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新葡萄京娱乐app武汉2015年年报系列之市场篇

编辑:信息研究部 发布时间:2016-02-01 点击次数:490

??? 政策利好,楼市成交创新高

??? 2015年,房地产市场“一路飘红,节节攀升”: 在 330 新政、央行五次降息、二套房公积金首付比例下调、全面二孩政策放开等一系列利好政策的推动下,武汉市改善型购房需求得到进一步释放,高单价大户型房源成交量上升,推动整体成交均价上扬。武汉以22.6万套销量位居全国第一位,同时创历史新高。整体而言,武汉全年楼市呈现量价齐升,市场信心和积极性都呈现出大好局势。

一、住宅市场
??? 政策利好,库存减少,市场成交持续攀升,全年销量22.6万套创新高
??? 2015年,武汉市商品住宅销售商品住宅22.6万套,同比增加25.48%;销售面积约2293万方,同比增加27.49%;销售金额1970亿元,同比增加47.42%,武汉2015年销量创历史新高。由于受到去年930新政出台的影响,2014年4季度市场成交井喷趋势。2015年武汉开局延续去年的良好趋势,同时随后又经历了330新政、五次降息、四次全面降准,首套和二套首付比例持续降低,公积金新政力度加大等轮番政策叠加刺激,购房者成本持续下降,市场信心和积极性得到了有效激励,从而使得武汉楼市销量创新高。

??? 洪山区成交过3.1万套,平价主城区是成交主体,市场格局改变,主城区市场占比提升。洪山、东湖高新二区销量过300万方,位于冠亚军。汉阳区销售过280万方,排行第三。其中,洪山区2015年备案31196套/308.72万方,高居榜首;随后为东湖高新、汉阳区,分别备案29399套/304.14万方、28157套/286.92万方。洪山、东湖高新两平价主城区,供应充足,在各大主城区中价格优势明显,且产品以刚需、首改为主,总价区域合理,综合优势突出,成为全市成交热点区域。随后为汉阳、江岸、黄陂三区,销量均超过170万方,这三大区域,市场供应量大,存在价格优势,且紧邻成熟的主城区,再加上轨道交通建设利好,成为刚需客群青睐区域。与2014年相比,全市12区备案面积同比增加,且江汉、青山二区同比大幅增加,涨幅超过140%。
??? 在成交格局上,受政策利好,中心区市场占比提升,提升幅度为7.75%、2.18%,而次中心区、郊区成交占比则减少,同比分别减少-1.51%、-6.24%。

??? 主城区市场占比提升推动全市均价同比上涨15.64%
??? 2015年,武汉住宅成交均价为8593元/㎡,同比上涨15.64%。从月度走势看,2015年各月均价节节攀升,增幅位于在0.2%-3.8%之间,波动较大,随着政策逐步放松,推动主城区市场占比提升,均价更是得到了大幅度的增长。
??? 区域表现上,2015年,全市仅青山区均价同比回落,而其余14区均价全部上涨,硚口、江夏、洪山、经济技术等区域领涨,涨幅超过全市整体水平。其中,硚口区均价同比涨幅最高,为25.52%;其次为江夏区,均价同比上涨19.12%。
??? 青山区均价下降的原因是因为区域内保障房、福利房大量备案。区域内青山棚户区改造项目八大家花园备案套数近3000套,项目整体均价6000,大幅拉低该区域整体均价;同时该区域的保障房整体备案套数占总备案套数的47%,使得青山区整体均价降幅16.8%。

