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楼市新政满月,成交结构产生新变化,卖旧换新成主流!

编辑:信息研究部 发布时间:2015-05-18 点击次数:486

一、政策解读:多地出台公积金新政,提额度,降首付刺激住房需求。
??? 4月份以来,地方积极响应中央的政策,各地住房公积金管理中心相继发布新政,降低门槛,增加公积金贷款额度,降低首套房和二套房首付比例等一系列措施,支撑住房刚需,且调整城市范围不断扩大。央行年内二次降准,进一步释放流动资金,短期内宽松化政策将改善房地产的运行环境,提振市场信心。

二、土地市场:库存压力依旧,土地成交大幅下降!
??? 本月,全市共成交4宗地块,均没有位于中心城区,其中3宗位于新洲区,另1宗则位于经济技术区。而所有成交的地块,均没有溢价。据武汉国土资源和规划局网站显示,5月武汉土地市场仅有一场土拍,5月12号,现场及网上同时挂牌5宗地块,包括1宗江汉区的商住地块及4宗黄陂区地块,净用地面积约21万平。最终5宗地块顺利成交,共拍得8.5亿元。唯一一宗主城区的友谊路限价商住地块以5.6亿元被庭瑞集团收入囊中,溢价8.94%;其余4宗黄陂区地块均底价成交。
??? 4月住宅新增供应173.55万方,较上月增长200%,位于前三位的分别是洪山区、东湖高新区和汉阳区。“330”新政以及降准让开发商推货力度大增,几乎每周末都有6~8个新项目开盘或加推,而4月份最后一周,开盘量更是增加到14个。

三、楼市表现:成交结构上的新变化—“卖旧买新”逐渐成为市场主流。
??? 4月武汉住宅成交16178套,较今年3月下降-4.81%,从武汉房地产市场看,尽管 “330”新政以及降准让开发商推货力度大增,但是,相比3月份,实际的成交量却反而略有下降。新政可能会让一批潜在意向客户尽快购房,但很难刺激新的客户入市。4月成交数据没有太大变化,预计新政很难对武汉楼市形成持续影响。进入5月,江城二手房挂牌量继续火爆,相当多是“租转售”的改善型住房群体,营业税“五改二”促进了更多业主卖掉旧房买新房。房产新政对满两年的二手房有营业税减免优惠,市民纷纷将出租的房屋改为售卖,转而去买地段、环境更好的新房。
??? 4月,武汉主城区和远城区成交比例高达8:2,但去年武汉主城区与远城区成交比例一度为6:4。当月,武汉单价8000~10000住宅产品销量,环比增幅明显,但4000~6000元/平方米住宅成交量出现下滑。由于新政对小房换大房的改善型需求刺激较大,“卖旧买新”的改善型需求,正在成为主流需求,这导致目前主城区楼盘与远城区楼盘,高价位与低价位楼盘的成交结构,都出现了变化。
??? 洪山区再夺市场成交首位,东湖高新区和汉阳区紧随其后。武昌中心区则以改善需求为主的滨江商务区成交明显增加;沌口片成交项目则大多靠近地铁3号线和6号线。
??? 市场回暖推盘加速,库存再次承压。4月虽然去化速度继续加快,但随着市场回暖,开发商积极推盘,致使库存再次承压。由于公积金贷款额度有限,而新政的作用对刚需来说并不太明显。
??? 4月销量占比提升较上月变化明显,60㎡-80㎡占比小幅提升、160㎡小四房产品备案微幅提升。其它产品经过一定的释放后,市场占比均有所回落。
??? 武汉高端写字楼今年“井喷”:仲量联行发布的武汉近期房地产市场分析显示,今年武汉高端写字楼预计全年供应量井喷。零售物业市场优质项目也将集中在后三个季度入市。据统计,今年武汉新增的优质办公楼将累计达到70万平方米,为2014年全年新增供应的两倍有余,包括武汉天地2号楼、铂仕汇国际广场、卓尔钰龙国际中心、汉街总部国际等项目。
??? 商业成交套数下降1成,成交面积和成交金额呈上升趋势,这源于大面积的商业成交量增幅明显。4月商业备案5.78万方,环比增加4%,备案均价14755元/㎡,环比上升1%,均价基本与上月持平。蔡甸区4月表现较为突出,较3月有大幅提升。备案面积前三区域分别是:蔡甸、洪山、黄陂。
??? 办公成交量大幅上升。4月,全市办公备案9.54万方,环比增加23%,备案均价11223元/㎡,环比增幅3%。东湖高新区涨幅明显,跃居市场成交首位,此外,上月位居前列的还有江汉区以及武昌区,本月表扬依旧良好,分别位于亚军和季军。

四、项目排行:两规模大盘问鼎住宅销售额冠亚军
??? 住宅项目:泛海国际居住区累计销售4.52亿元居榜首,大幅领先其他项目;纯水岸·东湖位居亚军,销售3.2亿元。
??? 商办项目:位于蔡甸区的新福茂.中央广场获得销售面积冠军,销售金额冠军则由硚口区的大武汉家居广场夺得。在办公方面,泛海国际SOHO城囊括办公销售面积、金额双料冠军。?

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