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国务院等机构救市金牌令解读

编辑:信息研究部 发布时间:2015-03-31 点击次数:435

国务院等机构5道救市金牌令——降息降准、扩大公积金用途、土地可变性(未开发房地产用地可转型)、首置首付降至最低两成、免征营业税5年减为2年。

(一)两部委:未开发房地产用地可转型
??? 【核心内容
??? 3月27日,国土资源部官方网站发出“关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知”:
??? 1.为贯彻房地产市场分类调控、因地施策的总要求,进一步加强住房及用地供应分类管理,合理优化住房及用地供应规模、结构,支撑居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,要求2015年各地有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模
??? 2.优化住房供应套型,促进用地结构调整
??? 3.多措并举,统筹保障性安居工程建设;部门联动,加大市场秩序和供应实施监督力度。
??? 原文件链接:
??? http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201503/t20150327_1346321.htm

??? 【新葡萄京娱乐app解析】新提法+三个要点,意在盘活存量、改善产销
??? 《通知》总体与我国新常态下的宏观经济政策相吻合,表现出“控规模、调结构、讲秩序”的特征,保障民生,控制和消化库存的举措,改善产销。

要点1:优化住房供应套型-回归市场,中期市场户型面临调整空间
??? 内文摘要:
??? 对于在建商品住房项目,各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求
??? 解析:
??? 允许在建住房根据市场需求调整套型结构,一方面意味着“实施近十年的90/70政策”的放开,政府“有形的手”逐渐推出市场,可能改进两房格局,从产品设计方面,将重新回归市场化操作水平,做好前期咨询趋势研究变为重要。
??? 另一方面,市场适销产品可改,对于在施工前阶段项目,具有重大利好,抢占市场第一波转型期户型和市场。

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要点2:合理安排住房及其用地供应规模—高库存地区暂停拿地
??? 内文摘要:
??? 住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
??? 解析:符合城市化规律的房产将收益
??? 该项政策符合中央分类引导、因地施策的调控原则。在库存高企的三四线城市,一方面要控制房地产市场的进口,减少土地供应,另一方面还要打开市场的出口,提振经济、增加购房需求,才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。
??? 对于武汉当前,处于高存量市场,虽新政导向新增用地供应的减少,但要地方政府压缩土地供应,也就意味着减少土地出让收入,对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说,能否按照部委的要求落实实行还是一个未知数。而且武汉政府高负债率和城市建设引擎尚在,同时2012-2014年仍属于土地出让的高峰时期,已供应土地量分别251宗/4857万㎡可建面、220宗/3174万㎡可建面、146宗/2695万㎡可建面。按照1-1.5半上市期看,当前可供应量仍较高。

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要点3:统筹保障性安居工程建设——商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源,未来政府成市场最大买家
??? 内文摘要:
??? 省级住房城乡建设主管部门要及时总结地方经验,进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
??? 解析:
??? 商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源,政府将成市场最强大买家之一,可建立专项拓展,或联合地铁、高铁等发展商、一级建设者,进行资源的整合。

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新提法:未开发房地产用地可转型利用——未来地产产业化导向,有耐后续政策跟进
??? 内文摘要:
??? 国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支撑的新兴产业、养老产业、学问产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其它产业投资。
??? 解析:
??? 新提法!未开发房地产用地可转型利用。也预示着新一轮房地产业由传统住宅行业向新兴行业引导与转换,不同性质的用地在拿地时的成本差距较大,如住宅、商务用地土地价格高,如果涉及到养老、学问、体育等用地,地价水平往往更低,开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型,如果政府不给予一定补贴,必然会影响到政策的落地实施。即该项政策也或许将面临实行阻力,和未来是否有相关政策导向与补贴,将是后续关注要点。
??? 同时,为滞销地块及项目提供了新的机会,开发商手中的高风险地块可以申请改变产品类型,滞销项目可以申请调整户型产品,从而打破市场困局。

(二)首置首付将至最低两成
??? 内容摘要:
??? 央行、住建部、银监会30日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。 同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。


???

解析:
??? 贷款政策的调整,将吸引压制性改善需求客户入市以购价值100万元“二套房”,首付可由70万降至40万,降幅明显。以120万㎡房源为例,首付可由84万将至48万,降幅明显;但在月供需4600元/㎡、家庭资产证明需保障在10000元/月流水以上,客户群体仍处于较窄范畴。

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(三)二手房营业税征收期限条款调整
??? 解析:
??? 降低交易税费,增加二手房市场流通,对于改善性家庭“卖旧换新”是利好,可以促进二手房交易,以及新房的成交。

??? 【综合分析
??? 短期利好,改善性需求进一步释放
??? 对于自主性住房需求支撑力度不断增强,也能够激发投资性购房需求,改变整个市场的发展预期,实现房地产的平稳着陆。政策将进一步释放无论是刚需、改善,还是投资型购房者的购房需求,将是普惠政策。


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