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迎接金融属性武汉房地产时代 ——对武汉房地产当前交易现状的解读

编辑:资源中心信研部 发布时间:2016-03-17 点击次数:461

???? 延续去年下半年的行情,2016年春节前后,中央去库存政策进一步推进,2月更是连放两个大招——降低非一线城市的首付比例,分类降低一线城市和非一线城市的契税和营业税税率。低首付、低利率、低赋税,房地产政策面持续利好,推动全国房地产市场火爆开年。

一.一线城市均价全面跳涨
??? 1月份,一线城市新房房价环比涨幅由上月的1.55%扩大至2.0%,环比涨幅再度接近2013年初2.5%的峰值,其中:深圳新房价格环比上涨4.0%,增速较上月扩大0.8个百分点,继续引领一线城市房价涨幅;上海房价环比涨幅较上月上升0.3%,扩大至2.2%;北京由上个月0.4%,扩大至1.0%。

二.武汉房地产价格亦普遍跳涨
1.全市层面——月度均价同比涨幅最高达20%
??? 2015年以来,全市月度成交均价同比涨幅在11%以上,其中2015年8月同比涨幅达到20%。2015年以前,全市均价同比涨幅均在7%以内。


2.环线层面——内环均价同比涨幅达56.7%
??? 二环以内价格大幅上涨,其中内环价格跳涨。内环2015年底均价水平达到18755元/㎡,同比涨幅达到56.7%,而2014年同期均价同比涨幅仅14.2%。
??? 内环占据城市最稀缺资源,高端品质型项目汇集,对市场的吸引力大,金融属性表现的更为明显。


3.单盘表现——多项目均价跳涨
??? 2016年春节市场刷新历史,1月、2月分别有15个、11个项目销售过2亿元,而2015年同期,仅分别有5个、2个项目销售过两亿元。


??? 复地东湖国际最后一期入市,均价直接跳涨至约2万元/㎡,相比前一期售价跳涨5000元/㎡,开盘直接售罄。

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??? 百瑞景6期楼王面市,报价18000元/㎡,价格跳涨4500元/㎡,依旧受到市场强烈关注。

??? 纯水岸东湖1月加推240㎡大平层,均价20000元/㎡,价格跳涨约3000元/㎡。

??? 光谷保利时代,近期传言均价达到2.5万元/㎡,直接刷爆市场,尽管传言有夸大成分,但项目售价确实大幅的上涨。据监测,项目2016年1月推出的精装房均价1.4万元/㎡,3月加推均价直接上涨至1.7万元/㎡,随后推出的特价房成交均价则达到了1.76万元/㎡,项目售价一路攀升。

三.武汉房地产开始具备房地产金融属性
??? GDP反映一个城市经济发展水平,对房价有直接影响。房价上涨幅度与GDP增幅之比能够在一定程度上反应房地产的扩张程度。2015年以前,武汉房价处于自然增长时期,房价增速与GDP增速之比小于1,2015年,武汉房价出现跳涨,房价增速与GDP增速之比达到1.78,而房地产行业是看涨不看跌的,武汉房地产开始具备金融属性。体现武汉房地产金融属性的一个典型案例就是武汉发行全国首例住房公积金资产证券化产品。

??? 武汉房地产以前是随着经济的自然增长。增长的幅度保持同幅度的增长,现在的跳涨是房地产开始进入金融化程度加深的一种表现。金融化就是节约时间!就是速度会变快一点,如果低估了就很快给你冲回来,如果高估了就很快跌下去。价格跳涨是武汉房地产市场金融化程度加深的一个直接的体现。

??? 房地产金融属性的经济含义则是容易被过度利用而导致过度繁荣。由于金融可以在一定程度上脱离实体经济而独立发展,房地产金融属性被过度利用,同样可以导致房地产市场脱离实体经济而过度繁荣。因此,要避免房地产“繁荣-萧条”式的大幅波动,不要过于透支房地产的金融属性。

??? 与互联网化相比,房地产金融化存在明显的差别。互联网解决的是空间问题,很多事情不用在一个物理空间中进行,只要在虚拟空间中进行。而金融解决的是时间问题,可以进行跨时间的交易。比如说可以把未来的钱放到现在用!那么另外一个解决时间问题就是:谁迅速的解决它,估价问题低了就迅速上涨,高了就迅速跌到位。这就是金融化和互联网化的不同的价值。

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