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新政利好,三月楼市不涨价,去库存仍是核心任务

编辑:信息研究部 发布时间:2015-04-15 点击次数:481

一、政策解读:多重新政利好自住和改善需求
??? 3月两会强调稳定住房消费,在各地库存居高不下的背景下,月末中央集中出台鼓励措施,国土部、住建部两部委发文,通过优化住房及用地应用规模、结构等方面进一步支撑居民自住和改善型住房需求;央行对二套房商贷首付、公积金首套及二套首付做出调整,财政、税务两部委降低二手房营业税缴纳年限门槛,同时从新房和二手房发布重大优惠,对购房需求特别是改善性需求是重大利好。


二、土地市场:新政规定房子卖不掉将暂停拿地
??? 3月,全市共成交18宗地块,9宗位于主城区,9宗位于郊区。其中所有出让的地块,均没有溢价。3月27日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,新政的靴子终于落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模,优化住房及用地供应结构,在楼市高库存地区,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,允许未开发房地产用地的转型。


三、楼市表现:江城3月楼市销量环比翻番 新政之下市场进一步回暖
??? 3月武汉住宅成交16996套,较今年2月上涨103%,与去年同期15242套的数据相比,也增长12%。今年由于春节时间较晚,导致春节前后签订的购房合同,大多集中到3月备案。这才是推高3月“成交量”的主要原因。值得注意的是,虽然3月成交量有“延迟”,但每年春节后,都是市场需求开始恢复的起点,今年3月武汉楼市同样也有回暖迹象。新政发布的时间还比较短,对市场影响尚有限,预计本月开始,市场需求会有一定的恢复。对大部分开发商来说,抓紧去库存才是核心,所谓涨价预期只是向购房者表达的一种姿态。
??? 二套房房贷松绑,武汉改善性购房未现井喷。目前武汉大多数银行尚未正式出台二套房首付新政。“新政”虽未落地,但楼市成交量却因涨价预期而上升。二套房房贷“新政”一出,改善性购房并未出现暴涨,但刚需购房飙增。业内人士先容,成交量多源于首套房刚需,很多客户担心房价上涨,而二套房改善性需求反而没什么变化。
??? 东湖高新区超越洪山区成为市场成交主体,洪山区和汉阳区紧随其后。东湖高新区多为刚需型住宅,在新政的冲击下创造了较好的成绩。
??? 武汉楼市一季度成交低开高走,东湖高新房子最好卖。2015年第一季度武汉楼市呈现成交下滑、萎缩到迅速放大的过程,既体现了楼市季节性的销售特征,又蕴含着中央释放多重利好促楼市迅速复苏回升的重要因素。元月,楼市未能延续2014年第四季度限购放开后成交旺盛的态势,开局平淡。转至2月,受制于经济运行不景气的报道以及传统的销售淡季和春节长假等诸多因素的影响,楼市行情呈现出清淡、低迷。商品房成交同、环比双降。进入3月后,整个市场如同气候特征一样春回大地,春暖楼市。从各区域看,第一季度中心城区新建商品房成交率较好的是东湖高新区、洪山区、汉阳区。
??? 与郊区销量占比提升特征一致,3月,60㎡以下占比小幅提升、110-120㎡小3房产品备案微幅提升。其它产品经过一定的释放后,市场占比均有所回落。
??? 新政刺激楼市:房企试水"微涨价" ,部分改善型住宅热销,楼市政策暖风频吹,对房企二季度销售策略将产生一定影响,部分楼盘开始对售价做出了微调。位于关山大道沿线的保利时代均价由11500元/平调价到11550元/平,万科城花璟苑部分房源均价上调300元/平,而金地格林东郡则上调70元/平-200元/平不等。改善型需求客户正在加快出手,据相关市场统计,武汉天地云廷、越秀星汇云锦、金岛御景世家等中心片区项目在上周成交量均有不同程度的上涨。未来改善型需求释放或会成为武汉楼市弹性最大的一股力量。
??? 商业成交量价齐涨,销量上涨逾8成。3月商业备案5.55万方,环比增加35%,备案均价14658元/㎡,环比上升20%。洪山区3月表现较为突出,较2月有大幅提升。备案面积前三区域分别是:洪山、武昌、黄陂。
??? 办公成交量大幅上升。3月,全市办公备案7.77万方,环比增加107%,备案均价10857元/㎡,环比增幅5%。黄陂区写字楼延续上月高销量依旧成为市场成交主体,此外,位居前列的还有武昌区以及江汉区,其中江汉区位居第一。


四、项目排行:两规模大盘问鼎销售额冠亚军
??? 住宅项目:武汉中央学问区累计销售3.01亿元,居榜首;纯水岸·东湖紧随其后,销售2.97亿元。
??? 商办项目:普提金国际金融中心获得销售面积和销售金额的双料冠军。在办公方面,泛海国际SOHO城囊括办公销售面积、金额双料冠军。

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