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武汉楼市“银十”变“金十”,成交量超过去年同期巅峰值

编辑:信息研究部 发布时间:2015-11-12 点击次数:439

?????一、政策解读:央行决定自10月24日起降息降准。
??? 央行自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低社会融资成本;并自同日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。同时央行表示,对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限,并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制,加强央行对利率体系的调控和监督引导,提高货币政策传导效率。

??? 二、土地市场:房企拿地意愿呈“冰火两重天”,主城区优质地块竞拍意愿强烈,远城区地块则是接连受阻,遭遇撤牌及流拍。
??? 10月27日,武汉10月土拍中最激烈的一场如期开拍。20宗土地网上竞拍,最终15宗成功出让,5宗流拍。其中,最受关注的徐东万吨冷库地块“遇冷”,以底价被秒。出让的万吨冷库地块,地处徐东商圈核心地段,紧邻销品茂和福客茂,与徐东平价呈对角,算得上是该商圈内的最后一块宝地。自2009年开始,美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多商业巨头已来考察过该地块。27日的土拍中,该地块率先登场,叫价34.7亿元,楼面价6848元/平方米。然而,现实的状况是,武汉联投置业企业竞价该地块后,无人加价。在不到1分钟的时间里,该地块便在拍卖师三次确认后落锤成交,以底价被“秒”。
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??? 与徐东万吨冷库地块“遇冷”不同的是,光谷东核心地块一开拍,便遭遇疯狂争抢。众多买家从9点30分开始轮番加价,一直到11点35分,在经历了两个小时内的103次竞价后,该地块才被武汉南国商业发展有限企业以11.7亿元拿下,溢价83%,楼面价6386元/平方米。记者了解到,该地块紧邻光谷“长动地王”,而竞得者武汉南国隶属于之前拿下长动地块的电建集团。

??? 值得注意的是,据公告信息显示,徐东万吨冷库地块块内应按照住宅总建筑规模不少于8%的比例配建公共租赁住房。按此推算,该地块配建的公租房面积约为9054平方米。目前我市公租房单套面积约40至60平方米,如果取50平方米/套的中间数来计算,新地王项目上将建成180套左右公租房,这也将成为武汉为数不多地处内环地王上的公租房,而目前徐东片区新建商品住宅均价每平方米已达1.2万元。

??? 本月房企拿地意愿呈“冰火两重天”,一方面,主城区优质地块出现3宗竞拍拿地的现象,且竞拍意愿强烈,平均溢价率高达75.3%,十月总体溢价率也有12.0%,远高于九月份的3.3%;不过另一方面,远城区地块则是接连受阻,不但有4宗黄陂地块撤拍,江夏、黄陂及蔡甸还有5宗地块出现流拍。
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??? 10月住宅新增供应288.38万方,较上月增加17%,位于前三位的分别是黄陂区、汉阳区和武昌区。市场持续高供应,金九银十两月新增供应量超过530万方,创历史新高。

??? 三、楼市表现:成交量超过去年同期的历史峰值,创历史新高。
??? 10月武汉住宅成交24161套,较今年9月大幅上升20.67%,从整体成交数据可以看出:武汉楼市“银十”变“金十”,最新市场统计数据显示,10月武汉新建商品住宅成交刷新了从去年10月份以来的单月销售量最高值。而中国百城价格指数报告也显示,武汉10月新建住宅价格同比上涨2.47%,涨幅排在全国第三,新建住宅价格比去年同期上涨了10.34%,二手住宅环比上涨0.77%,同比上涨7.2%。

??? 今年以来,武汉楼市成交屡创新高,不断刷新新纪录。国庆7天武汉新建住房成交约3600套,较去年国庆的2670套增长34.8%,日均成交破500套,成为武汉有史以来最火爆的“楼市黄金周”。第43周(10月19日-10月25日)武汉楼市新建住房日均成交952套,创出单周历史最高纪录。可以说,这个10月成为武汉楼市最具含金量的月份。
??? 10月均价8944元/㎡,同比上涨0.44% 。与9月相比,10区销量环比增加,5区增幅超过40%,各区均价涨跌各半,上涨区域涨幅主力集中于1.5%-4%。改善型需求持续放量,100㎡以上产品成交占比40.7%,相比9月提升0.7个百分点。
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??? 豪宅“专业户”融创杀进武汉项目:2015年11月4日,融创在武汉举办品牌发布会,会议主题:“武汉,听我说”。这是融创首度对外发声,揭晓融创在武汉的战略。融创认为,未来的武汉有些比肩上海、北京等国际大都会的城市价值,在汉首个项目取名融创公园壹号,是因为项目周边有张公堤森林公园、塔子湖体育公园、极地海洋世界……等约47260亩公园集群,融创将在后湖最具价值的土地上打造汉口生态居著。

