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董事长专栏 / THE CHAIRMAN COLUMN

投资魔术“1变5”:你有且只有一次!

编辑:尹香武 发布时间:2020-11-29 点击次数:132

一)已实现的投资魔术
? 今天发段很直接的文字,那就是如何在5年多的时间里,轻松把“1000万变成5000万”呢?这其实不是幻想,而是可行的现实。比如说以前吧,随着深圳2016年开始“四替效应”,就存在上述机会,在整体房价没动的情况下,抓准了收敛态、摸准了产品脉络的我的粉丝,很多人赚翻了“3年1倍”甚至“1年1倍”的。当时“产品最赚的12字口诀”以及“价值再凝聚”的判断,相信当时接触过的人都还记得,是极为精准的。也因此很多人实现了看起来不可能的“1变4、1变5”的投资魔术。但如今五年过去了,情况怎么样了呢?要完成这目标在整体上应该怎么做呢?本文就来聊一聊。

二)若你也有1变4、1变5的梦想,可以学习这篇文章
? 这原本是一个半月前与一位VIP客户连线的聊天内容,属于方向性的,里面涉及了他操作的具体标的、金额、做法等等。如果你也有1变4、1变5这样的梦想,当然可以学习他这么去操作了。当天聊天时长比较久,全纪录大概2万字,为节约大家时间,因此本文只发出核心结论,推理过程就不涉及。非要推理过程的就别看了。

三)最该放弃与最看好的投资指向
? 首先明确,按照“四替效应”的规律,现在深圳已经迈入“首付替换总价”的中段、最大的机会波段已经过去了,这个已经过去的阶段,其实就是1变4、1变5的阶段。加之715新政,深圳已非最佳的投资城市之选,除非政策有变。其它一线城市也大体类似。其次,大家的目光要转移到内循环时代框架下来看问题,外循环看沿海、内循环看长江。还要转移到中米对抗加剧、抬湾问题越来越突出的局面下看问题,此时就要关注内陆中心城市。而武汉是东西内循环、南北内内循环的焦点,加之长江联通海洋(大吨位轮船可至武汉阳逻港),因此武汉拥有半沿海属性,是内外双循环时代。而武汉还是强二线城市中最后地价房价还没启动、受到压制的,且具备操作的缝隙,外地客户可以买到其限购区域的房产。因此,武汉就是强二线、一线城市序列中最该看好的城市。所以,我之前已经预告过《宁为二凤头、不为头凤尾》(点击标题可阅,全文同),意思就是宁愿到强二线城市去买头部区域的核心资产,也不要在一线城市买边疆街道的郊区资产。

四)这里的先行指标已启动
? 第二,每次地价都是先行指标。11月13日,武汉成交楼面地价达到30558元/平米,这是华润在二七滨江所创造的。而之前,武汉还创造了土地的单宗地块总价记录。6月30日,中海144.2亿元拿下归元寺二期地块。中国平安以华夏幸福为壳,117亿拿下武昌滨江地块…四年前,楼面地价创出记录后,武汉房价在此后自2016年开始到2018年底走出了一波接近“3年2倍”的“省城浪潮”行情,论幅度的话在全国遥遥领先。这一次地价信号又开始再创新高,根据经济数据及供求关系判断,以及货币环境,武汉二环以内的有效优质物业,也就是符合升级需求的真豪宅,具备“五年十万”的大概率机会。这是地价创纪录之后的必然走势!3万+的楼面地价,在现值状态下,对应房价必须是不低于6万/平米的。五年之后二环以内的真正具备资源的豪宅,售价上到十万单价,是理所当然的、甚至是低估了的。