??? 政策利好,高端住宅市场量价齐升
??? 在 330 新政、央行五次降息、二套房公积金首付比例下调、全面二孩政策放开等一系列利好政策的推动下,高端住宅成交量冲至高位。2015年,全市高端住宅市场量价齐升,累计成交36478套、413.17万方,同比分别增加99%、104%,均价14540元/㎡,同比上涨8%。市场贡献率上涨,全市高端住宅成交套数、面积、金额占住宅市场整体销量的23%、46%、21%,占比同比均增加12%、25%、11%。市场具体表现在:
??? ——热销高端项目套均总价水平大幅提升。泛海国际居住区、武汉中央学问区、百瑞景中央生活区3个项目以超过38亿元、17万方、900套的销量位居备案面积、备案套数、备案金额三项目指标前三甲。
??? ——核心竞争力突出项目市场接受度高。上榜项目多具备独特优势及核心竞争力:纯水岸东湖稀有的东湖景观资源和娱乐设施(欢乐谷)等;泛海国际居住区独有的区域价值、交通价值(5线8站地铁配套)等;武汉中央学问区景观及独特配套(汉街、万达影片乐园、汉秀剧场)等。
??? ——高端住宅市场整体成交均价为14540元/㎡,为历史最高水平。与普通住宅步调一致,高端住宅区域均价全线上涨。其中江岸区和汉阳区的涨幅最为明显,分别为12.66%和10.43%,其余5区均有不同程度的上涨。均价上涨主要原因有二:①区域主力在售高端项目备案均价同比上涨;②多个新高端项目入市。

二、商办市场
??? 商业市场供大于求,竞争激烈,去化压力大
??? 住宅市场调控以来,武汉商业市场快速发展,市场供应持续放量,商铺年度新增供应量保持在200万方以上,2015年,全市商业新增供应量超过290万方,不乏大体量的商业体,而全市商业年度去化量仅只有98万方,全市15区中9区销量同比萎缩,市场供大于求,且同质化严重,整体去化压力大。

??? 大型商业体集中开业,逐步寻求创新之路
??? 据相关报道,2015 年有武汉荟聚购物中心、凯德 1818、金银湖永旺梦乐城等相继开业,商圈的相互竞争也日趋激烈。从出租率指标测算,重点商圈中中南、武广、沌口、徐东等,出租率均高于 95%以上,群星城、人信汇等体验型商业表现也不错,但余家头、街道口及二七等商圈因部分项目空置面积相对较高影响,出租率均低于 80%;一方面商业项目空置率分化严重,另一方面以武汉天地、武汉国际广场、群光广场、楚河汉街及武汉摩尔城为代表的项目相继升级品牌组合,以强化消费者黏性,商业项目频繁调改及加大体验式业态占比或将成为后期市场常用。
??? 2016年,武汉至少还有12家大型综合体项目要开业,其中包括:M+购物中心、和记黄埔外滩1861、以及壹方购物中心等等,同质竞争加上电商冲击,传统的商业项目步履维艰,寻求创新,体现商业项目的独有优势,是未来商业项目的发展趋势。

??? 泛海国际 SOHO 城和万达中央学问区领跑写字楼,占领榜单冠亚军
??? 2015年标准写字楼新增供应141万方,主要集中在武昌、江岸、江汉等写字楼项目集中区。最近几年,武汉写字楼供应量居高不下,但高端甲级写字楼的租金表现稳中有涨,产品与区域出现分化;同时,随着地铁的兴建,武汉商务办公格局发生转变,加上 WeWork等移动互联网创新模式的冲击,对传统的商务办公市场形成了分流;从销售榜单看,泛海国际 SOHO 城和万达中央学问区的领先优势明显,这也是武汉目前最为市场看好的高端商务办公区,其领跑优势有望持续。

??? 互联网思维,写字楼试水“地产+保险”跨界组合
??? 2015年,互联网+成为房地产行业热门标签之一,全国多个住宅项目陆续推出了众筹买房的活动,但也仅限于住宅领域。而在写字楼的租售压力下,结合写字楼产品的投资特性,福星惠誉与中国人寿签署战略合作协议,成为华中首组“地产+保险”跨界组合,并顺势推出以“福星惠誉福莱中心”项目推出“全国首个资产保全不动产投资解决方案”。其内容主要包括:业主购置福星惠誉物业可享受与大额人寿保单以及短期融资服务,目前,此方案仅限于武昌滨江商务区的福星惠誉福莱中心写字楼。

??? 纵观2015年,虽然在政策利好下的推动下,武汉楼市以高销量完美落幕,但库存量持续高位,且随着积压需求的持续释放,市场需求将逐渐趋缓,后续市场竞争激烈,去化压力依旧。2016年上半年全市均价有望持续上涨,下半年销量则可能会萎缩明显,但整体仍将居全国前列。

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