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2014年报住宅篇:年末翘尾,楼市成交创新高

编辑:信息研究部 发布时间:2015-01-23 点击次数:420

??? 2014年,房地产市场“欲扬先抑”:前三季度伴随楼市调整,市场成交降温,三季度末开始,多地陆续取消限购政策、930政策出台、公积金政策调整、央行降息等一系列利好政策使得全国楼市企稳回升。武汉则以18万套销量位居全国第二位,同时创历史新高。整体而言,武汉全年楼市呈现平价销售,以价换量的特征。

一、住宅市场
??? 供需两旺,政策利好,年末翘尾井喷,全年18万套销量创新高
??? 2014年,武汉市商品住宅销售商品住宅18万套,同比增加12%;销售面积约1799万方,同比增加13%;销售金额1337亿元,同比增加23%。武汉2014年销量创历史新高。武汉上半年销量同比持平,但整体呈现下滑的趋势。进入下半年,限购开始松绑,推动成交量回升,9月24日,武汉持续4年的限购政策正式取消,随后,930新政出台放松限贷,对首套房认贷不认房,推动被抑制的改善型需求大量释放,在加上市场的持续促销推动,四季度市场成交井喷,月度去化量保持在200万方左右,推动全年销量创新高。

??? 优惠促销贯穿全年,“十八般武艺”去库存
??? 房地产行业调整,楼市库存压力大,为了争取更多的销售业绩,开发商将营销花样玩到了极致。从上半年的“折上折,多重优惠”、“2成首付买房”、“旧房换新房”,到下半年的“房产众筹”、“淘宝账单抵房款”、“购房领补贴”,再到年终的“双11、双12购房节”,各种优惠层出不穷。在高库存压力下,优惠促销贯穿全年来推动销售,营销手法上亦持续创新,最终来推进楼市去化。

??? 平价主城区及典型郊区是成交主体,市场格局改变,主城区市场占比提升
??? 洪山、汉阳、东湖高新三区销量过200万方,位居前三甲,其中,洪山区2014年备案31092套/302万方,高居榜首;随后为汉阳、东湖高新区,分别备案20362套/200万方、20183套/210万方。洪山、汉阳两平价主城区,供应充足,在各大主城区中价格优势明显,且产品以刚需、首改为主,总价区域合理,综合优势突出,成为全市成交热点区域。随后为黄陂、江夏、东湖高新三大郊区,销量均超过135万方,这三个郊区,市场供应量大,存在价格优势,且紧邻成熟的主城区,再加上轨道交通建设利好,成为刚需客群青睐区域。与2013年相比,全市12区备案面积同比增加,且增幅多超过10%。
??? 在成交格局上,受政策利好,中心区、次中心区市场占比提升,提升幅度分别为1%、2%,郊区成交占比则同比减少4%。

??? 主城区市场占比提升推动全市均价同比上涨9%,主城区领涨15区
??? 2014年,武汉住宅成交均价为7431元/㎡,同比上涨9%。从月度走势看,上半年各月均价月度环比增幅稳定在0.2%-0.5%之间,相对平稳,进入下半年,政策逐步放松,尤其是9月政策正式取消,推动主城区市场占比提升,整体推动月度均价节节攀升。12月底全市扣除保障性用房的住宅价格水平为8461元/㎡,相比年初上涨13%。
??? 区域表现上,12区均价环比上涨,江汉、武昌、江岸、汉阳等主城区领涨,涨幅超过全市整体水平,限购取消、限贷放松推动高端产品去化,高价项目备案占比提升推动区域均价上涨。其中,江汉区均价12121元/㎡、同比涨幅最高,为28%,区域内多个1.2万元以上产品累计备案占比52%,占比相比2013年提升23个百分点,江汉区年内多个1.2万元以上项目入市,推动该价格段产品市场占比;其次为武昌区,均价10963元/㎡、同比上涨20%,区域内1.2万元以上项目累计备案占比32%,占比相比2013年提升12个百分点。均价同比下降区域为保障房、福利房大量备案的区域。

