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2015开年篇:对武汉楼市的五大判断

编辑:尹香武 发布时间:2014-12-31 点击次数:482

导读:
??? ■躬逢其盛,这经年常盛的不竭魅力
??? ■对2015年武汉楼市的五大判断
??? 一、游牧部队并不神秘:互联网思维的新葡萄京娱乐app解决方案
??? 二、中国前三大房地产市场:武汉经济生态化,拥有自身演绎逻辑
??? 三、武汉的物业价值观迈向成熟期,2015是起点。
??? 四、武汉都市豪宅元年:进入中级城市化、深度城市化阶段
??? 五、业界淘汰赛发令枪或许响起
??? ■大家期许,2015年是钻石十年的开元之年


正文:

??? ■躬逢其盛,这经年常盛的不竭魅力

??? 犹如大组曲中一段荡气回肠的咏叹调,2014年才刚刚开始,就即将转入新一年的动人旋律。还来不及回味此载的风雨兼程、还来不及拂去此程的尘土,2015年就已经在向大家发出令人向往的呼唤。在准备拥抱新年的时刻,作为房地产从业者,记忆与展望已经同时涌现、激情与思考已经一并唤起,或许只有人类文明成果的最主要结晶---城市化---才具备如此的经年常盛的不竭魅力,而我辈实乃有幸,能为城市空间事业而奋斗。

??? 城市空间事业的主体,就是房地产业。房地产业或其产品,即事关消费、又事关投资,即是投资品、又是消费品,即是金融品、又是民用品,是绝无仅有的枢纽型行业,是所有社会的最主要财富沉淀池。但是,房地产产品又是大额非标品、事关每个家庭的最主要财富,因此其专业服务需求是常盛的。躬逢其盛,新葡萄京娱乐app恰好投身其中,见证了武汉房地产业从起步到加速、从模仿到追赶的最关键十年,并得其裨益,壮大成为本土领头羊,成为房企在汉房地产事业的服务优选。

??? 2014年,400名新葡萄京娱乐app将士代理服务项目33个项目,实现代理额近90亿,继续稳定增长。在前期顾问、市场调研等服务上,也拿下了两位数的成绩。在产品线覆盖上,在此前的住宅全覆盖之外(集合式住宅、别墅式住宅,大户型、小户型、公寓),新葡萄京娱乐app还在写字楼、商业的代理上取得领先……不尚空谈不吹水、注重实际操盘成绩,新葡萄京娱乐app在武汉全市第一队列、湖北本土代理领军的地位得到了进一步巩固。

??? 这些个成绩,是在宏观调控政策对楼市构成巨大压力、房产销售市况一度收紧、所谓互联网思维/电商/去中介化的狂浪呼声中取得的,十分能说明问题。这与大家对市场的前瞻预判、解决方案的储备有密切的关系,因此,在面对风浪的时候反而突出了优势。那么,面对2015年,大家又是怎么看待的?这有必要给所有尊贵的客户及关心大家的社会各界交个底。

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??? ■对2015年武汉楼市的五大判断

??? 一、游牧部队并不神秘:互联网思维的新葡萄京娱乐app解决方案

??? 房产几乎是每户家庭的最重大财产,不但耗资巨大,而且是不能移动的非标品,每个小区每一层每一户都存在差异。同时,购房属于极低频次行为,人们都不会为此储备足够的专业常识。因此,实地体验、专业服务是购房程序中的不二法门,虚拟的网络无法取代。

??? 在2014年的一段时间里,所谓的房地产电商风行一时后,行业才发现那真正是一场泡沫,随即风平浪静。这与大家在2013年做出的“房地产电商是时尚而不是潮流”的判断是一致的,新葡萄京娱乐app少量使用过这个手段,但保持了足够的距离。

??? 房地产电商犹如经济界的游牧部落,其阶段性的作用是普及高效学问、取缔多余环节,激活定居部落(实际业务)的活力和血性。完成这些任务以后,游牧部落的生存基础即消逝,要不就被定居部落同化、要不就将消亡。新葡萄京娱乐app甚至认为,3、5年后将没人再谈什么互联网思维,那时候,更强的活力、更少的中间环节、更扁平的组织都将只是社会的共同习惯。定居本领才是游牧者的免死牌,否则游牧部落死的概率大于活!

