本土两大实力房企先后出手拿地,继万科、华润、佳兆业、复地、福星惠誉等实力房企之后,武汉地产集团经过两轮竞拍后拿下白沙洲商住用地, 进驻白沙洲;联投集团作为花山新城的打造主体,本月再度出手拿下花山2宗地块。此外,2家外来企业出手拿地,珠海华发置业下属房企武汉华发置业年内第二次拿地武汉,2宗地块相邻,均位于汉阳四新板块,与广电兰亭时代毗邻;国有独资企业北京北辰实业集团企业进入武汉,底价拍得光谷新中心区的1宗住宅用地。

三、典型地块解析
??? P(2014)049号地块位于汉阳区江城大道与四新南路交叉口东北角,属于住宅、商服用地。由武汉华发置业有限企业4.32亿元拍得,楼面地价2705元/平,溢价率29%。这是珠海华发置业下属房企武汉华发年内第二次拿地武汉,且两宗地块在同一地理位置,两次拿地总共花费9.3亿元。

??? 地块位置:
??? 临靠广电兰亭时代,与绿地中央广场、金地澜菲溪岸隔江城大道对望。
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??? 区位特征:
??? 1、武汉新区,楼盘众多。地块所在的四新板块以江城大道、四新大道构成“十字轴”,形成以武汉国际博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城。区域内有多个大型品牌项目在售,居住氛围逐步形成。
??? 2、交通配套有待完善。目前仅有少量公交可到达板块内部。
??? 3、区域发展:四新板块是武汉新区的核心区,近年来正逐步向新型高端生态智能居住区迈进,极具发展潜力。
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商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 7月限购松绑,对楼市销量产生一定的推动作用,在限贷持续从严的条件下,整体效果暂时不明显。剔除保障房、福利房的影响,全市住宅成交106万方,环比增加1%,在连续3个月的下滑之后,销量出现小幅回升,但整体销量只是勉强过万套。限购松绑利好郊区、开发区市场,推动区域市场占比提升,6大郊区市场占比提升5%,2个开发区市场占比提升6%。此外,销量环比提升的9个区域集中于武昌、江汉、江岸等高端项目主要集中区和郊区、开发区等限购放松区域。均价方面,限购松绑推进了高端住宅项目的备案,均价1.2万元以上产品备案占比8.7%,为以往月度备案占比的2倍左右,整体推进全市均价上扬,7月均价环比上涨1.74%,为2012年以来月度最大增幅。产品方面,大户型成交占比提升,140-160㎡产品备案占比3.1%,为去年下半年以来最高占比。
??? 7月份商业市场成交价涨量减。武汉商铺共计成交1253套,成交面积7.66万㎡,环比减少16%,成交均价为17122元/㎡,环比上涨9%。黄陂、洪山两区备案面积过万方,洪山区量价关系最优,主要受南国大武汉家装江南店项目推动。
??? 7月份写字楼市场成交价涨量减。写字楼7月成交632套,环比上月减少480套,成交面积7.95万㎡,环比减少43%,本月成交均价10510元/㎡,环比上涨约35%。东湖高新区受低密度项目金融港带动,备案3.58万方高居榜首,其余各区均不足0.75万方。江汉区写字楼市场量价关系最优。

??? 全国市场
??? 1、7月成交量止降回升,同比降幅收窄
??? 本月成交量环比上升,同比下降。CREIS中指数据显示,2014年7月监测的42个主要城市累计成交面积环比上涨9.6%,同比下降12.2%,本月政策累积效应明显,环比止跌回升,同比降幅也有所收窄。今年前7月,主要城市累计成交总量虽低于去年同期,但仍高于2011-2012年同期。

??? 2、一线城市环比下降,二三线城市环比上涨,同比均下降
??? 一线城市成交面积环比上月下降2%,同比下降11%,广州同环比降幅均最大。二线代表城市成交面积环比上涨13%,同比下降11%,其中济南环比涨幅最大,环比上涨142%。三线代表城市成交面积环比上涨7%,同比下降18%,泉州环比涨幅最高,为72%,东莞同比降幅最为明显,下降40%。

