您的位置:资讯中心/大家观点
大家观点 / YOU&ME VIEWS

2014年报房企篇:武汉开发企业报告

编辑:信息研究部 发布时间:2015-01-23 点击次数:442

??? 2014年,移动互联网深深改变着大家的生活学习和工作方式,不断的渗透与改变着传统行业,也影响着房地产行业。中国房地产行业进入深度调整期,“强者愈强,弱者愈弱”态势尤为明显。身在跌宕起伏市场变化之中的房企,面对逐步进入新常态的经济,不得不使出自己的十八般武艺来杀出重围。在这一年中,全国性房企的思维空前活跃,多元路线、地产互联网金融、转战商业等各种创新手法不断涌现,开拓市场新方法相继面市。

??? 在这样一个新时代,武汉房企探索出哪些新方向、新战术呢?又造就了哪些英雄呢?在长期“规模定地位”的地产行业又有哪些新元素奠定未来竞争格局?详见新葡萄京娱乐app《2014年武汉开发企业年度报告》正文。

一、2014年武汉房企报告之销售业绩篇
??? 1.市场占有率:强者恒强,前20强房企市场占有率进一步提升
???
2014年,市场占有率前20强企业累计市场占比41%,相比2013年提升5.3%,其中,市场占有率超过2%的企业有8家,2011年-2013年,每年市场占有率超过2%的企业均不超过6家。保利地产以79.91亿元继续保持武汉房企领头羊。

??? 2.梯队:第一梯队业绩遥遥领先,第二梯队与第一梯队差距拉大
??? 2014年武汉房企企业入榜线提升,前18名房企销售额超20亿元,8家企业销售额超过30亿元。而2013年,TOP20企业入榜线在14亿元,超过20亿元的企业仅8家。2014年武汉房企形成“60亿销售额”“30-40亿元销售额”及“20-30亿元销售额”三大梯队,第二梯队与第一梯队差距拉大。且武汉第一梯队无百强房企,这点上落后重庆、成都城市。
??? 第一梯队,销售额超过60亿元。仅保利、万科两家外来企业上榜。
??? 第二梯队,销售额超过30亿元。福星惠誉、金地、联投集团、世茂、万达、泛海6家企业上榜。
??? 第三梯队,销售额超过20亿元。2014年,销售业绩TOP20企业销售额基本均超过20亿元,以湖北保利、复地、武汉地产集团、碧桂园、广电、恒大等为代表。

??? 3.企业进出:外来房企强势,本土房企多昙花一现,联投成年度黑马
??? 1)20强座次变化
??? 与2013年同期相比:
??? 退出企业:外来中海退出前20强;本土人信、庭瑞集团、中铁大桥局、武汉金地退出前20强。
??? 跻身企业:外来中建地产、华侨城、恒大跻身前20强;本土联投集团、南国置业跻身前20强。

??? 2)外来房企挤压本土房企:TOP20企业中,外来企业占据14席
??? 2014年,市场占有率TOP20企业中,本土房企仅6家上榜,其中,南国置业为电建地产控股企业。超过30亿元的8家房企,本土仅福星惠誉、联投集团两家上榜。(说明:此处联投集团统计数据不涵盖联合开发的项目)

??? 3)国进民退:TOP20企业中,国企占据一半
??? 近三年来,武汉TOP20企业中,国企或央企(含控股)逐年增加,2014年,国企或央企占据10席,占比50%。
??? 在房地产行业下行的大市场环境下,国企企业相比民营企业,在土地资源的获取、资本金的融资等方面具有相对优势,对民营企业提出挑战。对于民营企业而言,股权更迭,合作开发模式或股权拆分模式不失为房地产行业变革下的一种求胜之法。

??? 4.常胜将军:领头企业增量规模在收窄
??? 相较于TOP20房企市场占比的全面提升,武汉业绩领头房企的增量规模明显收窄。保利地产2011-2013年销售额的年度增加额在20亿左右,2014年销售额相较2013年仅增加5亿元左右;万科由于多个新盘入市,2014年销售额相较2013年大幅提升,但相比稳定销售期的2011年,年度增加额也只在13亿左右;福星惠誉最近4年的销售额一直未突破45亿元,2014年销售额相较2013年增加不足4亿元。企业年度业绩增长多进入“瓶颈期”。

??? 5.业务模式:呈现多盘齐发、单盘深耕两大特征
??? 5.1多盘齐发典型企业:保利、万科、金地、联投、广电等
??? 多盘齐发企业多稳居TOP20行列,以量取胜。其中,保利连续三年稳居榜首,万科随着多个新盘入市,找回市场主导地位,攀升至第二位。与保利地产引领武汉楼市。楼市“黑马”联投集团一举发力,集中推出多个项目,企业业绩跻身前20强,且直接攀升至前5位。

