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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

接下来是房地产的“钻石十年”!

编辑:尹香武 发布时间:2014-09-29 点击次数:449

??? ■永恒的事业:中国房地产还有“钻石十年”!

??? 与专业分析的理性要求不同,从大众传播学上来说,越是情绪化的判断、越是绝对化的煽动、越是形象的比喻,无论其是否符合逻辑,就越具备传播力、越能够博得掌声与喝彩。

??? 房地产行业内、以及社会上流传的说法是,房地产已经走完了“黄金十年”、走完了所谓的“上半场”。而接下来的行情会不太好了,下半场只会是“白银十年”,甚至还有声音说,接下来应该是崩盘、互联网来了,没得玩了!以上这些声音的逻辑或者结论是:1)房地产事业是一场有终点的比赛;2)房地产事业没得做了。

??? 果真如此吗?有人就有房地产需求、有发展就有房产的改善性需求,所以房地产是永恒的、没有终点的事业,它不是一场比赛,也就没有所谓的、取巧的上下半场之分。而所谓房地产接下来要崩盘的说法,这无异于某些企业的负责人想宣扬这样的心理:“房地产没得玩了,你们都别玩了哈”,用意其实就是“房地产太难了,你们都别玩了,有我玩就行了”。而就所谓互联网的影响,其实很简单,互联网怎么可能消解空间的需求呢?

??? 本人的观点是:中国房地产,还有“钻石十年”,是永恒的事业!

??? ■支撑“钻石十年”的7大要点

??? 1)就金融而言,美国的按揭贷款占税后国民收入的比重已经高达130%、中国此项比例则在40%以下,如果需要,中国提升的空间太大。而目前中国平均约45%的首付比例,几乎等同于让购房者给金融系统做人质,金融系统极为安全,金融安全就没有暴发房地产危机的条件。金融系统的安全,就意味着房地产市场是安全的。

??? 2)就需求而言,名义上中国的自有房产比例已经比较高,但是使用功能低下的房产占比太大、还需要改善居住环境的家庭太多。放目看去,各个城市还需要改善条件的存量住宅建筑,占总建筑量的比例没有70%、也有60%!这是多么大的市场空间。

??? 3)就经济发展而言,现在已经与1992年有云泥之别。1992年是大陆楼市崩盘的年份。那个时候,民间缺资金、政府缺资金、企业缺资金,而资金来源只有银行一个口子,因此当时管住银行以后,市场就应声而下。而如今,大陆居民存款逼近50万亿、企业有钱、银行有钱,而欧美日作为发达国度还在大搞货币超发,超发的货币在其境内无处可去(发展已经达成嘛),就囤积在香港,伺机进入发展中的中国大陆。
??? 这样就导致中国有两个资金来源--自己的金融体系、国外的资金来源。正因为如此,大陆即使实行了全球最严苛的楼市限制政策--限购、限贷、限价、限户型、限客户、限年限、高首付、高利率--楼市也依然没有崩盘。现在限来限去,就剩政府缺钱,所以可以预料,最迟不超过明年,房地产市场的只需就会正常化,所有环节都有钱、只剩政府缺钱的状况必将得到解决。

??? 4)就产业进步来说,随着绝大多数的省会及以上城市走过初级城市化阶段以后,目前正进入深度城市化阶段,这个阶段的表现是:1)城市从工业化时代的快速扩张,转而进入更为强调聚集的适度回缩提质阶段;2)在政府加大在保障房领域的建设与供应力度后,商品房越来越倾向于提供空间多远混搭的品种--也就是综合体,以及倾向于提供都市豪宅及超级豪宅。

??? 5)深度城市化强调聚集的适度回缩提质、以及综合体物业与都市豪宅,这都是行业的新课题与新现象。所以大家可以看到,在社会一片哀鸿遍野的情况下,一、二线城市的都市豪宅依然畅销,而城区以及靠近城区的刚需物业及首改物业同样在正常走量。这其实已经昭告了未来的方向与道路。

??? 6)就整体经济来说,没有任何一个产业能与房地产业一样,既是民用品、又是金融品,既是投资品、又是消费品,既事关投资、又事关消费,房地产行业是最枢纽的产业,房地产旺则全局动、房地产败则必然是整体性经济危机。纵观全球所有的市场主义国家或者经济体,莫不如是,而这些经济体的财政收入也表现出房地产财政的特点--不是土地财政、就是房产财政。初级城市化阶段主要依赖于卖地,这是土地财政;深度城市化阶段,主要依赖于房产税,这是房产财政。中国大陆也不可能、也不应该长期打压房地产市场。

??? 7)就大陆整体社会来说,在见证完全球城市化、工业化奇迹之后,国人还将见证中国近年里成为全球第一经济大国、见证人民币国际化的逐步实现,用巴菲特的话来说“中国的好消息会越来越多”。与国外相比,中国在铁路、机场、地铁等公共基础建设上的欠账依然太多,投资空间广阔,这决定了经济具备长久的发展潜力、城市化率提升的空间依然较大,也就决定了房地产业前景广阔。

??? ■无须讳言,中国楼市将经历一段波动期

??? 但是也无须讳言,在房价高企、人工高企的现在,中国经济正在转型。而转型就意味着很多人们将离开原来的工作岗位、更换到附加值更高的岗位上去,这就需要约两年左右的学习与适应期,在这个期间,人们必须增加投资自己的学习开支、但是换岗期间的收入又存在限制,因此整体经济增速将下降。

??? 而从工业化转型到服务化也必然呈现出经济增速下降的趋势--因为服务业比工业的链条短、计算增加值的环节少,这会影响经济增速,也同样会带来新的格局,就是民间财富的增速将超过企业与政府的收入增长。这两因素结合在一起,预料中国大陆将出现两年左右的房地产波动。

??? 在这个波动时期,人们的资产性开支减少、但是资产性消费开支则增加,也就是租金在此期间反而会上涨,大家减少买房、但是却增加了租房。只有等待两年之后,租金上涨改变租售比从而使得目前看似较高的房价合理化,从而扫平未来的发展障碍。而这个阶段,也将形成房东阶层,这个阶层的扩大,增加了租赁供应,从而为未来的租金更稳定准备条件。

??? 总而言之,如果说以前是房地产的黄金十年,我只能说那是泥沙俱下的、对专业要求能力并不强的十年。而未来的十年,将是具备专业开发创新能力的房企、具备就地高质服务实力的中介、具备持有经营意识的投资客的钻石十年;这个钻石十年里,大陆真正的高水准国际化巨型房企将出现、全球顶级的建筑展场将从欧美转移到大陆、大陆庞大的房东阶层将逐渐成型、大陆各个城市的房地产服务业将走上范围经济的顶峰--本地中介、顶级服务--以此提升房地产的发展水平。

??? 而未来的十年,对于那种不具备专业能力的房企、中介来说,非但不是白银十年,甚至连“黑铁十年”都不是!行业需要优胜劣汰带来的发展水平的提高,也需要适度集中以提升社会节约程度,这或许是残酷的,但钻石本身就是残酷带来的礼物,能扛住残酷的必然与这个伟大国度一起,迎来更为辉煌与壮丽广阔的“钻石十年”!

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