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2015年住宅半年报住宅篇:楼市整体稳中有升,延续结构性回升趋势

编辑:信息研究部 发布时间:2015-07-31 点击次数:488

??? 2015年第一季度武汉楼市呈现成交下滑、萎缩到迅速放大的过程,既体现了楼市季节性的销售特征,又蕴含着中央释放多重利好促楼市迅速复苏回升的重要因素。元月,楼市未能延续2014年第四季度限购放开后成交旺盛的态势,开局平淡。转至2月,受制于经济运行不景气的报道以及传统的销售淡季和春节长假等诸多因素的影响,楼市行情呈现出清淡、低迷。商品房成交同、环比双降。进入3月后,整个市场如同气候特征一样春回大地,春暖楼市。

??? 在促需求、稳消费政策助力下,江城楼市迎来“红五月”。中央层面,5月11日央行再次降息,金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点,货币政策利好继续加码;地方层面,地方政府紧跟中央步伐,积极出台住房公积金贷款利率调整政策;需求方面,新一轮降息为楼市回暖再增动力,住宅整体成交量平稳释放。整体来看,在促需求、稳消费政策助力下,江城楼市迎来“红五月”。

??? 要注意的是,随着楼市的调整,楼市结构发生变化,改善大行其道,渐成主流。进入第二季度以来,由于改善型家庭积极出手,武汉中大户型整体热销。。究其原因,一方面是二套房贷款政策的不断放松,三次降息/330政策之后,买家加快入市;另一方面,市场上90㎡左右的中小户型占比较大,造成局部区域大户型反而显得不足。

??? 从前几个月的市场表现来看,销售回暖势头明显。而年中又是企业冲刺业绩的重要时期,也是回笼资金、加速去库存的的良机。预计下半年楼市整体稳中有升,延续结构性回升趋势。自住需求特别是改善型需求仍将持续释放,预计三、四季度成交量环比上半年仍会增长,特别是三季度涨幅可能相对可观。成交均价或在成交结构拉抬下均价上升。

??? 2015年上半年,武汉楼市呈现如下特征:

??? 上半年武汉以存量去化为主,15区中10区新增供应量同比减少,武昌、江汉等区新增供应维持低水平。2015上半年,武汉楼市住宅整体新增供应量为871.75万方,同比小幅减少16%,全市15区中10区新增供应同比减少,其中5区同比减少40%以上。蔡甸、青山两区新增供应减少70%以上,减幅最大,随后为经济技术、江夏、东西湖三区,同比分别减少53%、48%、42%。另一方面,5区新增供应同比增长,硚口区增幅最高,为98%,区域内9个项目集中推新,整体推高区域新增供应量;随后为江岸区,增幅为79%,区域新增供应项目均集中于后湖板块。

??? 住宅成交创历史新高。2015上半年,武汉全市住宅成交9.25万套、926万方,同比分别增加23.64%、25.16%,数据面上同比大幅上升。月度销量亦保持在万套以上,武汉上半年楼市数据面表现好,从月度成交情况来看,除了2月因春节因素成交套数未过万以外,上半年楼市成交均处高位,“金三银四红五月”实至名归。其中,6月成交套数最高,新建商品住宅成交17900套。

??? 区域成交分化,四大中心城区住宅成交均价过10000元/㎡。洪山、汉阳两平价主城区,供应充足,在各大主城区中价格优势明显,且产品以刚需、首改为主,总价区域合理,综合优势突出,成为全市成交热点区域。从区域排行看,洪山、汉阳两区位居前两位,其中,洪山区上半年备案12780套、124.47万方高居榜首,其次为汉阳区,备案11676套、116.20万方,成交量第三的东湖高新区也突破一万套。其余区域备案量均不足8000套。而像硚口、汉南、青山等区域因为供应等因素,上半年成交量偏少。从价格看,武昌、江汉、硚口、江岸等四区成交均价均突破10000元/㎡。

??? 高端市场回暖,成交占比上升趋势明显,2015上半年,全市高端住宅市场累计成交12070套、136.78万方,同比分别增加107%、140%。武汉高端均价14099元/㎡,同比上涨13%。高端楼盘热销,在20强金额榜中6个楼盘价格过12000元/㎡。

??? 全市商业推盘量有所放缓,商铺类仍为新增供应主力。与2014年同期相比,6区商铺新增供应同比增加,主要集中于中心区,其中江汉、汉阳、硚口、经济技术4区涨幅明显。9区商铺新增供应同比减少,7区减少超过40%,以郊区减幅最为明显。

??? 商业市场区位特征明显,中心区由于各方面的外在优势,尤其是地段价值,受到商业项目青睐,近年来,各种综合体更是层出不穷。而随着城市外扩,郊区商业市场开始发展,综合体项目亦相继出现,并逐步成为全市商业市场的成交主体,2015上半年以黄陂区表现最为明显。相较而言,次中心区商业市场表现一般。武汉当前商业市场呈现中心、郊区两头热的格局。

??? 上半年写字楼推售量大幅增加,共7个项目推出写字楼,单个项目写字楼新增供应多超过4万方,7个项目集中于武昌、汉阳、江汉、东西湖4区,中心区依旧为写字楼供应核心区域。其中,武昌区水岸国际、联发九都府、汉街总部国际三个推出写字楼,写字楼新增供应15.81万方,居首位;其次为汉阳区,区域内绿地国博广场、恒大御景湾两个项目推出写字楼,写字楼新增供应13.02万方;江汉区、东西湖分别有1个项目推出写字楼产品,新增供应分别为9.45万方、4.01万方。

??? 政策叠加推动2015年上半年行业触底回升,武汉楼市2015年上半年基调“稳中有升”。下半年在继续宽松、改善释放及基本供求平衡的状态下,武汉楼市仍将保持平稳增长。

数据来源:武汉市国土资源与规划局、新葡萄京娱乐app数据监测平台

注:上文为新葡萄京娱乐app(微信号:WH-YOUAME)土地半年报精简版,具体变化可咨询新葡萄京娱乐app研究顾问部(027-68850998)。

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