??? 5.2单盘深耕典型企业:复地、华侨城、世茂、泛海等
??? 厚积薄发,借助城市红利和市场机遇,单盘深耕企业异军突起。武汉TOP20房企风云变幻,对比历年的企业表现,可以发现世茂、复地、泛海建设等典型少盘或单盘深耕的企业,在不显山不露水的变迁中,逐步站稳TOP20房企的位置,且随着新盘入市,位次开始稳步前移。此外,华侨城以旅游地产独步武汉,开发纯水岸东湖项目,凭借不可复制城市资源和独有内部配套,多次跻身TOP20房企。
??? 单盘深耕企业,注重单盘项目操作,在产品设计上不断升级改造,迎合市场需求,再加上市场红利和城市建设机遇,快速的抢占市场。如复地东湖国际,项目开发逐步成熟,依托万达汉街的优势,单盘销售额由10多亿元提升至20余亿元;世茂锦绣长江一直以来不温不火,4期、5期产品调整,借助鹦鹉洲长江大桥、地铁4号线二期的东风,销售大幅升温。

二、2014年武汉房企年报之土地储备篇
??? 1、2014年国企拿地活跃,大规模拿地企业集中于国企
??? 2014年,5家房企拿地规模超过100万方,以国有企业拿地表现更为活跃,拿地TOP10企业中,国企占据7席;拿地规模超过100万方TOP5企业中,国企抢占前4席。整体而言,市场调整期,国有企业在土地资源储备、融资等方面的优势相对明显,拿地活跃度高于民营企业。

??? 2、2014年土地地王企业(总价王、单价王、数量王):保利、复星、绿地
??? 1)保利接手2049仙山村3宗地块,成交总价54.72亿元,全市最高
??? 2)上海复星集团拿下汉正街银丰地块,楼面地价9468元/㎡,成为年度单价地王
??? 3)绿地2014年拿地5宗,为拿地最多企业,累计可建规模149万方。

??? 3、典型房企当前累计土地储备量状况:充足的土地储备量筹备未来2-3年终端市场
??? 保有土地储备量以备战房企在武汉的多项目运作。以企业2010-2014年公开竟得地块及开发状态统计,在武汉位于第一阵营的保利、万科储地量相对充足,其中:
??? 保利累计储地待开发量近400万方,约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算,下同),为企业持续大规模的开发模式提供充足的土地资源,亦为企业保持第一的销售业绩提供支撑。保利偏好集中规模性拿地,2012年,保利拿地4宗,每宗地面积基本均超过10万方,累计规划建面158万方,时隔一年,2014年企业再拿地5宗,其中2宗地面积超过10万方,3宗地面积超过20万方,累计规划建面273万方。
??? 万科当前待开发土地量超过260万方,亦接近企业3-4年的销售规模。万科则属于连续性拿地,但随着储地量规模增加,拿地量减少,2010年-2013年间,企业分别拿地5宗、4宗、2宗、1宗,储地规模由近300万方,到160万方,再到不足50万方,随着万科轻资产运作模式的确定,后续独立拿地量可能减少,而偏向于联合拿地或入股开发。
??? 值得注意的是,无论是外来还是本土企业,为保证资金的周转,都开始频繁的采用联合拿地的模式,其中以万科为典型代表,从对企业储地量的统计,可以发现,万科联合拿地的储地量已经超过独立拿地的储地量,与企业当前的轻资产路线一致。

??? 4、典型企业土地储备成本:整体攀升
??? 整体而言,武汉市场占有率高的外来、本土典型房企,多坚持低价拿地策略,以保证项目的溢价率和利润水平。

??? 5、拿地方式:合作拿地,股权并购或地块转让频频
??? 随着房地产市场环境的变化,房企合作拿地从零星偶发的现象到频繁发生,逐渐成为企业竞合的常态,合作企业也从弱弱联合、强弱联合向强强联合递进。在武汉,房企合作拿地的模式已不新鲜,如保利+清能、联投+新港地产、联投+万科、地铁集团+地产集团等,其中,保利+清能已是多次合作拿地。
??? 股权收购或转让,实力房企接手中小企业地块成为武汉近年土地市场的明显特征。房地产行业调整下,房企业绩分化,部分中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块,部分实力房企在中心优质地块资源日益稀缺的情况下,通过曲线拿地够达到弯道超车的效果。