??? 政策利好,高端住宅市场量价齐升
??? 9月限购取消,改善型需求释放,利好高端市场,推进高端住宅市场成交。2014年,全市高端住宅市场量价齐升,累计成交18308套、202万方,同比分别增加35%、59%,均价13501元/㎡,同比上涨10%。市场贡献率上涨,全市高端住宅成交套数、面积、金额占住宅市场整体销量的10%、11%、21%,占比同比均增加2%、3%、7%。市场具体表现在:
??? ——大户、万元以上产品市场占比均提升。2014年,140㎡以上大户产品成交占比提升1%,万元以上产品成交占比同比增加4%。
??? ——热销高端项目套均总价水平大幅提升。TOP10项目半数套均金额超过150万元/套(上半年是110万元/套),其中,前4位项目套均金额超过170万/套。【TOP4项目:纯水岸?东湖(178万元/套)、泛海国际居住区(198万元/套)、复地东湖国际(170万元/套)、武汉中央学问区(454万元/套)】
??? ——高档住宅项目彰显出强劲的吸金能力。TOP10项目中,万元以上项目6个上榜,其中武汉中央学问区住宅单价超过2万元/㎡,且上榜万元项目集中于前6强。纯水岸东湖为全市唯一销售金额过20亿元项目,以22.17亿元的销售额高居榜首。

二、商办市场
??? 商业市场供大于求,竞争激烈,去化压力大
??? 住宅市场调控以来,武汉商业市场快速发展,市场供应持续放量,商铺年度新增供应量保持在200万方以上,2014年,全市商业新增供应量超过250万方,不乏大体量的商业体,而全市商业年度去化量不足90万方,全市15区中10区销量同比萎缩,市场供大于求,且同质化严重,整体去化压力大。

??? 大型商业体集中开业,逐步寻求创新之路
??? 据相关报道,武汉2013-2014年相继有31家商业体面市,其中2014年内共有21家商业体开业。在激烈的市场竞争中,这些商业体均寻求创新,以体现项目个性与竞争力。如5月31日开业的泛海城市广场,引入了武汉首家ATTOS爱徒奢华之家;9月17日开业的武汉英特宜家购物中心,提供一站式家居体验购物;9月30日开业的珞珈创意体验城,打造九大主题,提供生活各方面的创意产品;10月1日开业的福星惠誉群星城,积极引进“生态”与“剧场”等商业消费新概念;10月18日开业的百脑汇武汉店,打造武汉第一个复合式IT商场;11月29日开业的武商众园广场,注重好售前售后服务,提升顾客购物体验;12月15日开业的光谷保税交易中心,保税商品低价带来洋实惠;等等。此外,2015年即将面市的“ZAMA PARK项目”,提出“商业绿化”的概念,将公园植入该商区,计划构建出在武汉十分罕有的立体式公园建筑。同质竞争加上电商冲击,传统的商业项目步履维艰,寻求创新,体现商业项目的独有优势,是未来商业项目的发展趋势。

??? 经济下行,写字楼租售压力,去化速度下降。
??? 2014年标准写字楼新增供应67万方,主要集中在武昌、江岸等写字楼项目集中区,保持24%以上的市场份额。从市场实际成交表现看,经济下行,影响写字楼租售,再加上楼主调控政策放松,市场部分投资资金转向,写字楼销售放缓,除武昌区外,江岸、江汉等写字楼集中区域销量同比均减少,且同比减幅超过20%。

??? 互联网思维,写字楼试水众筹
??? 2014年,众筹成为房地产行业热门标签之一,全国多个住宅项目陆续推出了众筹买房的活动,但也仅限于住宅领域。而在写字楼的租售压力下,结合写字楼产品的投资特性,钰龙时代中心冲破行业惯性思维,推出了“全国首个”写字楼的众筹活动,不仅提高了大众对于项目的关注度,高额度的优惠力度也会促进项目的成交,最重要的是为写字楼领域带来了全新的思路。

??? 纵观2014年,虽然在政策利好下,武汉楼市以高销量完美落幕,但库存量持续高位,且随着积压需求的持续释放,后续市场竞争激烈,去化压力依旧,2015年初期市场将持续平价走量的趋势。
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??? 数据来源:武汉房地产信息网、新葡萄京娱乐app数据监测平台

??? 注:上文为新葡萄京娱乐app(微信号:WH-YOUAME)房企年报精简版,具体变化可咨询新葡萄京娱乐app研究顾问部(027-68850998)。

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