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新葡萄京娱乐app实行董事高虹国采光立方TED演讲实录

编辑:新葡萄京娱乐app 发布时间:2015-08-03 点击次数:481

??? 2015年8月1日下午,“应本能,极尽所能”国采光立方TED产品发布会在武汉驿山高尔夫会议厅隆重举行。东湖高新管委会、光谷百企、地产行业、媒体行业等数百位各界精英人士应邀出席了发布会。本次发布会中,新葡萄京娱乐app高虹女士作为演讲嘉宾出席,她以20载地产行业的真实经验,向到场人士分享了她对人生、事业的极尽所能。以下为演讲精华实录。

??? 在不确定的世界里,找到确定

??? 国采光立方的戴总是个从北京过来的投资商,他很谦虚,说现在他们做的这一切,不知道武汉的市场会不会接受。于是,他找到我,让我这个土生土长的武汉人,一个地地道道的房地产营销土著,从一个更接地气的角度来表达这个项目。

??? 15年来,在武汉,我参与服务的客户和项目数百个,一直习惯背后辅佐,出谋划策,甘当幕僚。与国采光立方合作大半年时间,陌生感磨合期几乎没有,像是久违了的朋友,多年不见依然如故——这是一个方向感清晰,做事聪明、寡言少语的理工团队,又是一帮充满理想情怀,对居住美学执迷不悟的文学青年,还是一群性格低调保守,思想极具张力的先锋战士,他们时刻在跟自己较劲,在跟市场较劲,在种种限制性条件下,殚精力竭,用最笨最傻最不讨巧的方式面对不可预知的市场。

??? 在不确定的世界里,极尽所能,找到确定的自己。也许就是这一点打动了我,愿意抛开内心的杂念,怀着一份非常强烈的愿望,想通过国采光立方这样一个项目,代表这样一个团队,和大家一起分享,大家在这个过程中的对行业对生活对居住的理解和思考,即使今天在座的观众之中,只有一个人在心里和思想上被触动,大家也就会心满意足。

??? 找到“真正起作用的因素”

??? 这里,我要对“接地气”下一个定义,我很反对把接地气,只定义为埋头苦干,虽然这多年来,经历过的起起伏伏,让我深知埋头苦干实干的重要性,但我始终认为,通过理论学习而拥有宏大视野的重要性。我认为,真正的接地气,是要找到“真正起作用的因素”。许多的成功或者失败,其实并不是大家事后归纳的几种模式,真正起作用的因素往往藏的比较深,而要能找到真正起作用的因素,需要具备理论和经验的丰富背景。今天参加发布会的有三类人,第一类是媒体,第二类是同行,第三类是客户,我想先说说平时大家房地产行业的几个概念,借此思考一下目前房地产行业处在的误区,面临的问题。

??? 高周转还能够持续吗?

??? 在2013年房地产销售金额TOP50榜单中,千亿企业已经达到了7家,高周转快销成为主流模式,这七家标杆房企正是这个策略的坚定实行者。

??? 那房地产市场为什么会进入高周转模式呢?

??? 第一个原因是,房地产利润率下降,在企业财务杠杆系数提升空间有限的前提下,资产周转率的提高对于ROE(也就是净资产收益率又称股东权益报酬率)的重要性越发突出。第二个原因是,土地成本逐年提增,对资金的需求高,必须快销滚动。第三个原因是,是政策面的影响,被迫高周转。2011年全国一二线城市实行住宅限购,房地产住宅的投资属性变自用属性,从投资到刚需,品质的低端化、地理位置的郊区化,促进的高周转模式在全国的蔓延。

??? 高周转模式意味着高库存。最开始是简单的追求规模,那时候的规模,很大来源于合作和收购,但是规模改变不来盈利能力,而且一旦到了一定规模后,发展会比转型更慢,当前A股市场房企为什么估值低,高周转模式是最大元凶。

??? 单一追求规模,靠降低成本,做大量同质化产品,这样的模式一定会遇到严重的挑战。为什么这么讲?从2007年到2010年,大家还可以看到市场上有新的产品出现,2010年之后,还有哪个企业真正研究产品,或者是全新的设计理念,几乎没有,大家都在追求速度、追求规模、追求数字,积累了大量同质化的产品,所有的竞争力变成只有价格。

??? 在这个逻辑上,大家认为,房地产的下半场要用全新的角度去看,因为60年代到70年代出生的人,在一个城市生活一辈子,但是80后90后以及再往后的这些人,他们不会在一个城市终老,他们的价值观、行为方式都会发生根本的转变,还有刚需总有消化殆尽的时候,当整体增量速度放缓,存量整合成为最大的扩展空间,如果大家还做完全同样的房子,只是在面积大小和户型上做一些改变,肯定是没有活路的。

??? 性价比可靠吗?

