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市场月报 / WEEKLY MARKET

独家:2018年5月武汉楼市简报:细思极恐!可能是假的!

编辑:品牌部 发布时间:2018-06-13 点击次数:419

5月武汉楼市呈现三大谜团:1.供应与成交呈现2:1;2.远城区意外大逆转;3.日光盘占比从8成回落至5成;然而细思极恐!这可能是个假的五月!


无敌土拍门槛击碎光谷梦!

2018年5月,全市住宅用地共成交2宗,分别由武汉鑫合利房地产开发有限企业、武汉尚龙置业中标,总成交土地面积11.6万㎡,总成交价155418万元。

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从历史数据看,5月土地市场与去年相比供应偏紧,供应量为年内最低值,量价表现为量跌价涨。

供应面——5月高昂收官 ?6月或将延续

5月,武汉全市新建商品住宅新增供应量229.49万方,环比增长61%,同比增长122%,大幅上升,不仅是今年年内的最高值,也是近4年内来同期最高值。

整体而言,市场严格限价的大环境下,5月武汉楼市供应面一改1-4月一直低迷的态势,迎来了一次爆发期。但从各区供应情况来看,楼小哥认为呈现两大特征:

1、主城区:在高供应的环境下,洪山、汉阳等两区独大,其他7区供应仍较低迷。

2、远城区:各区供应较为均衡,表现为“齐头并进”的态势。

成交面——这不是真相!创了5年最低!

5月,全市新建商品住宅成交11828套、127.28万方,环比增长9%、7%,同比减少31%、26%。全市商品住宅市场成交均价9335元/㎡,同比微跌,基本持平。

值得一提的是,5月成交量为近五年历史同期最低。


从开盘情况看,5月市场实际成交表现火热依旧,供不应求表现明显,全月日光盘占比高达53%。5月的高供应并未在成交量得到充分反应。另一方面5月项目集中在下旬入市,未能及时转化为成交网签数据,6月或将得到具体体现。

供销比——置业热点陆续迁徙

5月,6大远城区呈现惯性火热,集体亮相成交TOP10。其中,黄陂区以1035套领跑。主城区中,洪山区以48.93万方的高供应量收获1715套的成交量,位列第一。


随着武汉城市版图的外扩,购房者的目光不止局限于三环主城区内,逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。四环线的有序建设、地铁的布局,让许多购房者看到了武汉众多新城区的发展潜力,新的置业热点陆续迁徙,四环线串联的片区已经日益成为武汉楼市的中坚力量。


从区域供求数据看,江汉、硚口、武昌、洪山、东湖高新等5区供大于求,呈现出了两大假象:

假象1:洪山区由于大量政府团购房、还建房,推动了该区域的高供应,从而导致假性供大于求。

假象2:江岸、硚口、武昌、东湖高新等4区由于四限政策以及备案数据的延迟的缘故,导致假性供大于求的现象产生,具体数据或将在6月得到呈现。

远城区方面,由于各区上半年入市较为频繁,消耗了大量库存,致使目前库存不足,从而出现供不应求,若供应量跟不上,供不应求的现象仍将持续!

区域比——假的!远城区仍为成交主力军

受主城区房价溢出效应影响,远城区需求依旧十分旺盛。


5月,远城区成交占比48%,下降6%。由于洪山区、汉阳区的高成交,致使主城区赶超远城区。但事实上,远城区仍为成交的主力军。


成交价——整体稳定,3区波动较大

从区域价格变化情况看,多区价格波动较大,以主城区为主。


主城区价格波动较大的为经开区、江汉区、武昌区,远城区与上月相比,小幅上涨。

开盘战报——分化加剧,日光退烧

5月入市36盘,日光盘占5成,日光逐渐放慢步伐,刚需项目开盘去化基本90%-100%左右,改善产品去化84%,高端豪宅项目去化率30-68%左右,整体市场逐步回归正常。


4月,武汉楼市刚需为王。而5月,入市项目则由“刚需”向“刚改”进化。与此同时,大量刚需项目的集中入市,刚需内部产生分化,刚需购房者选择余地变大,从而导致优胜劣汰的现象产生,一改过去刚需盘开盘即日光的态势,刚需购房者更加趋于理性!

现阶段,受前期高价地影响,武汉主城区潜在待售房源以高价盘居多,造成供应高端化与需求支付能力透支化,而“限价”政策的严格实行又在一定程度上加剧了刚需刚改产品的供不应求矛盾。未来成交的高价地项目将陆续入市,武汉房地产市场恐将陷入严重分化境地,一端是刚需、首改产品的持续供不应求,一端是高价项目的门可罗雀。

知名房企市占率持续高位

5月,新城发展控股以12.59亿元的销售金额位列第1位,绿地控股和保中国恒大位列其后。


(本文数据来源自中国指数研究院)

回望5月,刚需、刚改项目持续热销仍然是主旋律,年已过半,6月各大房企迎来上半年业绩节点,热销主旋律或将持续,入市积极性提高。从金融层面来看,美联储加息消息的传开以及贷款政策的不放松,各大房企或迎来年度大考,优胜劣汰现象将更加凸显,应提前为营销进行打量,以回款为主要目的,掌握主导权。

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