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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

惯性等着下一个甜头:比待购更可怕的楼市静寂

编辑:尹香武 发布时间:2014-09-26 点击次数:456

??? 距离取消远市区住宅限购令的时间还不到两个月,武汉已经于9-24日宣布全面取消住宅限购令。取消住宅限购会有什么影响?

??? 首先从楼市内部看,由于以前住宅限购限贷,而商用物业(商业、办公、厂房类研发楼)等不限购、不限贷,从而把资金挤出住宅市场,更多流向了商用物业市场。现在住宅市场取消限购以后,一、二套住房也没有了限贷的限制,商用物业作为唯一楼市游资去处的价值下降了,因此资金会出现较大的回流,也就是说,取消住宅限购,会使得商用物业市场出现阶段性的适度降温。

??? 再从楼市整体来看,大家或许会发现一些更奇妙的现象。与越便宜会越多买、越多消费的消费心理学不同,投资心理学则与预期的关系十分密切,并且其相关性可能呈现完全相反的特征:
??? 1)在预期好的时候,利好都会当即兑现、多利好也会有累积效应,利空却会被埋没,购买决策速度快;
??? 2)在预期转差的时候,一个利好出来、投资者还会等待下一个利好,以图一次性享受所有的好处,所以利好会反而会刺激更强的待购情绪。

??? 如果说之前十年基本上是1)的逻辑的话,现在楼市正在经受2)的逻辑。也就是说,之前政府为了控制过于奔放的房价,而推出了全球最罕见的楼市限政---限购、限贷、限价、限户型、限客户、限年限等不一而足,但由于当时舆论与预期都处于积极的轨道,这些政策利空甚至被演绎解读为“政府为什么敢这么做啊?因为不这么做房价会涨得更利害啊”,由此利空被埋没,房价继续上涨。

??? 然而,在亢奋的风头上狂奔的资金必将逐渐减少直至凤毛麟角,预期的转变也就势所难免。当政府开始意识到预期已经悄然改变,并想扭转这种势头的时候,自然就选择了松绑,但殊不知在预期转差的轨道中,当一个利好出现就必然意味着等待下一个甜头出现的心态会更坚定、更有耐心。

??? 限购取消之前,其实限价事实上已经不再实行了、限户型的政策已经名存实亡了、限客户的政策基本放弃了。现在最顽固的政策,是限贷、高首付、高利率、高契税、限年限(5年的转让高税限制期)。

??? 房地产实际上是按揭贷的金钱游戏,银行限贷规模直接决定了房地产的交易规模,能否放松限贷政策,并降低全球最高的首付成数、降低按揭贷款利率,成为解开购房者待购情绪的关键。但恰恰这三项政策并非地方事务、而属中央事务。在这三项中央事务发生改变、松绑之前,购房者还在等待的甜头有:降低契税、取消5年转手的高个税限制--毕竟这两项是地方事务!

??? 房地产业拉动的产业链甚广,同时又是这个星球上当之无愧的最重要的枢纽级行业,既是消费品又是投资品、既是民用品又是金融品、既关系消费又关系投资……任何市场经济体,其实都是房地产财政---不是土地财政(通过卖地收入为主来维持财政)、就是房产财政(通过房地产税为主来维持财政)。因此一但房地产发生危机,就一定是整体经济危机。因此稳定楼市预期,是对全社会、全民都有利的方向选择。

??? 总而言之,在取消限贷之前,所有的楼市示好政策,都只能激发比待购更可怕的楼市静寂与待购情绪。取消限贷、降低首付成数、降低按揭利率成为银行界的应有之举。而降低契税、取消5年转手限制,则是地方政策继续应对的必然要求。正确的房地产管理做法,其实应是恢复房地产行业的秩序正常化,即不需要救市也不需要打压,让市场规律发生作用,切不可人为地管死、也不要人为地吹大。

??? 尽快全面松限、缩短待购时间,是时候了!


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