??? 回到国内房地产,大家经常会在营销中说到性价比,性价比已经成为房地产销售中曝光率提及率最高的一个词语。

??? 所谓性价比,全称是性能价格比,是反映物品的可买程度的一种量化的计量方式,是工业时代规模决定一切的产物。有了规模才有话语权,才有议价权,才有成本优势,没错,这个熟悉的逻辑正是中国制造=规模+成本的教科书式的表达,然而,这不正是“中国制造2025年”想要摆脱的宿命吗,因为性价比和成本优势所形成的规模优势,就长远而言是最不可靠的,也是最没有价值的。

??? 还有,现在经常会提到互联网粉丝经济,让人弄不懂的是“粉丝经济”与性价比存在着逻辑冲突。所谓“粉丝经济”的目的,是提供一个人格化的消费场景,从而模糊性价比,提升品牌的盈利能力,在几乎所有的行业里,看重性价比的消费者,往往是忠诚度最低的。

??? 大家不是一个开发商,而是一群创作团队

??? 当我听见越来越多的开发商想找回行业初心的时候,我发现,也许到了一个火候,可以再出发,尝试与实践最初的梦想。

??? 回归居住本质,是一句非常质朴的话,在动不动就叫嚣着“颠覆”、“创新”、“革命”的当下,它质朴到你都不好意思大声喊出来,而国采光立方就是用看上去很笨的方法守正的而非奇袭的方法在做。

??? 为什么——还是源于敬畏。是刚踏足一个城市的敬畏,是对武汉这座太聪明的城市消费智商的敬畏,是对同行已经深耕多年,悉心投入的敬畏。

??? 因为敬畏,大家似乎找不到别的出路,只有谦虚的俯下身,因为敬畏,大家决定不追随太多人已经走过的路,而是将开发者、建造者、居住者凝聚在一起,愿意花心思、花时间,一点一滴的,用原创的心志,有耐心的来做。

??? 是的,大家不是一个开发商,大家是一群创作团队。大家对产品的创作观,可以大致概括为三句同样质朴的话。那就是,“有审美”、“懂舍得”、“要体面”。

??? “有审美”

??? 规划之美: 出于对货值的追求,一个1.57的低容积率,大部分的规划选择“天壤之别”,简单甚至粗暴的将别墅与高层硬拼凑在一起。而大家在规划中,却不这么现实,而把美感放在前面。“叠拼、洋房、小高层”错落有致,每一家都能够拥有一扇开门见山的窗口,彼此不影响观瞻,同质交流,保持社区的心灵契合之美。相看两不厌,唯有九峰山。

??? 我能与世界保持的距离:大家发现,在北京、上海这样更为成熟的城市,同一片区的住宅,价值的落差不在于一味增加便利度,而恰恰是源于减少喧嚣度。人性深处,都对归家有隐隐的离群的渴望,静谧是对心灵最好的安置。所以,为何大家能够放弃以沿街商业效益最大化的考量,并不觉得是一种主动的牺牲。

??? 意识觉醒:以前有一位上海的前辈说过,武汉是一座太崇洋媚外的城市。他的理由是,你看,满大街都写着法式尊贵,英伦风情,仿佛只有住进这样的住宅,才能给自己一个交代。大家相信,这种借助外在标签寻安慰的阶段,谁都可能有过,但它迟早会变成过去。终有一天,大家会从自己的学问中找到归属感,并征服世界。新一代中国精英的学问自信已经觉醒。特别是在大光谷这个全武汉最前沿知性的区域,这种觉醒尤为先行。所以,大家有意识的选择一种有底蕴的“东方经典主义”来对位这种学问自信,为客户找到最贴心的外衣。同时,只有经得起时间挑剔的,历久弥新的产物,才能真正带来财富上的增值。这也是大家赋予岁月的礼物。

??? 创造场域精神:国采光立方有这种底气,是因为大家的团队拥有着油画家的创作能力。大家在意空间的尺度与比例,就像大家不在意“售楼部”这件事,不想生硬的灌输所谓的生活理念,大家更愿意创造一种场域精神,让客户很自在的去感受,从意境中慢慢了解大家,在空间呈现的美感中做出自己的判断。

??? 律己敬人、礼仪之美:大家中国传统的宅院学问,礼仪,礼节,秩序。礼仪的本质是“交际”,是在人际交往中,以一定的约定俗成的程序方式来表现的过程,彼此有情有义,有谦有卑,有上有下,无一不在表达对人对己的敬重。所以在大家的作品中,强调前厅大院,客厅东西花园,后花园二楼的景观露台,共同营造的宅院学问,以错落叠进的空间秩序,让礼仪生活这种设计贯穿始终。