五)购买力修复行情:各城有且只有一次
? 尤其是,当深圳已经进入四替效应的尾段时,武汉现在刚刚开始“四替效应”。也就是在“地价替换房价、月租替换月供、首付替换总价、租房替换购房”这个过程中,武汉刚刚开始“地价替换房价”。因为3万+的这个楼面地价,与武汉同区域的豪宅房价已经基本一致了!但是地价与房价之间存在倍率关系的,也就是说3万的露面地价,必须对应6~9万的房价蔡可持续。因为土地的剩余价值总归入的特征是收缴所有人收入的大约30%,这个比例从长远来看是个定数。这对所有人都将是一个数,那么接下来就一定是“月租替换月供”。也就是说未来同样的房子,其月租与月供会趋一。既然月租与月供成为一个数字,那就意味着这不再是房地产的成本,而是社会的共同代价。接下来就会走出一波波澜壮阔的“购买力修复行情”。因为在月租与月供成为一个数字滞后,真实的房价其实就变成了首付,也就是大体上相当于原房价的30%!但是真实房价是必须对应与购买力的,因此再走下去就是“首付替换总价”,也就是说,同样的房子到了那个阶段的首付,就会相当于现在的全款总价!这是每座大城市都必然经历的最凶猛的一幕,比以往任何一次都来的凶猛。而且每座城市就只有一次。之后就是改买不起的就永远不考虑买房的问题,就进入了所谓的“我不买房”阶段了“租房替换购房”!关于这一段的详细分析,我建议你一定要看《解密:真实房价-70%后的万骨枯与十倍利》。错过简直就是罪过!

六)最凶猛的一幕,以始为美
? 请注意!“四替效应”之下的“购买力修复行情”,是每座大城市都必然经历的最凶猛的一幕,而且每座城市历史上都只有一次。有过的就不会再有,还没有过的就会来一次!“四替”以后,一个总的结果就是房地产的主信号变成了租金信号,而不是房价信号。如果房地产主信号变成租金信号,那最伟大的一刻就出现了---房地产安全度无以复加。因为房价信号是一直线性行走、属于投资信号,但是房租就把房价圆回来了,属于消费信号。线性市场是一直向前、向上的。这个市场一直这么发展下去破坏力就太大了,总有一天它会急剧收缩带来巨大的副作用。而租金信号则是消费化的,随行就市的,“房地产是线的”升级为“房地产是圆的”,彻底安全了,社会周期律困境也破解了。从四替角度看投资,武汉目前的市场阶段比深圳更为有利。武汉刚刚开始“地价替换房价”,但深圳已经走到了“首付替换总价”阶段。因此,武汉的投资性及未来5年的增长幅度将好于深圳---我说的是豪宅领域!四替效应开头时才最好,到了后半段就是收敛了!

七)恐怖“1变5”,他轻松操作!
? 而根据测算,大约5、6年时间,武汉二环内拥有稀缺自然资源(河湖园场等)、稀缺民生资源(教育商业交通场馆配套)、稀缺品牌资源(世界500强及高端服务)、稀缺产品资源(有商办商业地铁酒店购物住宅等的超级综合体)的豪宅,走到10万/平米是大概率的。具备这些要求的豪宅,我很看好120万平米建面的超级综合体:融创中心。其中的住宅就是“壹号院”,但是融创·壹号院现在价格多少呢?只比3万+楼面地价略高:4万/平米。我的客户已略保守的10万/平米计,他计划以5~6年为周期,用1000万启动资金,现在弄到两个名额,以自行金融运作实现大约5成事实首付,购入两套245平米的大平层(总价1000万/套)。到投资周期结束时,每套总价为2450万、两套总价4900万,扣除其自有资金1000万、五年财务成本350万,获利为4900-350-1000=3550万。是什么意思呢?就是1000万投进去,4550万出来。1000万变成了4550万,1变4呢!请注意,本文还是以5成首付去款算的。其实只要稍微动点脑筋,通过自我的金融运作,实现事实上的3成首付甚至更低都是可以做到的。对此你可以参考《购房投资的金融运作举例》。如果实现事实上的3成首付,那就不是“1变4”,而是“1变5”了。这个对于很多深圳人来说,是多么的轻松啊!对融创·壹号院感兴趣的朋友,想进入“1变5”投资魔术队伍的朋友,即找13163318800胡女士城际团队,免费城际代办,就是她们了!

城际投资顾问 胡女士 13163318800

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