??? 因此,作为一家有实务---譬如销售代理、营销策划、前期顾问、市场调研---的房地产中介型服务企业,新葡萄京娱乐app最关注的,不是所谓互联网思维,而是如何将自身组织中的多余环节剔除、实现机构扁平化、提升团队活力与效率,对于这些大家已经有了一定的思考与准备,大体的方向已经找到了,接下来就是实践、调整、改进。

??? 在2015年,如何借助互联网的思考与手段,为发展商在实际销售之前就能实现资金滚动、减轻对传统金融渠道的影响,将是大家突破的重要方向。这在2014年其实已经有了一些成功尝试,2015年争取要扩大战果。这是大家对于2015年武汉楼市的第一个关注要点。

??? 二、中国前三大房地产市场:武汉经济生态化,拥有自身演绎逻辑

??? 大家关注的第二个大问题,是武汉的经济出现的质变。2014年,武汉GDP正式迈进万亿俱乐部(相当于全球第56名的国家的经济体量),重归中国前十列强城市,承担起了自己的中部责任。按照目前的发展速度和追赶趋势,按照地理优势与产业分工,再过6、7年时间,武汉GDP达到2万亿(相当于全球第32名的国家的经济体量)并最终跻身全国前5是有希翼的。

??? 武汉三次产业结构合理,第二产业齐备,拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药、食品烟草、能源及环保等极为完整的工业体系,在中国城市行列中优势明显,规模以上工业总产值已经在万亿元以上。犹如树木规模聚集生长成为森林之后,森林开始具有自己的逻辑,会内在自发地演绎出自己的成果,而且森林开始具有更大的包容力、吸附力。

??? 体系完整加之规模巨大,武汉经济已经发生质变、开始生态化,武汉成为华中地区势能最高的发展极已经具备充足条件,武汉经济的演绎结果或将超出人们的意料之外。全国大陆地区单体年度销售额最高的商业体,不再北京、上海、广州、深圳这些一线城市,而是武汉年度销售约80亿的武广--国广商业体,就已经能够说明一些问题。所以,新葡萄京娱乐app判断,武汉房地产市场的辐射能力、吸附能力激昂进一步扩大,四个方向近郊区将成为吸引1+8都市圈人们落户武汉的选择,而武汉的城区物业版图,将沿着提质、提交的方向发展,按销售面积计,武汉将因此成为中国前三大房地产市场之列,2014年,武汉全市销售出去的房子接近18万套,随着成交单价的巩固,成交总金额的排名也将进一步提高。

??? 三、武汉的物业价值观迈向成熟期,2015是起点。

??? 对于房地产的价值认识,武汉已经顺利地度过了启蒙时期。但依新葡萄京娱乐app的观点,启蒙期虽然已经度过,但是武汉的房地产价值观仍然处于成长期,还没有到达成熟期。譬如,至今为止人们对房地产价值的认识,聚焦在稀缺性上---资源、景观等等。这当然没有错,稀缺性是经济定价的主轴。但是,仅仅只认识到稀缺性的价值层面是不够的。

??? 一个显明的例证是,按照景观、资源等稀缺性去判断,青海湖、喜马拉雅山足够稀缺吧?但是当地的房地产的价值为何并不高呢?这说明单纯的稀缺性价值难以全面概括物业价值。而也正因为这个片面的认识,使得武汉至今没能出现国家级的都市豪宅;也正因为这个片面的认识,有些投资客单纯追求资源、稀缺,而将重资投放在了远郊从而造成了绝对或者相对的损失。

??? 而新葡萄京娱乐app根据自己的专业储备则认为,物业价值=稀缺性价值+普及性价值。所谓普及性价值,是指与外界链接越密切、链接的对象越多价值则越高。一台传真机、一台计算机、一颗卫星……是无法发挥价值的,但是一旦连成网,价值就开始聚变、裂变。

??? 房地产也是这样,大家经常引用说“房地产是城市化的生意,城市化是聚集现象而非分散现象”,说的就是当一处物业,它能够与外界发生更多的联系,比如与学校、商业区、办公区、医疗区、景区发生便利链接,其价值就会聚变、裂变。即拥有稀缺性价值、又拥有普及性价值的物业价值观,才是成熟的物业价值观,2015年应该成为这个价值观的起点之年。