??? 懂舍得

??? 好的房子,应该是吸引人踮着脚尖去够一够买的,而不能抠牙缝省钱,跟买电视机不一样。节省本身就意味着牺牲品质。那么对开发者而言,哪里该舍,哪里该得,便是叩问良知与智慧的哲学。

??? 选材过自己初心:受制于种种限制性条件,大家绝不是可以随心所欲追求品质感的。但在选材这个事上,涉及到若干年后才能彰显好与坏,不是当下立即作为价值判断的选择上,大家还是无法违心。结果是,诚实的说,大家用了不逊色于市中心住宅的选材标准,过了自己初心的这一关。

??? 园林,被修辞过得自然:同样,园林也是一个可以被推脱的话题。植物有季节属性,无法在最初就展现的那么圆满,本在情理之中。但大家致力于用始终如一的体验,让客户在现在选择的这一刻,可以亲临生活的原境。

??? 供暖,有温度的代价:领教过武汉严酷的冬天,作为一家来自北京的开发者,亲身体验了无供暖的痛苦。所以,大家不做噱头,真正砸了1000万,坚决把供暖作为基本配置。这在有些人看来,是置于基本居住功能之外的,不可思议的投入。但一切衡量对于最终的居住感受而言,人的舒适才是最重要的。

??? 天生骄傲。艺术是品位,更是品质。艺术感需要美好的构思,更考验落地实行的能力。石材、玻璃、金属,都是在建造过程中可能诞生数倍挫折感的东西,但它们连袂上映的美与独特又是那么的不可方物。美是人性的,美又是任性的,而大家愿意让美天生骄傲。

??? 要体面

??? 很长一段时间以来,体面似乎只与“上流社会”发生联系,而实际上,所谓的豪宅,所谓的刚需,都是刻意贴上的标签,真正的住宅,应有自己的主张,那就是:不论你是谁,来自哪个阶层,生活应回归体面。

??? 户型是小写的环境,环境是大写的户型。户型是当下购房的敏感点,功能能否被加倍的满足,是购房者和开发商相互博弈的焦点。而大家想打破这个魔咒。户型作为最终居住的载体,它只是一个基本功,不能代表选择居住功能的全部。

??? 因为,当你的选择只剩下“室内”时,等于是自动抹杀了所有室外的需求。作为居住的提供者,大家更乐意让您看到,户型不仅仅是作为“室内”的存在,还是室内外的交融与和谐的结果。大家会考量户型与楼梯、景观、公共空间的各种细节关系,大家反对的是,将任何一个局部剥离周边环境,割裂式的思考。

??? 有尊严的价格”:当所有的购置引导都是从价格出发的时候,对消费者是一个悲剧,对开发者同样也是一个悲剧。因为大家只能就底价厮杀,供求双方都谈不上尊严。

??? 所谓体面的生活,有一个前提是,你要能够接受价格本身的体面,才会有真正价值的体面。这个体面不是意味着数字高不可攀,而是,不要以简单的贵贱去定义。

??? 大家认为的价格,是基于这个区域从0到1的创造需要的投入,未来的价值兑现需要佐证,而大家的品质能够被珍视的前提下,不是以所谓的低价策略去做牺牲品,大家双方,都需要对价格有一个客观的认知,让自己成就自已的尊严。

??? “同质人群住区”:其实在这里探讨的是配套的话题。大家一直在呼吁,体面的生活,一定不是狭隘的限制在最基本的需求中,而是需要展开,有开拓性的创造,有更多的互动与共享。所以你看,大家所有的户型面积段差别不大,大家注重社区的同质性,就是从源头最大可能的营造同类人相遇的可能性。让志趣相投、性情相近的人们走在一起。今后,大家的社区会有邻里中心,会有社区图书馆,就是让大家能够打开心扉,共同享受独一无二的,可持续发展的社区学问。

??? 不走捷径是最好的捷径

??? 每天,大家会看到很多信息,包括当前的股市、互联网,几乎所有的信息都在传递着一夜暴富、快速成名的诱惑,以为人生可以走捷径,但是这世界上根本就没有捷径,最好的捷径是不走捷径。

??? 国采光立方,这个项目的规划企业、景观企业、建筑企业、室内企业、传播企业、销售企业,核心成员的年龄大都处在35-45岁,完成了职业经理人的角色转化,开始从事业创造者到生命创造者的这样一个人生阶段,刚好遇到了一个需要再创作的城市,一个期待再创造的区域,和一个渴望再创作的房地产项目,有些人是在表面上努力,有些人是在本源上努力,大家是专注于内心的沉静,愿意做小而慢、小而专、小而美、小而深的开发团队,“从事业创造到生命创造”,这是大家正在做的事,也是大家认为最有价值的事。

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