三、2014年武汉房企报告之发展动向篇
??? 1、深化资本管理:大资产管理,扩张海外业务
??? 代表企业:福星惠誉、越秀地产、南国置业、长城建设

??? 2、轻资产模式开启小股操盘
??? 代表企业:万科、保利

??? 3、互联网思维做营销
??? 代表企业:万科、钰龙、昌盛实业、东原地产、保利地产

??? 4、外来房企继续加大对武汉开发力度
??? 代表:东原地产 新世界 复地 绿地

??? 5、建筑企业转型地产开发
??? 代表:新八集团 中建三局

四、2015武汉房企发展展望篇
??? 盘点2014,武汉房企整体开发压力均不小,日益高涨的土地成本和逐步收窄的城市红利,让不动产增值空间日益减少,地产企业也告别了过去简单开发、坐等销售的销售回现或规模增长方式,市场增量规模整体在收窄,行业规模整体缩小。相对全国房企走向“银联掘金”的互联网时代、转型城市配套服务商时期、智能家居跨界联婚、黏性众筹等多方式营销……之时,武汉地产房企在固守本土之时,也在积极探索发展。
??? 新葡萄京娱乐app认为,在中国经济“新常态”的大背景下,加上大数据时代的来临,我国各大传统产业及战略性新兴产业已经发生明显改变,房地产无疑是其中之一。进入白银时代的房企未来不在于总量的增长,而在于如何创新。对于武汉房企,从各个房企单盘运作力、资源、土地等方面看,建议:

??? 多样化需求阶段抓痛点,中小房企个性化、创新思维寻求市场
??? 移动互联网时期,房产竞争日益市场化,中小房地产企业要想在其中取得优势,“以小搏大”,就需要有自己的竞争战略。在市场进入多样化需求阶段,如何抓细分客户痛点或痒点,提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求是大势所趋,如智能空间、个性产品与服务等。
??? 如2015年即将面市的“ZAMA PARK项目”,由凯信地产作为新型生态城市运营商,将公园植入该商区(ZAMA PARK项目),提出“商业绿化”的概念。由于目前地块面积的限制,除了室外园林,凯信人还计划构建出在武汉十分罕有的立体式公园建筑,游园、购物两相宜,打造成立体公园式购物中心。

??? 创新营销,加强互动
??? 2014年移动互联网大放异彩,2015年互联网热度仍将持续但会更沉着。如何与产品的集合创新、与营销集合创新,都需以用户为中心。
??? 互联网经济的三大本质,即“互-互动、联-联接、网-网络”,注重民生、开放、平等。互:以用户为中心,以用户思维为主导,与用户互动、对话,关注民生。联:以数据为驱动,以用户数据为基础,快速获取信息快速反应,强调信息透明、开放。网:以网络为平台,以网络环境为生态空间,强调生态协同、平等。
商业回归人性,客户不仅是消费者,也是裁判员、观众、传播者,面临有限的市场,无论从营销内容还是案场包装,都需走入一个群体的内心,需要提高客户的参与感与温度感正如“妇女之友”“暖叔”“贵圈名媛”都是一个阶层的代表。
??? 而且当前的传播路径也发生了改变:从传统的“知名度-美誉度-忠诚度”的“漏斗式”传播进入到“美誉度-忠诚度-知名度”的“扩音式”传播。就需要更加 以客户为导向,增强客户粘性,创新营销,扩大产品吸粉量,实现产品终端 转换。
?
??? 注重单盘操作,在有限的市场有效运作
??? 长期以来,国内房地产企业以快速复制实现规模扩张。而从当前看,众多房企已完成全国的布局,而土地用量日益有限、同时成本也日益增加,中国房地产已经走完了快速复制搞大规模一盘棋的常态。而武汉市场上诸如复地集团复地东湖国际、华侨城纯水岸、瑞安武汉天地等项目证明依靠单盘或者依靠一种创新式产品是能够完成市场突围和逆袭的,未来应该会出现更多的单盘明星的开发商逆袭者。


??? 说明:
??? 统计范围:各企业在武汉市内的项目及土地资源、土地储备;
??? 统计指标:房企销售业绩统计数据指项目备案口径数据;
??? 其他说明:对于合作开发项目,以主题开发者来认定其业绩,未涉及相关股权、权益分配;
??? 数据来源:新葡萄京娱乐app数据监测平台,仅供参考。
??? 注:上文为新葡萄京娱乐app(微信号:WH-YOUAME)房企年报精简版,具体变化可咨询新葡萄京娱乐app研究顾问部(027-68850998)。

?


?

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图