??? 3、限购取消城市效果分化,济南、杭州等地回升,温州等地继续下行
??? 7月,在官方正式发文或者认可取消限购政策的城市中,济南成交量环比出现大幅回升,环比上涨142%,杭州对政策松绑的表现也比较突出,环比回升34 4%;官方默认取消限购的城市中,福州和成都回升最明显,温州等地虽然官方已经发文取消限购,但市场颓势没有得到扭转,环比下跌18%。同比来看,绝大多数城市仍处于下降的态势。虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的市场需求,但各个城市对政策松绑的表现不同,市场出现分化。由于各地差别化信贷政策的力度并未放松,且多数中小城市限购政策实行力度始终较为宽松,楼市低迷态势短期难以扭转。

??? 武汉市场
??? 一、住宅市场
??? 1、全市新增供应分析
??? 1)7月新增供应过200万方,实际推盘量减少
??? 7月,武汉商品住宅新增供应面积205.3万方,环比增加14%,同比增长97%,新增供应持续高位。从实际推盘表现看,7月推盘项目26个,相比上半年月度超过40个项目的推盘量明显减少,市场进入传统淡季,市场推盘有所放缓。

??? 2)限购放松区域推盘力度加大,江夏、经济技术、东湖高新区新增供应居前三甲
??? 7月,全市15区均有新增供应,江夏、经济技术、东湖高新三区新增供应过20万方,位居前三位。7月19日开始,武汉楼市限购松绑,外地人在远城区(6个)、化工区及东湖高新、东湖风景区、经济技术开发区买房,提供一年内一个月的社保纳税证明即可。利好郊区、开发区,这些区域推盘力度加大,7月19日至7月尾,全市有26个项目拿预售证,其中20个位于限购松绑区域。整体而言,6个郊区、2个开发区7月新增供应占比全市62%,占比相比6月提升8%。

??? 2、全市成交分析
??? 1)住宅销量止跌小幅回升,整体平稳
??? 7月,全市商品住宅成交13316套、132万方,环比减少2.35%、2.94%,同比持平。6月、7月,武汉市场保障房、福利房备案量高,市场占比超过2成,若剔除保障房、福利房影响,6月、7月全市商品住宅备案量均勉强超过万套。值得注意的是,剔除保障房后,7月商品住宅备案10291套、106万方,环比分别小幅增加0.19%、1.02%,在持续3个月回落后,出现小幅回升。从周度表现看,限购放松首周,住宅备案量明显提升,但仍不及一季度周度平均水平,且限购第二周备案量再次出现回落。限购松绑对市场产生一定的推动作用,但短期效果并不明显,加上限贷持续从严,市场整体较为平稳。

??? 2)限购松绑区域市场占比提升, 郊区、开发区市场占比累计提升11%
??? 7月,洪山区备案2226套,居榜首,随后为汉阳、经济技术、东湖高新三区,备案量均超过1300套。备案套数前6位,限购松绑区域占据4席。剔除保障房影响,4区销量超过1000套,东湖高新、黄陂两区赶超汉阳,位居第二、三位,仅次于洪山区。从区域占比看,6大郊区7月市场占比32%,占比相比6月提升5%;2个开发区7月市场占比20%,占比相比6月提升6%。限购松绑利好郊区、开发区市场,推动区域市场占比提升。

??? 3)9区销量环比增加,集中于高端项目集中区和限购放松区域
??? 7月,全市有9个区域住宅销量环比上升,集中于武昌、江汉、江岸等高端项目主要集中区和郊区、开发区等限购放松区域。剔除保障房、福利房影响,武昌区增幅最大,为47%,区域复地东湖国际备案近250套,占到区域近3成的份额,推高区域销量;黄陂、江岸、东湖高新、蔡甸等5区,环比增幅均超过10%,除江岸区受三元陌陌屋、海赋江城大量备案推动外,其余4区受限购松绑利好,整体推动区域销量提升。6区销量下降,其中,洪山区受保利城备案影响,降幅最大,为43%,其次为汉阳区,环比减少20%,区域7月仅1个项目备案量超过100套,而6月有4个,是的区域销量减少。

??? 3、全市价格分析
??? 1)7月均价环比上涨1.74%,为2012年以来月度最大增幅
??? 2014年7月,武汉住宅成交均价为7245元/㎡,环比上升1.74%,为2012年以来月度最大增幅,亦为今年以来,月度增幅首次超过1%。限购松绑推进了高端住宅项目的备案,7月,均价1.2万元以上产品备案占比8.7%,为以往月度备案占比的2倍左右,整体推进全市均价上涨。

??? 2)3区均价过万,江汉、武昌突破1.2万元居前两位
??? 7月,江汉、武昌、硚口三区均价超过万元,位居前三位,其中,江汉、武昌均价突破1.2万元,高居前两位。青山、江岸、东湖高新、汉阳四区均价超过8000元,其余区域均价均不足7200元。

