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武汉2015年年报系列之土地篇

编辑:信息研究部 发布时间:2016-01-28 点击次数:496

六大区域地王频出,2015年武汉土拍608亿收官

??? 2015年武汉土地公开招拍挂土地成交金额达608亿元、与2014年基本持平;平均楼面地价在地王带动下上涨35%,为3039元/㎡。在2015年土地市场上呈现出众多房企对武汉市场的信心与作为:1)后湖、江岸、沌口等6大区域地价再次创新高,高溢价地块可建规模占比全市22%、成交金额占比近50%;2)参与者更多元化,其中首创、中国平安、中信地产、绿城、首创等诸多新面孔房企抢滩武汉市场,为武汉市场注入新的力量;3)拿地方式更多元化,越来越多的房企已项目并购、地块收购、股权收购等方式进行合作开发、进驻武汉市场。

??? 具体交易规模/价格、地块分布、企业储备等分析见下:

??? 土地成交量跌价升,楼面地价创新高。武汉2015年共推出地块191宗,成功出让地块139宗,同比减少7宗;出让面积6814万平方米(约合10210亩),同比减少24.5%;出让地块规划建面2000万平方米,同比减少-25.8%;累计出让金额608亿元,同比增加0.3%。

??? 次中心区以及郊区土地出让规模占比提升,中心区占比大幅下降。2015年,公开市场上东湖高新、洪山、经济技术等次中心区域土地净出让规模4465亩,占全市土地交易量的44%,居首位,占比提升幅度为10%。而江岸、汉阳、武昌等中心区域仅出让规模1726亩,仅占全市土地交易量17%,同比下降18%,市中心土地逐渐减少是造成此现象的最大原因。

??? 东湖高新、新洲、经济技术区成为土地市场热点区域。东湖高新区出让13宗用地,土地成交面积82万平方米,累计规划建面284万平方米,占全市总量的14%,高居首位。其中,2宗热点地块是8月28日拍卖的光谷长动地块。一块由保利、融创、华润、中海、中国平安等多家房企参与竞拍,电建以560500万元的代价拿下P(2015)075号长动地块,可建规模63.57万平方米,排在该区域首位。另一块是P(2015)076号长动地块,7家房企竞价凶猛,最终,华润置地以47.2亿元拿下该地块,可建规模53.45万平方米,楼面地价达8831元/㎡,创下东湖高新区新单价地王记录。

??? 新洲区出让24宗用地居于榜首,土地成交面积127万平方米,累计规划建面271万平方米,占全市总量的14%,位居第二。同样是远城区地块出让唱足了土拍市场的戏,但与2014年相比,出地凶猛的江夏区在2015年相对沉寂,而新洲区、黄陂区、东湖新技术开发区则占据了出地排行榜前三甲的位置。

??? 经济技术区出让12宗用地,土地成交面积91万平方米,累计规划建面238万平方米,占全市总量的12%,位居第三。12月15日,在举牌超16次、某轮加价2亿元后,万科平安联合体以26.4亿元总价拿下位于经开太子湖近40万平方米规模地块,楼面地价6991元/㎡米、成为经开新地王。

??? 六大区域楼面地价创新高,二七商务区地块获武汉单价地王。2015年武汉圁地市场有 6 个区域楼面地价创新高:2月16日,恒大拿下青山工业二路楼面价4258元/㎡的地块,成为青山单价地王;6月16日,首都机场地产拿下后湖塔子湖地块,创出5996元/㎡的单价地王;6月30日,二七滨江地块以13388元/㎡创出武汉单价新地王;8月28日,电建、华润等房企联合体拿下关山长动两宗地块,创出8831元/㎡的东湖高新单价地王;同日,南国置业拿下8024元/㎡的硚口单价地王;12月15日,万科平安以26.4亿抢地成功,楼面地价6991元/㎡成为经开新地王。

??? 2015年,住宅用地地价仅只有1992元/㎡,大幅下降,中心区土地变少,住宅用地以郊区地块供应为主,是拉低地价主要因素。 2015年,全市出让地块楼面地价为3039元/㎡,同比上涨35.1%。全年楼面地价上涨的原因缘于全年地王频出,拉高整体地价。优质地块依旧受到品牌开发商的追捧和激烈竞价。不仅武汉本地的“土豪”房企们势头不减,一些来自外地的“新面孔”更是出手不凡。如今,中国房企20强中已有8成齐聚武汉,绿城、龙湖、中信等开发商也都在择机进入。本土和外码房企在武汉深耕不辍,也为武汉楼市的发展“添柴加薪”。

??? 品牌房企强强联手,成交量价均远超去年。2015年,大规模地块主要分布于洪山、青山、东湖高新等区,分别由保利、海伦堡、武汉交投、武汉城投等品牌房企拍得。其中:保利地产底价拿得P(2015)089号、P(2015)091号两宗地块,总价27.07亿元。海伦堡地产斥资13.54亿元拍得青山区贾岭村2宗城中村地块,累计规划建面99.20万平方米。同时今年9月16日,海伦堡地产以5.11亿拿下武汉沌口两宗地块,平均楼面价3412元/㎡。海伦堡进入武汉已有3年,两宗沌口地块位于海伦春天二期附近,海伦堡对其非常了解,已然做出详细规划方案,本次土拍溢价拿地,正是对于该地块未来开发的信心体现。

??? 武汉交投竞得青山滨江区1宗地块。青山滨江地块在今年8月28日的首次挂牌中,曾遭遇流拍。此次重新出阁,地块打包之后,起拍价为32.3亿,可建规模79万平方米。同时,值得一提的是武汉交投于5月12日一举拿下了位于黄陂横店的3宗文体娱乐用地,深耕武汉之意明显。

??? 武汉高交易容量、低价格水平及城市产能空间吸引着诸多房企在武汉市场频频布局。随着国家楼市相关政策的宽松和金融层面的利好加码,加上武汉城市建设的加速,2016年的武汉楼市,会更加值得期待。

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