??? 融创公园壹号首期产品暂定于12月初开盘,为K4地块的近7万方的住宅项目,经过与规划局的申报沟通,公园壹号外立面材质由此前的涂料变为更高档的瓷砖,而K2地块的住宅及底商项目在园林景观设计规划、户型及其他细节上将有更多具有融创特色的改变,至于后期的K1及K3地块,将由融创的规划设计团队全程操刀,打造更高端的产品项目。

??? 东湖高新区超越众多中心城区夺得成交冠军宝座,洪山区本月排行保持稳定,位于亚军,汉阳区同上月一致继续保持季军地位。从高端住宅来看:10月,宏观环境利好,推动改善型需求持续放量,全市高端住宅成交量稳步增加。全市高端住宅备案量持续增加,备案面积49.39万方,同比增加16%,月度销量再创新高。全市高端住宅成交主要分布于武昌区。武昌区一直为全市高端住宅的主战场,10月高端住宅备案16.92万方,高居首位,区域内百瑞景单个项目即备案8.9万方,整体推高区域成交;随后为洪山、江汉两区,10月分别备案10.29万方、9.52万方,洪山区主要受多个项目开盘、加推推动。

??? 二胎政策或全面放开新政策对楼市五大影响:

??? 1、全面放开二孩政策对房地产影响之一:四房才是刚需。在现在的房产市场里。两房的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说,三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成,三房刚好符合家庭居住需要:父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子,父母一间、孩子一间,还有一间作为书房或者休闲房间,也是刚需范围。但是如果生了二胎。三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大,哪怕性别相同,还是需要一定的个人空间。那个时候:父母一间,孩子一人一间,老人一间,想要三代同堂,四房才是刚需产品。

??? 2、全面放开二孩政策对房地产影响之二:五房成为改需。四房变成了刚需,那么相应的,五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的,还可以作为儿童娱乐室,保证儿童的健康发展。

??? 3 、全面放开二孩政策对房地产影响之三:保姆房会列入开发范畴。二孩家庭,只靠父母两个孩子照顾是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围,相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。
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??? 4、全面放开二孩政策对房地产影响之四:三房的市场被大大挤压。二孩政策普遍放开后,房产市场上三房的地位将非常尴尬。作为过渡性的首套房呢,三房总价比两房高,不划算。作为改需产品呢,三房可能以后不会满足家庭的居住计划。有条件的家庭都会购买四房、五房,一步到位。如此左右不逢源,三房会被市场淘汰吗?这也不会,毕竟市场需求千变万化,而且三房也可以往小四房发展。

??? 5、全面放开二孩政策对房地产影响之五:学区房地位更加不可动摇。对二胎家庭来说,两个孩子的教育将成为重中之重,而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校,将会大大减轻父母压力。所以,全面放开二孩政策后,全国各地学区房的地位将更加不可动摇,学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要各位家长未雨绸缪。

??? 商业成交套数1165套,环比大幅上升40.14%,成交面积和成交金额均有一定的上升。10月商业备案6.87万方,环比增加9.22%,备案均价17925元/㎡,环比下降-6.63%。本月备案面积前三区域分别是:江岸、江夏、东湖高新。

??? 办公成交套数上升明显。10月,全市办公备案6.76万方,较上月小幅下降,备案均价12218元/㎡,环比减幅8%。经济技术区登顶办公市场成交冠军宝座,此外,位于亚军和季军的分别是东西湖区、洪山区。今年第四季度,武汉预计有22.8万平方米甲级办公楼项目入市,包括武汉天地2期2号楼、3号楼、卓尔钰龙国际中心、铂仕汇国际广场等。

??? 四、项目排行:两大规模豪宅项目问鼎住宅销售额冠亚军
??? 住宅项目:百瑞景中央生活区累计销售11.53亿元居榜首;位于东湖高新区的融科天域,本月表现良好,跃升至亚军,销售6.10亿元。
??? 商办项目:位于江岸区的星悦城一举囊括销售面积、销售金额双料冠军。在办公方面,武汉中央学问区本月表现良好,超越其他项目,同时囊括办公销售面积、金额双料冠军。
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