??? 3)区域均价涨跌参半,硚口、江汉、武昌三万元区涨幅明显
??? 7月,全市15区均价环比涨跌参半,其中,经济技术开发区、洪山两区受保障房、福利房备案影响,均价变化明显,洪山区保利城定向销售于中石化驻汉机构职工的双竞双限房源,集中6月备案2000余套,大幅拉低6月均价水平,7月随着该项目双竞双限房源备案量的大幅减少,区域整体均价明显提升。经济技术开发区东本双限房大量备案近千套,大幅拉低区域均价。若剔除保障房、福利房影响,全市除硚口、江汉、武昌三个万元区域均价明显提升外,其余区域涨跌幅度相对较小,集中在6%以内。其中,硚口区涨幅最大,为17%,区域星汇云锦、中御公馆两个均价超过1.6万元的项目,7月备案量明显增加,整体提升区域均价水平;其次为江汉区,涨幅14%,区域主力在售万元以上项目7月备案量多增加,以泛海国际居住区、世纪江尚、宝利金中央荣御等1.5万元以上表现尤为明显,推动区域均价上涨;随后为武昌区,涨幅9%,区域内复地东湖国际备案近250套,备案均价接近1.4万元,提升区域均价水平。

??? 4、不同面积段产品成交分析
??? 1)140-160㎡产品备案占比3.1%,为去年下半年以来最高占比
??? 7月,武汉市住宅各面积段成交占比中,80㎡以下面积段占比上升约4.1个百分点,主要受保障房大量备案推动。此外,110㎡-160㎡中大户型备案占比全线提升,占比累计提升4.6个百分点,其中140-160㎡产品备案占比3.1%,为去年下半年以来最高占比,140㎡以上户型限购全线解除,推进了该类产品的成交。

??? 2)140-160㎡产品成交主力集中汉阳、洪山、东湖高新三区
??? 7月,140-160㎡面积段产品在汉阳、洪山、东湖高新三区占比最高,主要受区域世茂锦绣长江5期、纯水岸东湖、碧桂园生态城等项目备案推动。

??? 5、不同价格段产品成交分析
??? 1)1.2万元以上高价位产品备案占比提升4.5%
??? 7月,武汉市住宅4000元/㎡以下低价位和1.2万元/㎡以上高价位产品成交占比较明显上涨,占比分别提升8.9%、4.5%。其中,4000元/㎡以下产品主要受保障房、福利房备案推动。而140㎡以上产品限购放松推进了以往被限制的高端项目的备案和销售,如世纪江尚、纯水岸东湖、九龙仓月玺、世茂锦绣长江5期、天宇?盛世滨江、星汇云锦等项目7月备案量均明显增加。从而推动1.2万元以上高端价位产品备案占比提升。

??? 2)1.2万元以上项目成交主力集中武昌、江汉、硚口等中心区
??? 7月,均价1.2万元以上产品成交集中于武昌、江汉、硚口三区;期中1.2-1.5万元价格段产品,武昌区占比约一半的份额,1.5万元以上产品,江汉、硚口两区均占比3成以上。

??? 6、全市成交排行分析
??? 7月,4个万元项目上榜,成交占比TOP20的23%。
??? 7月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区,武昌、东湖高新、洪山区、汉阳区均有3个项目上榜;随后为汉阳、黄陂、江岸、江夏4区,均有2个项目上榜,江汉、经济技术、东西湖3个区域均有1项目上榜。其中,9000元以下项目累计成交占比48%。本月,7000元以下项目6个上榜,累计备案量占比TOP20的36%;7000-9000元项目有3个上榜,占比12%;7个9000-10000元项目上榜,占比TOP20总销量的29%;值得注意的是,本月,高端项目市场占比提升,4个万元以上项目跻身前20强,累计备案占比TOP20的23%。

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??? 7、本月开盘项目成交情况分析
??? 7月,全市有26个项目开盘或加推,市场进入传统淡季,推盘量明显降低。我司监测了其中19个项目开盘、加推情况。这19个项目分布于全市10个板块,整体推盘量5473套,整体去化率50%,相比6月提升2%。分版块来看,南湖、盘龙城、后湖、沌口等板块表现相对良好,整体去化5成以上。