??? 四、武汉都市豪宅元年:进入中级城市化、深度城市化阶段
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??? 就产业进步来说,武汉已经走过初级城市化阶段,目前正进入中级城市化、深度城市化阶段,这个阶段的表现是:1)城市从工业化时代的快速扩张,转而进入更为强调聚集的适度回缩提质阶段;2)在政府加大在保障房领域的建设与供应力度后,商品房越来越倾向于提供空间多元混搭的品种--也就是综合体,以及倾向于提供都市豪宅及超级豪宅。

??? 深度城市化强调聚集的适度回缩提质、以及综合体物业与都市豪宅,这都是行业的新课题与新现象。所以大家可以看到,在社会一片哀鸿遍野的情况下,一线城市的都市豪宅依然畅销,而城区以及靠近城区的刚需物业及首改物业同样在正常走量。这其实已经昭告了未来的方向与道路。而新葡萄京娱乐app也认为,武汉出现单价5万/平米~9万/平米的都市豪宅,也就三年以内的事,而2015年就是武汉都市豪宅元年。

??? 五、业界淘汰赛发令枪或许响起

??? 作为武汉房地产市场的深度参与者与服务方,心态一直是积极的。但这并不待变大家对楼市不存在敬畏。武汉作为平原型城市,城市扩张、释放土地的能力极强;而作为传统大城市,城区内的老旧小区改造任务也很重,同样能释放出巨量的供应。可以说,武汉是全国少有的供应放量空间极大的城市之一,这是关注武汉楼市风险的最主要因素。

??? 改革开放以后,武汉在金融业领域并没能获得与经济体量对应的话语权,金融资源的配置上处于相对劣势。房地产供应可以巨量释放,但是金融渠道并不对应支撑,这就可能导致矛盾加剧,毕竟房地产业是资金密集型产业,缺资金是万万玩不转的。在土地释放的最容易的郊区,供求关系是否会出现逆转需要保持高度的警惕,大家建议发展商应该修正远郊区的开发节奏。

??? 即使在城区也并非一片红火。由于在具体的开发指标上,政府由于就业、税收的驱使,给与了商业、办公楼更多的倾斜,武汉这几年面世的办公楼面积恐怕将创造历史记录。本身写字楼与商业的租金水平就不高,如果再次巨量入市,商用物业市场的压力是显而易见的,而商用物业市场的单位投资额是高于住宅物业市场的,一旦不慎,容易造成投资过度沉淀而影响资金链的安全,造成企业的安危问题。

??? 而在房地产中介服务领域,前些年泥沙俱下,什么项目都好卖,掩盖了很多专业能力缺失的行为。而当市场回归本质,对于专业服务的需求将直接考验单纯的关系密集型商业行为,中介服务机构向专业密集型、服务密集型的本质回归的速度将极大加速,这将是一段残酷但正确的过程!这个加速的过程中,出现某些中介代理机构的退场是不令人意外的。


??? ■大家期许,2015年是钻石十年的开元之年

??? 犹如在2014-9-29发表的《接下来是房地产的“钻石十年”!》一文中所说,大家判断中国房地产还有“钻石十年”,武汉楼市当然也不例外。如果说以前是房地产的黄金十年,只能说那是泥沙俱下的、对专业要求能力并不强的十年。而未来的十年,将是具备专业开发创新能力的房企、具备就地高质服务实力的中介、具备持有经营意识的投资客的钻石十年。

??? 大家期许,2015年是武汉楼市钻石十年的开元之年。在接下来的这个钻石十年里,以福星惠誉为代表的武汉本土大型房企将进一步增强实力、房地产服务业将走上范围经济的顶峰--本地中介、顶级服务--以此提升房地产的发展水平。同时,行业需要优胜劣汰带来的发展水平的提高,也需要适度集中以提升社会节约程度,这是残酷的,这条残酷的进化定律对大家在内的任何机构都是适用的,大家当然也深感其威力所在。

??? 在这个过程中,承客户之命令---供应端客户是发展商等土地拥有与开发者、消费端客户是购房者与投资客---新葡萄京娱乐app将与过去的十年一样,尽心尽力完成所托、超越希望。对于进化律的深刻认知和高度敬畏,使得大家在过往十年中未敢以最快的速度去奔跑,在接下来的十年里,大家同样将其当作一场没有终点的马拉松,静气匀速、沉着应变、保持定力!

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