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市场月报 / WEEKLY MARKET

独家:2018年3月武汉楼市简报:外冷内热

编辑:品牌部 发布时间:2018-04-12 点击次数:463

刚刚过去的这个三月,为武汉一季度楼市画上了怎样的句点?


各路资本撕咬武汉土地市场 ? 求“地”若渴

2018年3月,全市住宅用地共成交14宗,成交土地面积75.15万㎡,环比大幅减少90%,平均楼面价为4380元/㎡,较上月上涨70%,分区域来看,本月洪山区的成交地块数量最多。


其中,最值得注意有三场土拍,一场是在年内第四场土拍上,出现了2宗自然人拿地,其中1宗还是溢价80%拿的;另外一场是3月20日,在背负着大体量还建地块的前提下,由万科、保利实力品牌房企联手强势购入洪山区地块,同时当日土拍现场出现了武汉首宗大学生安居房地块;第三场是3月29日,江岸区解放大道1675号的P(2018)028号地块由被原土地持有人收入囊中。徐东大道二线麦德龙超市以南地块的P(2018)029号地块的原土地使用人武汉市嘉伦诚泰商贸有限企业提出申请,撤牌。

武汉楼市供不应求,库存已严重不足,而2018年租赁地也将挤占一部分商品房建设用地,更加剧了土地市场紧张氛围。各路资本都在撕咬武汉土地市场这块价值潜力巨大的蛋糕。武汉市尤其是主城区土地资源只会越来越奇货可居。

一季度各大房企入市积极性欠佳

3月,武汉全市新建商品住宅新增供应面积96.06万方,环比增长40%,同比减少35%;


从开盘情况看,3月24盘入市,与2月相比,环比增长26%。

3月“两会”政府报告再次重申“房住不炒”,提出租赁、保障房加快建设,并推进房地产税改革立法,金融去杠杆大局已定的情势下,房地产信贷资金监管趋严,多数银行上调房贷利率,同时限价不放松,多重因素下房企入市积极性不佳。

展望二季度,资金面依旧是制约市场成交变化的关键,预计房地产信贷控制依旧偏紧,“四限”城市还将持续扩容,房地产税落地尚需时日,4月各大房企是否会加快入市步伐,还需考量。

供不应求主旋律,黄陂区领跑全市

在经历过去数年的高成交后,2018年3月武汉市场的需求仍然非常旺盛。

具体来看,3月,7区成交量均远超供应量,其中黄陂、蔡甸、新洲、汉南,新城区呈现惯性火热,均是供不应求的状态。其中,黄陂区以1459套领跑。


核心区江汉区一如既往成交不振,东西湖、江夏、洪山等区因备案延迟出现了假性的供大于求现象。


3月楼市外冷内热

今年3月成交量明显仅为去年同期一半。3月,全市新建商品住宅成交9696套、105.65万方,环比增长69%、70%,同比减少50%、47%。全市商品住宅市场成交均价9343元/㎡,环比与同比微跌,基本持平。


从历史数据看,今年3月成交水平达到历史低位值。主要由于目前楼市处于集中亮相期,楼盘动态十分活跃,多个新面孔亮相:武昌佳兆业广场、招商东城华府、硚口江山樾、蔡甸碧桂园·知音豪庭、碧桂园·忆西湖、新洲红星地产爱琴海购物公园、汉阳远洋东方境世界观、龙湖·春江彼岸、龙湖·春江郦城、龙湖·新壹城等一大批新面孔亮相,各大房企正在积极做好入市前的准备。使市场形成了一种外冷内热的假象。最值得一提的是,这些新面孔大多隶属外来房企旗下,且“豪”者居多。


远城区仍是成交主战场

分区来看,远城区需求旺盛。从2017年9月起,远城区成交量就与主城区不相上下。


3月,远城区成交占比高达52%,撑起武汉楼市半边天。而在2017年,还从未超出过50%。


随着主城区项目开盘节奏的加快,远城区成交占比下滑10%,但仍高于主城区。

监管力度加大,多区价格维稳

从区域价格变化情况看,多区价格微跌,与上月基本持平。


3月武汉政府监管层面力度加大,出台两项政策,以确保刚需购房者的合法权益。

3月15日,武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》,通知内容主要涵盖五个方面:1.实行销售方案备案与公示制度;2.实行售前约谈与承诺;3.实行售中现场巡查制度;4.实行售后报告与抽查制度;5.意向购房人数多于项目准售房源的宜采取公证摇号方式公开销售。

3月15日,武汉市房管局发布了《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程(试行)(征求意见稿)。根据该意见稿,刚需人群满足三个条件:1.在武汉市无自有住房;2.符合武汉住房限购政策规定;3.自本次购房之日起前3年内无住房交易记录。刚需人群可优先选购1套新建商品住宅。

日光步伐减缓

日光盘占比有所上升。3月,全市共计24个项目新开盘或加推,比2月增加5个;其中日光盘13个,占比54%。与去年3月38次开盘19次日光相比,3月日光盘占比上涨了4%。

从项目所属区域来看,主城区市场较为活跃,3月共计24个项目开盘,主城区和远城区各占67%、33%。


从市场开盘情况看,3月下旬入市的6个楼盘(保利大都会、碧桂园泰富城、融创观澜壹号、金地悦江时代、万科翡翠玖玺、新港长江府),除融创观澜壹号是当天售罄外,去年常见的“日光”情况已然不再。

知名房企市占率持续高位

3月,武汉主流房企的销售金额同比增长108%,其中住宅同比减少53%。市场趋于理性。

1-3月,绿地控股在武汉销售金额同比下降2%,销售金额为32.36亿元,位居首位,融创中国和碧桂园位列其后。

(本文数据来源自中国指数研究院)

展望未来,武汉市房管局30日公布了第二季度全市预计达到销售条件的98个商品住房项目清单,预计今年4月至6月将有805.62万平方米新房上市销售。武汉市房管、国土部门已建立房地产项目开发联合监管机制,将开展联合巡查,严查开发商捂盘惜售行为。

但在信贷资金监管趋严,多数银行延长放贷时间、房贷利率持续上调的大环境下,4月楼市供应面会否回暖仍是未知。


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