??? 7月项目开盘、加推存在如下特征:
??? 推新项目集中于三环周边,7月推新的26个项目中,有6个位于二环,其余20个均分布于三环周边,其中14个位于三环外,随着郊区限购放松,后续这些区域推盘力度将继续加大。
??? 限购松绑区域项目开盘去化表现略好于未放松的主城区。监测的19个项目中,10个位于限购放松区域,其中6个开盘去化超过一半,3个开盘去化约在8成;9个项目位于限购未放松区域,仅2个项目去化超过一半。
??? 沌口板块大力推盘,市场接受度较好,限购放松利好区域,沌口板块7月有5个项目推盘,其中4个集中在19日之后推新,从开盘表现看,市场接受度较好,5个项目整体去化率达到54%,其中2个项目去化约8成。

??? 二、商业市场
??? 1、月度成交走势分析
??? 7月份商业市场成交价涨量减。武汉商铺共计成交1253套,成交面积7.66万㎡,环比减少16%,成交均价为17122元/㎡,环比上涨9%。

??? 2、区域成交情况
??? 黄陂、洪山两区备案面积过万方,位居前两位,随后为汉阳、江夏两区,其余区域备案面积均不足6000㎡。均价方面,四区均价过2万元,江汉区以2.84万元位居冠军。洪山区量价关系最优,主要受南国大武汉家装江南店项目推动。

??? 3、项目成交面积排行
??? 7月,单个项目的商业成交面积均未超过6500㎡,其中,武汉28街休闲商业中心、南国大武汉家装江南店两个项目过6000㎡,位居冠亚军。

??? 三、写字楼市场
??? 1、月度成交走势分析
??? 7月份写字楼市场成交价涨量减。写字楼7月成交632套,环比上月减少480套,成交面积7.95万㎡,环比减少43%,本月成交均价10510元/㎡,环比上涨约35%。

??? 2、区域成交情况
??? 7月,东湖高新区以3.58万方居写字楼成交备案面积高居榜首,主要受低密度项目金融港带动;其余各区均不足0.75万方。价格方面,武昌区居均价冠军,均价17119元/㎡,随后为江汉区,均价为16440元/㎡。江汉区写字楼市场量价关系最优,其备案0.7万方,备案均价16440元/㎡。主要受泛海国际SOHO城、IFC国际金融中心、广发银行大厦等项目带动。

??? 3、项目成交面积排行
??? 7月,低密度项目金融港以3.4万方的销量位居首位,其余项目7月备案量均不足5000㎡。

??? 四、媒体监测
??? 1、本月报广投放情况
??? 7月份,武汉地产广告投放项目数量66个,环比减幅29;版面136.75版,环比减幅27%。传统淡季,楼市报广投放力度有所减弱。从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放80版;其次为武昌,投放30版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为15.25版。

??? 2、各板块报广投放情况
??? 从环线看,三环外项目报广投放力度最大,7月累计投放70次、49.75个版幅。从板块看,黄陂(盘龙城)片区报广投放力度最大,区域内7个项目投放报广,累计投放38次、31.5个版幅.

??? 3、本月媒体选择偏好
??? 7月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以58个版幅,占整个7月投放的42%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比33%;再次为武汉晨报,投放占比为14%;长江日报报广投放较低,为10%。7月份,从报广的投放媒体来看,汉口、武昌项目首选武汉晚报,汉阳项目地产广告首选是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

??? 4、典型房企微博、微信营销
??? 武汉万科——买房补贴计划
??? 2014,武汉万科最豪气——武汉的买房补贴,万科全包了!!!
??? 不管你买万科房,还是买非万科房,只要在武汉万科的七个项目案场进行登记报名,符合条件就能领取买房补贴了哟!
??? 活动方式:
??? 7月28日到8月31日只要你买房,万科就补贴!!
??? 买万科房,补贴500元+20000元优惠;买非万科房,补贴200元
??? 9月6号拿完补贴还有全屋家电大抽奖!

??? 顶琇国际公馆——100年武汉史上最牛买房活动——万科包了您,顶琇开证明
??? 2014年7月29日至2014年8月31日,希翼参与《全武汉买房补贴万科包了》活动的客户,凭参观万科项目有效证明文件(海报、宣传单等)到顶琇国际公馆或国际城营销中心,出示本人身份证原件并转发本条微信,即刻参与认筹活动,我司将给您出具认筹书原件和发票原件以便您前往万科楼盘参与后续相关权益活动。为给客户提供便捷服务便于您轻松参与后续相关权益活动本活动认筹金额为10元整。

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